商业银行抵押贷款中存在的风险及其管控

文/黄明富（平安银行深圳分行）

随着社会经济的高速发展，企业经营规模不断扩大，人们的消费模式更加多元化，融资贷款需求不断增加，贷款成为多数企业和个人的选择。为了对风险进行防范，规避不良贷款的产生，抵押贷款因为在安全性方面的优势成为商业银行首选。但是，由于部分客户经理对抵押的法律知识了解不够全面，缺乏有效的风险防范意识，贷款虽然办理了抵押，但是形同虚设，给银行带来了不可挽回的损失。

一、商业银行抵押贷款中存在的风险

（一）大宗抵押物无法分割和处理

大宗抵押物通常指的是整栋的商场或者大厦等，因为物业的购买需要大量的资金，一次性买断的客户较少且不容易进行变现，处理较为困难或者处置价格相较于评估价格而言较低。针对整栋抵押物进行分层抵押或者分割抵押的情况下，假如没有独立的通道，无法合法进行分享或者分摊整栋房产所应当具有的各项服务设施和权益，就会给处置带来巨大的困难。此外还可能具有以下几种情况：存在独立的房产权证不能保证存在独立可供利用的房产。存在多套无法进行处置的房产，成因是房产不能单独进行分割利用，比如一个面积为三百多平方米的店面，同时存在超过三个的拥有者，各自拥有房产权证，牵扯到的其他两人与抵押贷款没有关联，就无法对有关的房产进行分割或者拍卖[1]。大商场周围的面积较小的店铺，由于交通和人流量都取决于大商场的经营情况，假如大商场经营状况不佳，并且店铺和商场抵押给了不同的商业银行，在进行处置时就会造成小店铺没有合适的买家。工业企业在进行分割抵押过程中，抵押物的价值大幅下降，假如没有独立的通道或者无法利用公用道路和设备，就会难以处置。不在工业园区内的厂房，其道路设置不合理或者产业没有形成一定的规模，就会影响其变现能力。

（二）房产抵押存在限制转让的条款

抵押物在流通方面的属性会对其抵押价值存在直接影响，随着我国新农村建设的不断深入以及经济适用房的持续推广，许多银行将拆迁安置房都纳入了抵押范围，这些房产虽然拥有单独的产权证，但是因为其土地性质属于国有划拨或者集体土地，产权变动中会附加一定的限制条款，规定其几年内不得进行转让或者需要缴纳额度较高的土地出让金，这些限制性条款在产权登记簿中有时不会进行明确的备注。另外，像深圳等部分城市为了支持高新技术企业或招商引资的需要，兴建了软件产业基地、科技生态园、软件园等产业用房，由于政府豁免了大部分地价，规定购买此类房产的购买对象必须满足政府或开发商规定的条件，且转让必须报政府特定部门审批，同时受让房产的企业也必须满足这些条件，这会给银行处置抵押物带来困扰。客户经理在进行权证的审核与查验时要对备注进行查看，在实地考察和办理抵押登记过程中要对抵押房产是否存在这一情况进行询问。物权法中规定，不动产登记簿是物权归属问题的依据，不动产权是证书登记的重要内容，应当跟不动产登记簿相同[2]。记载存在差异的情况下，除非有证据证明不动产登记簿确实存在错误，均以不动产登记簿为标准。

（三）银行在进行抵押物处理时存在不利条件

该类风险主要表现在两个方面。一方面，由于拍卖标的受到司法机关查封而不能及时交付。在借款人和抵押人为同一对象的情形中，假如抵押人负有多项债务，其向银行提出对抵押物进行处理的申请以后，抵押物还没有进行拍卖成交以前受到司法机关的处理，通常会造成拍卖物不能按照预定日期交付，银行作为标的处理的委托方需要承担无法及时交付的违约责任。另一方面，抵押权利的核心内容是抵押权人能够享受到优先的赔偿权利，然而银行需要对抵押物上存在的各项权利进行有效的审核，不然银行可能既使享受到抵押权但仍会在分配时无法享受价款。优先于抵押权的主要是欠缴在抵押之前的税收优先权，划拨土地的土地出让金的优先权，航空器材或者船舶的优先权及留置权（优先权是指：援救的报酬及保管维护的必需费用，需要在终了之日起3个月内向主管部门登记，或债权人、债务人双方已经达成协议的，或有关此项债权的诉讼已经开始的，优先权为倒序原则，即后发生的债权先受偿，优先权只能通过法院扣押产生优先权才能实现。留置权是指：因保管合同、运输合同、加工承揽合同的债权人依法有权留置，以该财产折价或拍卖、变卖而实现），抵押形成以前的承租权以及非公益项目的工程价款（含施工装修装饰等）优先权（以约定竣工之日或实际竣工之日起6个月内）。

二、抵押贷款风险防范措施

（一）对房产现状和抵押人的信息进行调查

银行进行抵押贷款办理前需要对抵押物当前的情况、抵押人信息的准确性和合规性进行调查，同时要对抵押房产或者大厦商场等的已投入使用的实践和实际情况进行核实。在进行抵押登记的办理过程中，需要对有关信息进行全面的核实和比对，并通过申请人进行佐证。在实际操作中，抵押物拆迁或者通道打通的情况较为多见，抵押物需要具备一定的流通性和独立性便于进行变现。关注抵押房产是否属于学区房，是否会受到政府学区房的政策影响而出现价格的巨额波动。关注抵押房产是否位于主干道的路头路尾，会否因为政府修建立交桥而价格暴跌。关于抵押房产周围是否已经有或将要有高压线、核电站、加油站、垃圾焚烧站、污染工厂等而导致价格出现较大波动。因此，贷款办理人员需要在完成抵押前对抵押物进行现场调查，内容主要是抵押物所处的位置以及周边交通情况，对抵押物登记的使用情况进行核实，查验抵押物实际的构造、新旧情况以及装修状况等。贷款存续时期商业银行应该要求借款人为抵押资产购置综合财产保险，将银行定为第一受益人，且投保金额应当与贷款本息对等，保险时间的设定需要超过贷款到期日。如果贷款金额大于评估总值的，按照评估总值购买，如果贷款金额小于评估总值，则按照贷款金额的1.1倍购买，除了一次性投保覆盖期限外，也可以分年投保，但是必须做到对贷款期限的连续覆盖。保险费用一般由企业支付，但如果属于小微企业，则必须由银行自行承担。抵押房产为单位拥有的有主管部门，需要经过主管部门签章确认。健全抵押物的评估程序，防止抵押物被客户经理或评估公司人为操纵，出现价值严重高估，从而给银行贷款带来风险。

（二）全面了解区域政策，完善各类房地产与在建工程的抵押程序

商业银行要对土地抵押信息进行多角度多层面的掌握，针对评估确认价值的真实性进行了解。通过对各个地区土地管理部门的土地转让信息进行查询，了解申请者抵押土地的价格、建筑密度、规划用途等，跟其他区域内类型相同地段的土地开展对比，对预估的价格开展有效的分析和评估。利用各个地区的政府网站，针对公开的政策信息进行全方位的关注，包括为招商引资企业提供的财政补贴、税务减免等，对有关的内容进行精准的掌握。因为在建工程承包人所拥有的优先受偿权相较于抵押权具有更高的优先级，在贷款过程中需要注意以下几个方面的问题。首先，要对客户资信方面的信息进行及时了解，优先选择具有良好工程开发前景的客户，将企业的申请资格进行一定程度的提高，对申请企业的贷款偿还能力、信用资质等进行全面的审查；其次，在贷款发放前要求抵押人出具其跟承包人所签订的建筑工程合同，对合同条款中关于价款、工程进度和已付款项等进行全面的分析，从而保证给予抵押贷款的合理性；最后如果在建工程已经完工，需要申请人提供在建工程已经进行价款交付的有关证明，并让其尽量提供除了在建工程之外的其他抵押担保，从而避免发生风险问题。

（三）对转让受限房产的抵押风险预防与处置

针对一些城市的新兴产业用房抵押，需要采取特殊的手段进行预防。首先，房产在当地国土部门能否办理抵押，这是我们商业银行是否接受抵押的前提条件。有些房产虽然能够办理抵押，但是会有转让受限的情形。其次，看转让受限的期限是否到期。最后，针对转让受限的企业房产，需要追加企业所有股权质押手续，方便在无法进行拍卖、转让时，直接通过转让股权的方式，实现房产的顺利转让。

（四）加强贷后检查，避免土地用途变更或者抵押物查封

贷款发放后要进行贷后检查，银行需要定期对贷款申请人土地的实际用途开展监督，检查其是否出现改变，依据实际状况采取科学有效的措施。商业银行在进行新的贷款发放时，需要对房产的具体状况进行查询，避免抵押物因为各种问题被司法机关查封，造成贷款脱离保护。假如确实能够进行款项偿还，仅仅是不想房产被第三方拍卖而进行时间延长的话，可以进行贷款展期的申请。展期指的是对原有贷款的延续，不会由于被抵押物受到查封而造成脱离保护。还存在另一种意外情况，即在抵押存续过程中，抵押人同时办理了其他抵押。在进行贷后检查过程中，要将贷后的管理和检查有效结合，对客户的经营状况和资金实力进行定期或者不定期检查，从而有效的评估客户是否依据合同规定进行资金的使用，是否存在资金紧张或者资金链断裂等风险，要通过现场和非现场有机结合的方式，对客户的具体状况进行全面的检测。许多借款人所提供的财务数据和报表存在虚假内容，而现金流则具有更高的真实性，更能够体现客户真实的财务状况，因此在贷后检查中要加强对现金流的监控和掌握，从而保证银行所掌握借款人经济信息的真实性。同时，要对抵押人的工作、家庭、身体状况等进行检测，针对抵押物的完整性、法律纠纷等开展动态的检查，对于其合规性、变现水平等进行重点关注，在抵押物贬值到无法保证贷款安全的情况下，借款人如果不能提供其他担保，需要及时采取措施保证贷款的安全。通过科学有效的贷后管理，能够对贷款业务中的风险进行及时识别，采取有效措施进行补救，可以对贷款的类型进行调整，构建风险预警体系，启动应急预案，通过贷款合同中的有关条款进行风险的应对[3]。

（五）提高员工的综合素质和业务能力

首先，商业银行要提高贷款办理人员的风险意识，既要保证资金的安全，又要提高贷款的流动性和经济效益。秉承收益能够对风险进行覆盖的原则，将业务办理和审核分离，对权利进行划分，依据标准化流程进行抵押贷款业务的办理，避免假房产证、假抵押的操作风险。其次，要坚持实地调查的原则。通过抵押物周边条件、人群等侧面调查，实现对申请客户和房产信息的准确评估，不但不影响业务的进行，还能对其中的风险进行防范。再次，落实责任人制度，针对贷款办理过程中违反有关规章制度和法律法规的人员，要依据带来损失的严重程度进行责任的追究。最后，针对资产的处置，要依据有关规范和标准开展，负责资产处理的员工需要对有关法律法规有着全面的掌握，从而实现对法律风险的规避。要对贷款中存在的法律缺陷进行完善，保证贷款重组后风险有效地降低，提高借款人主动进行款项偿还的主动性，而且保证贷款流程更加合规。贷款办理人员要对资产处置的流程进行了解，尤其是通过诉讼进行债务的追偿，要学习有关的法律流程，在进行诉讼过程中，积极主动地跟法院有关人员进行交流和沟通，对案件的进度进行掌握，尽量缩短诉讼和落实所用的时间。

三、结语

随着社会的高速发展，银行业竞争不断加剧，信贷员在进行抵押贷款过程中，需要了解与掌握国家对各类房产的转让与受让的相关法律政策，对抵押物的实际情况进行全面掌握，贷后要加强对抵押物的关注，提高检查频率，从而对存在的风险进行及时的识别和应对，保证抵押贷款的规范进行，为银行价值最大化目标的实现提供保障。