棚户区改造项目建设存在的问题及对策

陈广丽

摘要：棚户区改造工作是我国的一项民生工程，关系着千千万万人民的安居问题，是保障人民能够安居乐业的一项重要举措。广西实施棚户区改造项目建设以来，解决了数百万人的安居问题，在棚户区改造工作过程中，取得了一定的成效，但也存在一些问题。文章先概述广西棚户区改造项目建设现状，从而发现存在的问题，最后根据问题提出相应的解决对策。

关键词：棚户区;审计风险;管理

一、广西棚户区改造项目建设现状

据统计，截至2019年12月31日，全区共建设棚户区改造项目2735个，涉及棚户区改造安置住房95.66万套（如图1），其中占比较大的为百色市、柳州市、梧州市、南宁市和崇左市，分别为9.75%、8.76%、8.65%、8.51%和6.20%。

（一）竣工验收项目情况

截至2019年12月31日，广西全区棚户区改造安置住房竣工验收项目1389个共45.56万套，其中占比较大的为河池市、桂林市、梧州市、南宁市和钦州市，分别为18.83%、10.66%、10.18%、9.53%和8.17%，其他市、区占比共为42.63%（如图2所示）。

（二）未竣工验收项目情况

截至2019年12月31日，广西全区1389个棚户区改造项目建设未竣工验收，涉及棚户区改造安置住房50万套。其中占比较大的为百色市、农垦片区、柳州市、崇左市和林业片区，分别为12.40%、10.82%、8.24%、7.06%和6.68%，其他市、区占比共为54.80%（如图3所示）。

二、存在的问题

（一）土地征收难度大

在棚户区改造项目建设过程中，碰到的首要难题是土地征收难问题，并且难度逐年增加。征收难原因之一是有些还建户为孤寡老人，这些老人觉得出去租房麻烦，而且房子建好后还要装修，不愿意搬;二是有些还建户不同意房子被征收，无论工作人员如何做思想工作都不行;三是“钉子户”的存在，这部分还建户期望值过高，对征收补偿款漫天开价，更有甚者通过抢修强建增加建筑面积以多要补偿款，使得房子拆不动;四是部分还建户观望思想严重，害怕先签协议吃亏，最后拆迁“好处”多，一直处于观望状态。此外，棚改工作人员对棚改政策宣传不够深入，工作中碰到困难容易产生畏难情绪，方式方法单一也是造成征收难的主要因素。

（二）项目周期长

棚改项目建设一般包括立项、招投标、设计、施工、竣工验收和结算等阶段，整个建设周期一般3～5年。本来建设期就长，如果项目立项后出现招标流标或者土地未能按期征收，项目建设过程中资金无法保障项目需求，项目完工后由于开发商与承建商的矛盾迟迟未能竣工验收等情况，将会导致项目迟迟未能开工或开工后出现停工，又会使得项目建设周期变得更长。目前广西全区有10个棚改项目3570套未开工或停工，78个棚改项目43287套开工五年以上仍未建成，这些项目的建设周期将比预期的建设期长。建设周期太长，严重影响到住户的入住问题。

（三）代建方或施工方资金压力大

资金是棚改项目正常运转的保障，棚户区改造需要大量资金，资金跟不上，棚改项目存在停工风险。目前广西大部分棚改项目建设资金，主要采用施工前期由代建方或施工方垫付，施工后期采用职工自筹和申请政策性扶持资金方式解决。职工自筹有全款、商业贷款和公积金贷款三种方式。由于商业贷款利率太高，所以职工几乎选择全款支付或者公积金贷款支付。大部分职工通过公积金贷款筹集资金，然而公积金贷款是职工筹集资金最慢的一种方式，因为部分职工未能及时去公积金中心办理贷款手续，即使办完贷款手续到银行放款一般需要两到三个月，资金到账耗时较长。此外，棚改项目申请政策性扶持资金也需要一定的时间。因此，即使项目前期代建方或施工方已经垫付了部分资金，后期如果不能及时筹集到资金，棚改项目就可能存在停工风险。

（四）棚户区改造项目管理不规范

目前大部分单位的棚户区改造项目大部分由单位委托代建公司进行管理。代建公司虽然是专业的房地产公司，有丰富的房地产管理经验，但是棚户区改造项目跟一般房地产项目相比，有诸多差异，所以代建公司对棚改项目的管理存在不规范之处。一是棚改项目涉及很多政策性文件，代建公司不会花太多时间了解与棚户区改造相关的政策，也不会主动申请棚改专项补贴，房价提高，会损害住户的利益。二是代建公司不是棚改单位内部人员，在制定各项具体方案的时候，难以从单位的实际情况出发考虑，导致大部分购房户对选房结果不满意。三是对于主要材料，如钢筋、混凝土、砖、电梯等，代建公司无法兼顾成本与质量时，首选成本低的材料，棚改项目的质量得不到保障。

三、改进建议

（一）加快土地房屋征收进度

针对目前土地房屋征收困难的问题，建议成立专门的机构和征收工作小组，征收前对工作人员进行征收工作培训，提高征收工作认识，使征收工作人员消除畏难情绪。征收过程中碰到问题要分析成因，因户因人施策，重点对象专人跟进，定期召开协调会汇报征收工作进展情况，交流经验、提出要求，组织、指导、协调征收全过程。采取提前介入、强化监控、严防死守等措施坚决制止抢修强建。通过宣讲会、广播电视、宣传手册等宣传媒介，进一步加大舆论宣传力度。通过上门做工作、耐心讲政策、反复讲道理等方法，通过手机短信、微信等方式及时解答还建户的问题，并使还建户消除疑虑，积极配合做好土地征收工作。

（二）多种方式解决施工周期问题

对于未能开工或开工后停工的项目，需找出未能开工或停工的原因，并从原因下手，尽早让项目早日开工或者恢复施工。对于开工后迟迟未能竣工的项目，采取重点城市重点抓、重点项目重点监管措施，首先保障项目不能烂尾，之后如果项目已经具备入住条件的，先协商入住，未具备入住条件的，积极采取途径让项目尽早竣工，以缩短工期，住户尽早入住。

（三）多渠道解决资金问题

大部分棚改项目资金来源单一，资金到位耗时较长，故存在资金无法保障项目需求的风险。解决方式之一是多渠道寻求资金，如统筹协调各金融机构通过提供各类担保、银行贷款和发行公司债、项目收益债等方式，按需求向各棚户区改造项目建设法人单位提供融资，解决资金需求问题。解决方式之二是相关部门为棚改项目建设单位申请政策性扶持资金和住户申请住房公积金贷款开设绿色通道，简化审批手续，以使资金尽快到位。

（四）規范棚户区改造管理

对于代建公司管理不规范的问题，其中一个解决办法是可在代建合同中约定代建公司应积极主动了解棚改政策，争取住户利益最大化，并约定重大事项应报棚户区改造项目建设法人单位批准才能实施。另一个解决办法是棚户区改造建设单位成立专门的棚改部门对棚户区改造项目进行管理，由棚改部门管理，可达到项目安全、质量、高效运行的目的。

参考文献：

[1]魏丽.浅谈棚户区改造中存在的问题及对策[J].市场周刊，2018 （10）：7-8.

[2]钟岩，席枫.新时期棚户区改造存在的问题及对策研究[J].市场周刊，2019（07）：188-190.

[3]张才宽.新时期棚户区改造存在的问题及对策研究[J].商讯，2020（08）：125-127.

*本论文属于2018年百色学院校级科研立项项目（2018KS27）研究成果。

（作者单位：百色学院）