基于财务管理的房地产企业纳税筹划

许士杰

摘要：市场经济环境下，伴随着政府部门对于房地产宏观调控政策的持续推进，房地产企业面临着更加巨大的生存压力，在这种情况下，房地产企业如果要提高自身的核心竞争力，就必须切实做好相应的纳税筹划工作。文章从房地产企业实施纳税筹划的必要性出发，分析了其纳税筹划的主要途径，并就基于财务管理的房地产企业纳税筹划进行了研究和探讨，以供参考。

关键词：财务管理;房地产企业;纳税筹划

房地产项目在我国国民经济发展中占据了较大的比重，同时也直接关系着居民的生活水平和住房质量。受金融危机和疫情的影响，不少地区的房地产行业受到了很大冲击，房地产企业面临着较大的生存及发展压力，要实现自身的健康发展，更好地应对后疫情时代的影响，房地产企业应该做好纳税筹划工作，合法降低自身税收负担。

一、房地产企业纳税筹划的必要性

房地产项目的开发建设具有投资大、成本高、周期长的特性，不管是在土地获取还是房地产的开发、销售等环节，都必然涉及税收工作，从企业的角度对纳税筹划的目的进行分析，最为核心的就是减轻税收负担，提高经济效益，而为了保证纳税筹划的实施效果，企业应该结合自身的实际情况，对照相关税收法律法规的要求，加强对纳税筹划工作的管控力度，在规避经营风险和财务风险的同时，提高经济效益和社会效益。

房地产企业要降低自身税负，在合理合法的基础上，减轻税收负担，纳税筹划是最为有效的手段。通过合理的纳税筹划，可以实现企业税后利润的最大化，也可以促进企业财务管理能力以及核心竞争力的提高。而在税后利润增加的情况下，企业能够拿出更多的资金去进行新项目的投资和开发。纳税筹划工作要顺利实施，需要企业具备完善的财务管理制度，配备专门的会计人员，要求会计人员熟悉税法的相关要求，这样才能保证纳税筹划的效果，避免在纳税筹划中出现违规违法行为。另外，在我国现行税法中，存在着较为明显的差异性和可选择性，房地产企业在纳税环节，如果能够对税收差异性进行合理利用，则能够避免额外的税费支出。房地产市场经营涉及的领域众多，提供的产品规格多样，纳税工作比较复杂，需要房地产企业做好纳税筹划工作，实现对于各类资源的合理调配，以此来充分享受税收优惠及减免政策，实现合理避税。

二、房地产企业纳税筹划的有效途径

对于房地产企业而言，在实施纳税筹划的过程中，可以采用的方式多种多样，不同的方式和途径能够产生不同的纳税筹划效果。就目前而言，最受房地产企业青睐，同时也最为有效的纳税筹划途径有以下几种。

一是延迟纳税。房地产企业通过合理的对纳税期限和纳税环节进行筹划，可以达到延迟缴纳税款的目的，将货币所具备的时间价值充分发挥出来。延迟纳税对应的资金可以被用于企业日常经营活动，不需要支付利息，可以缓解房地产企业的资金压力，促进其竞争力的提高;二是合理利用税收优惠政策。现阶段，我国为了能够推动房地产企业的健康发展，颁布了一系列的税收优惠政策，例如，房地产企业在针对不动产进行销售的过程中，增值税销项税的计算可以去除相应的拆迁补偿款和土地使用費，而在土地增值税计算中，可以将土地使用费以及相应的房地产项目开发成本纳入成本扣除的范畴，然后依照加计20%的比例进行扣除。另外，对于房地产企业而言，在实施经营管理活动的过程中，可以对自身的业务范围进行拓展，适当朝着一些具备税收优惠的行业发展，如高新技术行业、节能产业等;三是税率临界点利用。当前，我国在征收土地增值税时，采用的是累进税率，其本身设置纳税临界点，如果税率低于临界点，企业的税负可以得到有效控制，反之，企业就需要承担巨大的税负。对此，房地产企业在进行纳税筹划的过程中，应该利用好税率临界点，确保所有的成本支出都能够取得合法凭证，在对房地产项目进行销售的过程中，也应该依照实际情况，确定最终的销售价格，控制好增加值的比例;四是销售价格分解。对于房地产企业而言，土地增值税是主要负担，适用税率由销售后增值率确定，两者呈正比关系，房地产企业可以通过对销售价格进行分解的方式来降低增值率，例如，可以将房屋销售和装修部分分开，以实现降低增值额，减少纳税支出的效果。

三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划

（一）增值税纳税筹划

对于房地产企业而言，在针对增值税进行纳税筹划的过程中，应该通过招投标的方式来选择相应的材料供应商，同时也需要确定最佳的采购结算方式，获取相应的增值税专用抵扣发票，对进项税进行抵扣。在条件允许的情况下，房地产企业可以负责原材料的供应，向建筑企业进行劳务外包，提供的原材料需要符合《建筑法》等相关法律法规的要求，在进行材料采购时，可以获得增值税进项发票，房地产企业本身属于一般纳税人，现行税法中进项税抵扣比例为13%，超过建筑企业开具的9%的增值税专用发票。假定房地产企业在进行材料采购的过程中，能够很好的对供应商进行选择和管控，则应该优先选择“甲供材”的方案。在针对采购结算方式进行选择时，房地产企业需要考虑增值税发票的抵扣时间，如果选择了统一支付，则在付清全部的款项后，企业可以一次性获取所有的进项税额抵扣，不过这样的支付方式会占用企业大量资金;如果选择了分期付款，则企业获得的进项税额抵扣同样表现为分期的形式。从财务视角分析，在实施增值税进项税分期抵扣的过程中，可以选择分期付款、分期获取增值税发票的方式，通过增值税的递延，获取更大的资金时间价值，缓解企业自身的资金压力。如果房地产企业采购材料的数量巨大，资金较多，则选择分期付款合同，能够帮助企业调节税收负担，提高经营效益。

（二）企业所得税纳税筹划

针对房地产企业面临的企业所得税进行分析，在开展税收筹划的过程中，可以分成税收优惠政策筹划和固定资产筹划。依照国家相关政策的规定，房地产企业建设的工程项目如果地处贫困区域，主要用途是扶贫支出，则在针对企业所得税进行计算时，依照应缴纳所得税额进行扣除，这也为企业所得税的纳税筹划提供了更加广阔的空间。在实施固定资产筹划的过程中，需要考虑科技进步带来的影响，对固定资产实施加速折旧，也可以根据实际情况来适当缩短折旧年限，而不是简单地对比某个年度的折旧额和抵税款。房地产企业在对房地产项目进行开发建设的过程中，必须购置相应的设备，而这些设备代表的固定资产在企业总资产中占据了较大的比重，同时，设备使用过程中价值会逐渐降低，必须将其计入到相应的成本中做好抵扣，降低税负。就目前而言，房地产企业在计提折旧中采用的是年限平均法，在折旧总额固定的情况下，会产生有变动的当期折旧额，而企业在当年的利润创造会受到折旧方法的影响，需要做好折旧方法的选择，以此来实现纳税筹划实效性的提高。

（三）土地增值税纳税筹划

房地产企业在针对土地增值税进行纳税筹划的过程中，可以采用的方式有两种，一是房产销售价格定价，从企业纳税筹划人员的角度，在确定房地产销售价格的过程中，需要对各种影响因素进行全面分析，确定好销售价格、纳税成本和企业市场竞争力之间的相互关系。对我国土地增值税相关的法律法规进行分析，标准住宅销售中，若销售增值额没有超过扣除金额的20%，则不需要征收土地增值税，房地产企业可以通过对该政策的运用来降低税负;二是分解式销售，需要考虑市场需求和消费者的需求，适当提升精装房的质量，加强与装饰装修企业和家电企业的合作，通过分解销售的方式来对装修费用进行分解，分别签订销售合同和精装修工程合同，精装修工程款不作为土地增值税收入。对比两种不同的销售价格，可以明确，独立装修的住房税负降低明显，借助装修服务，房地产企在缴纳土地增值税时，只需要考虑毛坯房的价格，装修合同价款属于服务收入，不需要缴纳土地增值税。

四、财务管理视角下房地产企业纳税筹划强化策略

（一）强化风险意识

房地产企业应该强化各层级工作人员的税务风险意识，组织相關人员学习最新的税务知识，对企业在税务管理环节存在的税务风险进行分析，明确税务风险形成的原因以及危害性。应该积极了解企业涉税业务，明确各岗位工作对于税务工作的影响，要求员工能够制动配合税务人员的工作，推动工作规章、票据管理等制度的有效落实，规避人为因素引发的税务风险。同时，房地产企业需要做好自身业务流程的梳理工作，对其中存在的涉税业务进行明确，整理好相应的业务内容，提升税务处理的准确性及科学性，对税务管理工作进行细化。

（二）重视人才培养

房地产企业应该对税务管理组织机构进行完善，设置专业的税务机构，负责税务处理和管理，同时应该加大对税务专业人才的招募和培训力度，提升纳税筹划工作的实施效果。应该建立起有效的人员培训机制，做好全方位的工作培训，定期组织人员进行专业知识和税收政策的学习，对企业业务相关的税收优惠政策进行整理，做好纳税筹划工作。

（三）做好监督评价

一方面，房地产企业应该清楚地认识到，税务机关在涉税业务处理方面，具备自由裁量权，因此在实施纳税筹划前，企业税务人员应该在完成涉税业务涉及的税收优惠政策的确定后，及时与税务机关进行沟通交流，掌握当地税务就按对于相关政策的裁量标准，提前做好准备工作;另一方面，房地产企业应该建立起完善的税务风险监督评价机制，借助内部控制实现对涉税链条的全面监控，参照行业平均税务风险指标以及企业业务特点，制定明确的税务风险目标，对税务风险类型进行划分，对企业管理风险进行识别，配合云计算、数理模型等，做好风险成因的合理分析，制定出科学的风险应对措施。另外，应该加强全方位税务管理，在前期结合政策和涉税业务，编制税务筹划计划，事中对税务筹划方案的实施进行监督，事后则需要监督企业的整改行为，推动其优化纳税筹划工作，提升纳税筹划的水平和质量。

五、结语

总而言之，从财务管理的角度实施房地产企业纳税筹划工作，需要企业结合自身的实际情况，选择恰当的纳税筹划途径和方案，保证纳税筹划的有效性，以此来减轻企业税负，推动企业的健康发展。

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（作者单位：南通能达财务管理有限公司）