房地产企业财务会计与税务的关系理论分析与现实选择

李庆臻（西部机场集团有限公司）

从经济学角度来讲，房地产概念复杂，主要由建筑物和土地构成，又包括已开发和未开发的土地资源。对于房地产企业而言，房地产既是客观存在的物质形式，又是法律权利和义务。房地产企业作为拉动经济增长的国民经济支柱产业，对促进相关行业发展起到积极作用，而企业会计核算和税务处理是一项重要工作，因其税收贡献大、引起我国税务机关广泛关注[1]。本文结合房地产企业发展现状，探究常见涉税问题，对内部财务会计和税务两者理论关系和现实选择进行重点分析。

■ 房地产企业财务会计与税务的理论关系

（一）基本概念不同

房地产企业财务部门两大工作是指财务会计和税务工作，都为企业经营和管理提供数据支持，两者缺一不可，涉及到企业各个经营活动中，对于财务人员来说，应分辨财务会计和税务工作各自要求，规划好各自资金、资产的使用，及时缴纳各项税务，如增值税、企业所得税及土地增值税等。

对于房地产企业财务部门而言，财务会计和税务工作是两种不同的工作内容，均能促进企业生产经营，但两者基本概念明显不同。财务会计是根据房地产企业生产经营情况，记录和分析各个经营项目，形成财务报表和相关数据，供企业决策者、债权人及投资者所使用，有利于对企业经营问题做出直观判断，制定决策促进企业生产经营活动；税务工作属于财务会计的重要组成部分，该工作主要遵循税收法准则，针对企业实际经营情况，分析各个涉税环节，严格计税、纳税、缴税和及时补税，并在满足税收法律规定下，不断提升企业涉税管理水平、提高工作效率。

（二）具体核算要素不同

财务会计工作展开核算工作时，要确立资产、成本、利润及负债所有者权益等要素，而税务工作主要计算各类税种，加以统筹和缴纳。财务会计和税务工作虽有显著不同，但两者又不能独立存在，会计记账时针对多个环节应进行增值税核算，如资产、收入及施工成本等，同时还要规范财务会计工作，使之更加科学合理，这是做好税务工作的前提和基础，能从根本上杜绝各类税务风险。除了具体核算要素不同，财务会计和税务工作处理方法上也显著不同，尤其是税务工作，以税收法律规定为依据，处理好各项所得税，如某些收入虽然不能纳入核算要素，但应视为正常销售收入[2]。

财务会计和税务工作两者不能独立存在，具有相互包含关系，财务人员严格遵循法律规定，核算各项经营活动纳税税额，而税务工作的实施，要结合会计核算数据，以会计科目为基础，对各类税种作核算缴纳统计，也就是说，只有确保核算工作准确无误，才能降低税务风险；税务工作水平将直接影响到会计核算工作质量，对此财务人员应归纳各种核算要素，优化税务管理工作。比如在我国增值税未实行改革前，房地产企业需要购买相应数额的增值税发票，而改革后可将发票纳入税额计算中，结合其他经营活动作增值税销项或抵扣。

■ 房地产企业财务会计与税务的现实选择

（一）增值税的会计和税务处理

房地产企业财务部门在实际核算过程中，财务会计工作记录了大量经营活动和财务数据，包括各个税种记载，进行税务统计需要以此为依据，而税务处理又会强化财务人员会计核算工作，督促各类税种的申报和缴纳，这表明两者相互促进、互为一体。

很多房地产企业为降低运营压力，在商品销售时多采用预收房款的方法，而《企业会计准则第14号——收入》第4条明确指出，企业在确认收入时，应将售出房产的风险和报酬一并转移给购房者，表明房地产企业对已售出的房产无保留管理和控制权利时，才能将收入纳入其中，而现实情况为购房者和房地产企业虽签订预收合同，或是缴纳定金或首付款，此时并没有真正取得房屋所有权，房地产企业对房屋仍具有一定的占有权，产生的风险不能直接转移到购房者身上，房屋所有权也未改变，此时这部分收入应作预收款处理。增值税相关条例不断修订，如《房地产开发企业自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》文件中明确表明，预收款应按照3%比例预征，并缴纳预算增值税，具体计算方法为：预缴税额/（1+使用税率）×3%，后期补缴相应差额[3]。

（二）所得税会计和税务处理

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中明确规定，房地产企业销售收入必须基于预售合同或正式签订房地产销售合同取得的收入。而部分企业为了逃税避税，将开发产品用于抵偿债务、职工福利，这些无等价经济利益流入的方式所获得利益与销售收入视为相同，并由此进行所得税税务处理。在此情况下，换取其他非货币资产或被偿还债务的开发产品价格需按照房地产企业最近月份或近期的同类产品市场成本利润、公允价值、销售价格等进行明确。对于其未完成开发产品的行为，虽然在会计上并不与收入确认条件相符合，但依然需要进行应纳税所得额的确认，未实现的销售收入毛利也需按照季度或月预计毛利率定期计算，在产品开发完成后，依照预计毛利率和实际毛利率之间的差额对当年的应纳税所得额进行调整。此外，税务工作中的当期应纳税所得额，应依据当期实用所得税率和实际的利润额计算而来，后者应依据所得税法规定，以会计核算的会计利润总额基础上进行调整，但也需注意应增加特殊情况视同销售增加的应纳税所得额，并将减免的所得额和不进行征税的项目扣除。

（三）多重交易情况的税务处理

为了增加经济效益，许多房地产企业在销售房屋产品时，多采取捆绑销售的方法，将车位、储藏室与房屋相组合，使之作为一个整体对外销售，或是减免购房者1～3年物业费，对此房地产企业和购房者应根据购房合同划分履行义务，对多种费用加以分配，在履行合同期间，双方明确各自责任。这种“一揽子”的捆绑销售，需要房地产企业结合实际情况，对销售行为进行归纳和分类，也就是说，无论是混合销售还是兼营行为，财务人员都应具有高度判断，认真核算不同增值税下的税额，比如房地产企业销售的房屋、车位和储藏室等为不动产，而计算相关税率时，都应结合实际情况作税务处理，如物业费税率为6%，针对多种复杂税种，还可采取拆分做法，与税务部门加强沟通联系，认真履行纳税义务。

（四）从成本效益角度分析房地产其财务会计与税务工作

房地产企业财务部门会将财务会计和税务工作合二为一，进而使得所得税计算重理论偏实际。其他税种还存在“流动负债”问题，造成企业缺少执行标准，再加上缺乏专业会计处理方法，显著增加了成本费用。

对于房地产企业而言，财务会计和税务信息，为企业自身提供征税信息外，还应分析多种会计信息需求主体，如股东、债权人、投资者及银行等，对此应始终坚持成本效益最大化原则，对财务会计和税务工作进行适当分离，提高财务会计信息质量，使其税务会计体系更加完整，实现信息透明化和公开化。

■ 房地产企业财务会计与税务的优化措施

（一）增强风险意识、创建财务会计及税务体系和评估机制

房地产企业管理部门、财务部门等都应增强税务风险意识，于企业内部形成一套风险控制管理体系，根据实际运营状况对该体系加以完善，如添加开发成本、间接费用等，同时创建相应评估机制，组建一支风险评估小组，进而降低各种税务风险。房地产企业应结合自身行业的特殊性，不断完善财务会计核算制度，优化财务会计核算数据统计内容，升级操作系统，使核算方法更加科学合理，提升企业财务管理能力。

（二）增强税务信息沟通，及时获取最新信息

为丰富房地产企业内部控制工作内容，应增强与税务机关的沟通联系，便于在第一时间内获取最新信息，这就需要管理人员和财务人员时刻关注我国税务政策，加强专业学习培训，同时与外界加大联系，通过掌握大量丰富的税务信息，来开展税务内部控制工作。需要特别注意的是，管理人员应把握执行尺度，这对于企业税务内部控制尤为必要。

（三）完善企业税务内部控制制度，实现精细化管理

房地产企业应根据自身制定防护方案，将精细化管理理念融入其中，遇到突发情况还要创建紧急预案，将涉税风险降低到最小。同时，房地产企业应创建监管部门，结合运营指标对各个环节进行评估和监测，对不合理行为强化整改措施，为后续检查工作做好充分准备，使企业税务内部控制不断完善。

■ 结语

在经济体制深化改革形势下，房地产企业面临多种机遇和挑战，发展环境不断改变，使得涉税风险因素增多，为统筹好财务会计与税务工作，应认真分析两者理论关系，增强风险意识，形成财务会计和税务体系化，创建相应评估机制，优化内部控制及管理，这对于实现房地产企业长期发展具有重要意义。