关于住宅景观方案阶段成本控制路径的分析

蒋亚男

（宁波高新区智慧绿城建设有限公司，浙江 宁波 315048）

引言

在新的时代背景之下我国的社会经济飞速增长，同时在这一过程当中城市化进程不断加快。然而随着城市的快速扩张城市建设过程当中的规划问题以及管理问题很难及时地跟上这一速度，于是便出现了热岛效应、PM 2.5 增高等问题。人们对于田园生态城市的呼吁变得越来越高，因此，许多房产企业在其设计理念中增加了景观住宅项目。目前情况下，建筑项目的景观覆盖率已然成为评判项目产品优劣的一个重要组成部分之一。

一、景观设计

景观设计主要是借助建筑规划园林等相关设计方式从而针对住宅地产的结构形态以及功能等方面进行局部的优化景观设计。在其实际开展过程当中主要是研究对自然风景、人工环境等条件进行充分利用与改造，从而为居住者提供一个更加健康舒适的生活环境。景观设计可以大致分为概念设计、初步设计、扩初设计、施工图设计这四个主要的设计过程。

二、景观成本

在房地产整个开发过程当中，其中所要支出的景观成本主要是指在建设过程当中项目整个景观所产生的相关费用。其中涵盖了设计成本、景观工程施工成本以及景观后期维护成本三大部分。其中景观前期设计成本主要是指在设计过程当中所产生的相关内容；施工成本则是指在整个施工过程当中所涉及景观项目所产生的整体性费用。通常情况下涵盖了人工费、材料费。景观维护成本主要涵盖了景观后期的所有维护费用，比如人工费用、材料费用等。

三、景观设计中的成本管理

（一）景观设计阶段的成本管理

在景观设计过程当中所涉及的成本管理主要是指在整个建筑项目景观前期设计阶段所引入的成本控制概念。在整个项目中各项工作后期的执行过程当中都必须要考虑到景观设计成本问题以及成本控制问题，其主要的目的是为了能够彰显景观设计理念，保障景观的功能，为居住者带来一个贴近自然且舒适的居住环境。

（二）景观设计阶段的成本管理意义

住宅地产的景观能够在一定程度上提升楼盘的附加价值。然而，如果单方面地只为追求这一附加价值只考虑到其设计的效果就不能在最大程度上有效地控制景观成本，从而影响住宅地产的经济利益。设计阶段是整个成本控制的起始阶段。因此在起初阶段开展良好的成本控制能够使得成本控制发挥初期最大作用，同时设计阶段的成本控制是整体项目成本控制的一个关键性节点。通常情况下，在项目经费管理中设计费只占到了工程总体费用的1.5%～3%左右，然而却能够控制着项目投资75%左右的开支。一旦设计成本控制不合理就会难以达到项目所要求的景观效果，同时也会影响项目的经济效益。因此相关单位等设计人员应该在项目的设计阶段结合多种制约性因素充分考虑到影响成本控制的诸多问题，从而有效地避免景观项目在其实际施工过程当中所出现的资金超额现象。

（三）景观成本管理及景观设计阶段成本管理的现状

目前情况下，绝大多数房地产开发企业在其实际经营过程当中把工作的重心主要地放在了招标阶段以及施工阶段，而对于住宅的景观成本控制较为忽视。除此之外，部分房地产企业通过招投标后引入市场竞争机制变相地缩减工程费用或者是挑选合作过的企业承担该项景观工程渐渐地达到成本控制的效果。由此可以看出，对于绝大多数开发商而言，景观工程是住宅地产项目开发过程中的“加分部分”而并非“刚需”，因此认为其重要性均低于其他项目。在这一过程中一旦工程的成本发生变化都会首先压缩景观成本作为其平衡措施，因此设计阶段的成本控制问题对于开发商而言可谓是无足轻重，是整个成本控制环节中的最薄弱的一个部分。造成这个现象的主要原因是由于以下几点：

（四）成本控制意识不强

通常情况下，绝大多数的景观设计合同只是约定了其景观设计的范围、设计内容、设计指标和设计费用，而在单方造价方面几乎很少涉及。因此，绝大多数的景观设计合同都没有在其合同中体现出细致的成本控制目标。而相关的设计单位仅仅是从景观工程质量以及景观工程效果方面对其进行约束，同时还缺乏专业的工程造价技术人员辅助这一工作。部分设计人员针对一些自己业务水平不太熟悉的项目则采用套用模板设计的方式方法开展此项工作。除此之外，造成此类现象发生的原因还包括景观设计师综合专业能力不强、房地产开发企业专业力量配备不足、景观设计周期过短等问题。

四、设计阶段景观成本控制方法

（一）完善设计管理体系

为了能够进一步地完善景观设计管理体系就必须要根据景观设计中所设置的不同环节制定与之相适应的景观成本管理方式。例如，在概念设计阶段就必须要要求其相关单位的景观设计在前期策划定位阶段就要充分的融合景观设计成本管理方法，从而从宏观的角度上对区域的自然条件进行整体的把控。并且需要在不影响项目总体设计方向的基础之上综合多种相关因素共同考虑，例如自然条件因素和资金控制因素等。

（二）构建战略合作伙伴

为了能够在设计阶段达到景观成本控制的效果，可以开展构建战略合作伙伴的形式进行操作。相关项目方可以结合自身多年实践工作经验以及不同项目之间的以往合作经验优先选择一些专业设计水平较高的相关单位从而构建合作伙伴关系。由于双方有过合作经验，因此对彼此的实力状况都有一个初步的了解，从而形成了默契的合作模式。在这一基础之上，通过构建和战略合作伙伴关系，能够在设计过程当中尽量地减少调整和修改的次数，从而达到间接控制成本的作用。

（三）增强设计人员的专业水平

对于方案阶段的成本控制工作而言，在其实际进行的过程当中设计人员本身所具有的设计水平将会在很大程度上决定整个设计方案质量。而对于住宅景观设计阶段的成本控制工作来说，在具体开展时要想使其质量得到有效保障就需要设计人员端正工作态度，努力做好设计工作。结合居住区的实际情况做出更为科学合理的景观设计方案。除此之外，相关部门在日常工作中应当进一步加大对设计人员的专业技能培训力度。定期对设计人员进行有效培训，使其园林设计能力得到稳步提高。此外还应当对设计人员的职业道德进行有效培养，使其能够在工作中兢兢业业，努力做好自身工作。只有这样才能有效保障设计阶段的景观设计质量，将住宅景观方案阶段的成本降下来，最终使其得到合理化控制。

（四）前期准备工作

对于住宅景观而言，在设计人员对其进行设计的过程当中，最终得到的设计方案会在后续经历反反复复的修改以及调整，以保障其最终内容和施工现场的实际情况一致。对于设计人员来说，在准备工作实际进行时就应当积极行动起来，确定好最终的设计方案。通过这样的方式可以在最大程度上免除后续施工中出现一些不必要的困扰，从而有效节约人力物力，为相关单位避免一些不必要的时间、经济损失。在方案设计工作正式开始之前，为了有效保障方案设计质量及其合理性应当加大对地质勘测调查工作的重视力度，委派专业水平过关的工作人员前往施工现场对其地质进行有效的勘测活动。从而在设计时能够秉持着正确的设计思路对设计方案进行合理编写。通过这样的方式可以用最少的资金创造出最大的投资效益。

（五）加强审查机制

当专业设计人员经过地质勘察并且反复修改后拟定出一份可行的设计方案后，要想使方案中的内容得以落实就需要对方案进行招标。在招标的过程当中为了合理保障招标工作实际进行质量应当严格遵循三大原则，分别是公开、公平、公正。在招标中应当采取有效措施防止由于个别评审员的个人喜好导致最终评审金额差距太大，使设计质量受到严重影响。因此相关部门必须结合自身实际情况以及招标工作实际需求设立起具有针对性的可行的审查机制，同时要保障审查机制符合国家相关规范。在招标工作具体开展中，相关部门应当组织工作人员对设计方案进行公正的评审，提出一些具有建设性的意见。并且对整个设计方案的可行性进行有效评估，保障设计方案可以顺利施工。

（六）具体控制措施

设计阶段的相关工作在住宅景观成本控制工作中占据的比例极为庞大，因此设计人员在实际设计时要进一步加大对成本控制问题的考虑力度。结合住宅区的实际情况以及公司的具体状况在有效保留原有绿色环境的基础上展开后续工程，从而有效提高资源利用率，减少企业后续投入。具体而言可以采用以下几种方法有效控制方案阶段的成本：

首先，设计人员应当在设计工作开展时进一步丰富景观空间的层次，从而使成本得到有效控制。在选择工程地址时就应当充分地利用当地原有的生态环境在合适的区域内进行有效开发，通过人工设计工作将原有的绿色资源成为园林景观的一个重要组成部分。其次，工作人员应当合理选择树种，并且以乡土树种为主。因地制宜地选择树种可以有效提高树种的成活率，合理降低成本。相对于外地树种来说，本地树种以及各类绿植经过长期演化可以在本地的生态环境当中更好地存活下去。而如果选择外地树种的话，不仅在运输的过程当中需要耗费大量的运输成本，而且成活率低。这些情况对于成本控制工作而言有着非常不利的影响。此外相比于外来树种，本地居民更加熟悉本地树种，在培育中也能以丰富的经验合理地应对一些突发问题。从而有效降低养护费用，最终使成本得到有效控制。

五、结束语

综上所述，在新的时代背景之下，房地产行业竞争变得越来越激烈。同时景观设计水平也日趋成熟。笔者认为可以从建立地域成本模型、构建战略合作伙伴、完善设计管理体系等方面进行着手，有效地实现设计阶段景观成本控制，从而在设计过程当中能够减少调整次数达到间接控制项目成本的目的。