财务测算对房地产开发企业经营项目的意义探究

方宏

（杭州千岛湖房地产开发有限公司，浙江 杭州 311700）

一、财务测算的概念

测算是进行科学决策的前提，它主要是指以之前的实际历史信息为基础，结合该现象的一些影响因素，通过一些合理科学的方法对现象将来的发展趋势进行预测的活动。财务测算则主要是指财务人员结合单位过去一段时间内的财务活动数据，结合企业目前面临的实际情况以及即将面临的各种变化因素，利用数理统计方法和模型，结合自身的主观判断，对企业未来的财务状况进行预判，并实施提前干预以实现预期财务目标的一种管理活动。

二、房地产开发企业经营项目的主要特点及财务测算基本方法

（一）房地产开发企业经营项目的主要特点

房地产开发企业的运营管理主要以经营项目为主导，并且这些经营项目主要具备以下特点：一是项目最终开发形成的产品虽然具有商品性特点，但同时又具有不可移动性和单件性的特点，即房地产开发企业的经营项目最终都以商品的形式进入了市场，但该商品与其他商品相比，具有价值含量高的单一性，并且难以移动；二是项目的整个产业链较长且易受外界环境的影响，即房地产项目包含征地拆迁、勘察设计、施工、销售和售后等多个环节，并且在此期间国家在房地产以及金融等方面所采取的宏观调控政策都可能对项目的盈利能力等产生较大影响；三是项目的开发周期较长且投资数额巨大，即房地产开发项目从开始拿地到最后上市销售，中间至少需要经过2～3年的开发周期，在开发周期内需要投入巨额资金。

（二）房地产开发企业经营项目财务测算基本方法

在房地产开发企业的经营项目财务测算中，较为常用的基本方法主要有五类：第一类是静态盈利能力的财务测算，主要包括投资利润率、投资利税率、资本金利润率和静态投资回收期等；第二类是动态盈利能力指标的财务测算，主要包括财务净现值、内含报酬率和动态投资回收期等；第三类是清偿能力的财务测算，主要包括借款偿还期、资产负债率等；第四类是对于不确定性的预测分析方法，主要包括流动性、财务杠杆、临界点以及资本结构等财务风险因素的预测等；第五类是结合房地产开发企业经营项目的内外部环境，对经营情况进行必要的估计和预测，具体涉及销售、成本等。

三、财务测算对房地产开发企业经营项目成功的重大意义

结合房地产开发企业经营项目的主要特点及财务测算基本方法所涉及的主要内容可以看出，财务测算对经营项目的成功具有十分重要的促进作用。这种促进作用主要体现在以下四个方面。

（一）有利于提升房地产开发企业经营项目决策的科学性

利用财务测算中的静态投资回收期和动态投资回收期相关指标的测算，可以使房地产开发企业的管理层在进行项目投资决策时能够十分清晰明确地掌握项目所投资金的具体回收时间和回款状况，从而帮助管理层结合自身当前的财务状况明确决策目标，然后作出科学合理的决策。项目决策的科学性和合理性能够帮助房地产企业在项目的经营过程中降低各种潜在风险，维持项目的持续稳定运营。

（二）有利于改善房地产开发企业经营项目的现金流状况

财务测算中的静态和动态投资回收期指标、财务净现值以及流动性预测等相关指标及分析方法，能够有效帮助房地产开发企业了解经营项目的现金流情况，然后针对问题采取相应的应对策略，改善项目的现金流状况。具体来说可以从以下三个方面对项目的现金流状况进行改善：一是通过静态和动态投资回收期的测算，确定所投项目的资金能否收回以及在具体在哪一年可以实现，从而有利于房地产开发企业及早通过筹资等方式进行资金的调度安排，确保企业有充足的现金流维持运营；二是财务净现值的测算，在融入了企业资金时间价值的基础上，反映项目在投资期间的现金流入与流出的具体情况，从而有利于企业明确投资期间每一年的资金缺口情况，实现对现金流的有效监测和管控；三是通过对房地产开发企业总体流动性的预测与分析，帮助企业及时发现在项目运营过程中可能出现的各种不利因素，防止因现金流问题而影响项目的稳定运营。

（三）有利于房地产开发企业经营项目财务风险的防控

财务测算中的借款偿还期、资产负债率、资本结构指标以及财务杠杆分析方法，能够对其经营项目的财务风险防控能力的提升产生积极作用。一是借款偿还期以及资产负债率指标的测算，可以帮助房地产开发企业对经营项目的债务偿还能力进行有效的评估，从而可以确定项目是否存在较大的偿债压力，然后根据评估情况及早采取措施进行调控，缓解偿债压力，降低潜在的财务风险；二是对资本结构的测算，可以帮助企业明确目前的资本结构是否达到最优，若未达到，可以及时发现负债规模以及长短期负债结构比的差距，然后采取创新筹资方式以及改变筹资偏好等方式对资本结构进行调整，进而降低房地产开发企业经营项目的财务风险；三是对财务杠杆系数的测算分析，能够帮助管理层对企业潜在财务风险有一个定量的衡量，从而提升其对财务风险的重视度，采取相应的对策防控财务风险。

（四）有利于房地产开发企业经营项目进行销售方式和价格的定位

在财务预测中，对于销售、成本在内的经营情况的预测和估计以及静态和动态盈利能力的估计，可以帮助房地产开发企业对其经营项目的销售方式和价格进行科学、合理的定位，从而加快企业的资金周转速度，降低流动性风险和偿债压力。具体体现在以下两个方面：一是利用销售测算，帮助房地产开发企业对经营项目的收入支出情况有一个较为清晰的了解，因此在项目运转过程中可以采取有针对性的销售方式加速资金回流，缓解流动性压力和偿债压力；二是采用成本测算，不仅有利于房地产开发企业合理控制经营项目的成本，还能够结合成本测算情况，根据盈利预期确定符合市场情况的价格，从而改善销售状况，加速资金回笼，提升资金周转率，降低运营管理风险。

四、房地产开发企业加强财务测算的主要对策

上文结合房地产开发企业经营项目的特点，分别从决策、现金流、财务风险、销售方式及价格定位四个角度分析了财务测算对经营项目获取成功的重要意义。那么在实务中，房地产开发企业该如何加强财务测算，以发挥其在经营项目中的促进作用呢？建议采取以下对策：

（一）建立财务测算的信息化环境和形成清晰的财务测算思路

对房地产开发企业的经营项目来说，财务测算所需的数据散落于不同的部门、人员和流程中，因此要确保财务测算的科学性，有必要提升数据收集的能力和效率。具体可从信息化环境和测算思路两个角度来实现：一方面是在房地产开发企业内部利用信息共享技术建立各种数据共享平台，加快所有数据在企业内部的流转速度，有效提升财务测算所需数据的收集效率；另一方面则是明确财务测算的思路，即严格按照“销售测算—估计经营资产和经营负债—估计各项费用和留存收益—估计所需筹资额”的步骤开展财务测算，并在测算过程中融入财务测算的基本方法，最终形成符合逻辑和实际的财务测算报表。

（二）在房地产开发企业内部建立健全高效的现金流管控组织体系

房地产开发企业的经营项目能否成功，核心在于现金流是否充足，因此在实务中要想利用财务测算推动经营项目的成功，必须在企业内部建立健全高效的现金流管控组织体系。一方面是形成项目负责制的组织管理架构，使现金流的准确信息能够通过该架构快速准确地传递至决策管理层，以发现不同阶段和环节的现金流余缺情况，并及时加以应对；另一方面要充分发挥财务部门在现金流管控中的作用，即财务部门要参与项目各个阶段的现金流预测工作，并且在签订项目合同时要由财务部门审核签署意见，在项目开发过程中，财务部门要对现金流的收支进行监督和管控，在发现现金流出现潜在问题时及时进行资金调度和平衡，防止现金流短期风险的发生。

五、结语

本文结合房地产开发企业经营项目的特点，重点探讨了财务测算对其经营项目成功的重大意义，然后结合这些意义要素，分别从建立财务测算的信息化环境和形成清晰的财务测算思路、在房地产开发企业内部建立健全高效的现金流管控组织体系两个角度提出一些强化财务测算的对策，希望对财务测算在房地产开发企业经营项目中的促进作用的发挥具有参考意义。