房产测绘过程中的成果质量控制探究分析

陈闯

（沈阳市勘察测绘研究院有限公司，辽宁 沈阳110000）

近年来，对城市住房的需求不断增长，其中商品住宅的建筑面积、高品质住房的建筑面积、商品房的建成面积、商品房的销售建筑面积等逐年增加，均表明房地产测绘研究和测量平面图绘制具有巨大潜力，同时大众也越来越关注房地产面积测绘和制图在资产管理、拆除补偿以及房地产开发和使用中的作用。在房地产交易中，统计房地产面积测绘和制图工作非常重要，通过地理位置、实际集聚和其他相关因素进行研究和绘制地图，以确定房地产开发商的经济利益。但在实际测绘过程中，许多因素使得各种测绘问题越来越突出。为了实现中国房地产开发行业的长期稳定发展，相关房产测绘单位需加强商品房测绘的质量控制，同时应及时对现有问题进行深入分析，并开发可行的解决方案，以确保房地产测绘结果的准确性和有效性。

1 房产测绘的重要性

房产测绘，即按照相应的房产测量规范与计量规定对居住区进行实地测量，其数据成果的质量与房屋权属所有人的切身利益有关，同时房地产交易、房地产证书处理、房地产证书重命名和房地产抵押也需房地产测量与绘图。房地产调查和制图的结果可作为相关部门管理的参考资料，还可提供诸如房屋的位置、大小和形状之类的基本信息，确保房屋所有者的权益，促进房地产经理管理水平的提升，并为城市规划带来收益。房地产面积测绘和制图工作是高度专业和具有政策导向的，某些实施过程主要由房地产面积测绘和制图部门执行，每个商业住所的面积均依法进行调查和制图。测量结果的准确性会影响房主的合法权益，当前的房地产交易业务中，房地产证书处理、更名、抵押，都需对房屋的实际面积进行仔细检查、核算与精度评定。

2 房产测绘设计过程质量控制

2.1 测绘项目技术设计书和施测前准备

在启测绘项目之前，有必要将相关的技术设计结果与设计计划结合起来，并且在参考设计结果执行时，该计划包含不合理的内容，可通过优化测量、制图项目技术、项目测量和制图来优化施工环节以及实施有效措施，实现更理想的设计管理效果，消除不合理的内容。设计图是指导施工工作的依据，也是确定房屋结构的基础，最终的设计图是根据调查和制图的结果确定的。

2.2 成立完善行业协会

行业协会是自发组织的中介机构，具有监督、纠纷调节和合法权益保护的功能，以促进内部控制，减少资金投入并节省时间，其作用优于其他执法机构，建立和改善房地产面积测绘和制图行业协会至关重要。中国需加强对建立产业集团的支持，这将使行业团体在调查和平面图绘制中发挥更大的作用，从而促进房地产面积测绘和制图。房地产面积测绘实施单位可建立质量控制体系。研究人员和测绘人员需要参加培训，以提升职业道德；需提升调查人员和测绘人员的专业技术水平；需要及时更新测绘设备，加强设备维护；顺利完成测绘工作。房地产协会必须及时提交问题，并采取措施解决当前问题；需积极更新和改革相关法规，以防止问题再次发生，从而提升同行业中测绘单位处理问题方式的一致性，消除不健康的市场竞争，更好地协调测绘单位与监管机构之间的关系。

2.3 房产面积分摊计算分析

对于房产测量技术而言，其主要的研究方向为地理领域，在对房产进行登记和管理的过程中，必须要将地理空间的实际建设情况全面结合进来，进而通过相应分析，对地理模型进行实时绘制。对于房产测量技术而言，其可将充足的地理信息提供给房产管理者，而且以相应的测绘数据处理、整合等过程为实际依据，进而综合分析房产住宅的整体地理情况。

对于单一用途的房屋而言，正常情况下都会将整幢分摊的方法应用进来，也就是说以各套房屋的套内建筑面积作为实际依据，进而对建筑面积进行相应比例的分摊。面积计算需要准确的定义和划分，为了达到更理想的设计控制效果，选择一种合理的技术方法来控制整体工艺质量十分重要。房屋的结构也应反映在此配置中，应绘制平面结构图，并根据该图计算每个区域，从而保证准确性，使测绘工作可更顺利地进行。

2.4 增强质量意识

研究测绘单位应增强内部人员的质量意识，对人员进行科学培训，并告知工作人员研究和测绘结果的质量对单位声誉和利益的影响。调查和映射过程中的所有步骤都不能忽略，必须遵循预定的测绘程序。

伴随建筑形式和设计理念的创新，因此，对于房屋面积测绘而言，以往的计算规范已经无法满足时代的发展需求，因此，只有对计算标准进行实时统一，相应的测绘技术人员能全面地理解面积计算的规定，才能使测绘成果的质量得到全面的保证。

2.5 加大检查过程质量控制力度

为了充分保证房地产调查结果的质量，相关管理部门需对相应的调查和制图结果进行不同程度的检查，以确保其准确性。通常采用“二级检查、一级验收”质量控制措施。其中，初级检查是对房地产测绘过程的全面检查，严格按照规范化的自检和互检进行。控制任务方面，二级检查是对房地产测绘单位和专职检查员对测绘数据的全面审查，在批准测量和制图的质量之后，必须执行相应的验收工作，即使存在冲突，也可结合检查记录及时获得相应的解决方案，大大提高了房地产测绘的质量，保证了测绘的结果。在检查过程中，相关人员必须制作各个级别的检查报告，如果发现差错，相关人员可根据检查表进行必要的更正，直到质量达到标准范围。

3 影响房产测绘过程质量的原因

3.1 房屋测绘人员技术水平不高

当前来看，房地产面积测绘工作越来越受到各级政府的重视，相关研究测绘人员的素质要求也在逐步提高。处理或收集现场数据时，细微的差异将影响最终房地产调查和测绘结果的准确性。因此，房地产检查员和房屋测绘人员的工作能力和素质必须符合相关职位的要求才能胜任。但在实际工作中，仍然有很多调查人员和房屋测绘人员缺乏专业技术技能，无法完全解决调查测绘问题，不仅降低了房地产调查和制图的质量，还影响了权属调查和房屋测绘的准确性。

3.2 测绘市场秩序混乱

房屋测绘涉及共用建筑面积均摊与计算，就是指相关的产权人对建筑面积进行共同的占有和使用，其分为两部分，即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积，具体包含楼梯间、设备间、过道、变电室以及公共门厅、管道井、电梯井以及值班警卫室等，不仅如此，还有维护结构的水箱以及参与公共面积之间的分隔墙等。建筑物的建筑面积减去各套套内建筑面积之和就是建筑物公用建筑面积，与此同时，还要将作为独立使用的车棚、地下室、车库等建筑面积全部扣除，其数据的汇总计算相对复杂，对测绘单位的技术水平要求较高。

在现阶段，房地产面积测绘和平面图绘制标准仍处于起步阶段，导致房地产交易市场中混合了不合格的测绘制图单位，其测绘结果与实际情况之间存在较大差距，不仅破坏了公平竞争的市场秩序，而且极大拉低了房地产面积测绘的核算水准。

3.3 测绘标准不够完善

为了规范房地产调查和制图的行为，国家政府实施了《房地产调查条例》和各种地方“实施规则”。虽然这些标准和规范的基本原理是一致的，但是在某些问题上还是存在一些不一致之处。随着当今建筑行业的快速发展，部分规则和条例不再能够适应特定级别的建筑模式和类型的变化，各种新的结构和形状的出现使得在房地产调查和房产测绘中很难定位。观点各异、结构不完整的规范之间的差异导致房地产调查与测绘工作者在如何正确定义问题方面遇到难题。

4 结语

随着房地产的不断发展，首先形成了开放的房地产面积测绘和平面图绘制平台。房地产面积测绘和制图的复杂性、麻烦和繁重的工作量使市场更具竞争力，并要求更高的研究和制图质量。房地产调查和测绘结果的质量直接影响房地产经济。因此，各部门将加强对房地产面积测绘和制图质量的监督控制，建立和完善产业群体，全面提高调查员和制图员的技能，保持房地产市场的平稳运行。

本文提出的房地产面积测绘和制图控制方法是针对特定对象执行的，要求根据实际房产测绘需求与精度指标来制订科学的管理计划，提高结果的稳定性，并促进管理计划的详细实施，更有效地挖掘房屋测绘成果的潜在数据，提升数据成果的共享性、逻辑性与科学性。