借名买房情形之借名人权益保护途径分析

陈佳丽 金 拓

（1．湖南工业大学，湖南 株洲 412000；2．浙江省烟草公司温州市公司，浙江 温州 325000）

随着社会制度不断完善和经济快速发展，房地产市场呈现“过热”现象，国家以及各级地方政府相继出台了一系列调控政策，以避免房地产市场发展走向畸形。于是一些人便打起了钻政策“空子”的主意，以期用更低成本购得心仪的房屋。但这种投机取巧的行为背后却蕴藏着当事人无法预料或自认为能够避免掉的巨大风险，出现了不少因房屋产权归属而产生的纠纷。我国当前在借名买房方面暂未有相关的法律规定，法院在司法实践中处理这类纠纷时也是较为棘手，甚至针对同一类型案件出现了不同判决结果，这无疑会对我国司法的公信力造成损害。

一、借名买房纠纷现状及行为界定

（一）借名买房原因分析

虽然现实中发生借名买房情形通常都是基于借名双方主体为亲友关系，但观之当前我国发生过的九千多起借名买房纠纷案例映射出一个问题，即房产巨大增值效益会使得部分人难以抵抗诱惑而“出尔反尔”，那么此时必然会导致亲友双方从私下“撕扯”到诉诸公堂。笔者通过大量案例综合分析，概括其原因大致有以下四点：规避法律或行政强制性规定、规避政策规定、逃避债务、掩饰非法所得、隐匿资产及其他特殊原因。

（二）借名买房纠纷现状及现实风险

正是由于借名买房双方之间具有特殊的社会关联性，借名人在作出借名买房意思表示时，要么因为足够信任、要么因为考虑情面而不好开口要求签订书面合同，因此双方主体多数情况下仅作了口头上的约定。这也导致当出名人拒绝履行借名买房约定或者擅自处分纠纷房产时，借名人在证明借名事实存在时举证较为困难，法院在处理案件时也较为棘手。此外，若出名人在尚未将房屋转移至借名人名下便出现出名人无法偿还债务的情况，可能还会存在被法院强制执行该房屋用以偿还债务人债务的风险。

二、借名买房的房屋物权归属

第三人利益因素是否介入会对房屋权属的确定带来完全不同的结果，因此我们在讨论房屋权属时应当将第三人考虑进来，以此作为研究的分类标准。

（一）未涉及第三人利益因素情形下的房屋权属界定

1．借名合同有效情形下的权属界定。未介入第三人利益因素情况下纠纷会相对简单，仅需要处理好借名人与出名人两方主体之间的利益关系。该情形下的借名人虽没有进行登记公示，但实际上一般都已对该房屋处于占有使用状态，故法院不能简单粗暴地以登记规则来判定借名人没有房屋所有权，反之则会损害社会公众善良的普世价值观。因此若借名行为未掺杂着第三方利益，应更大程度上遵循社会主体自由意志，只要借名人有足够的证据以支撑自身诉求，则法院应认真对待、慎重决策，保护好真实的权利人。借名人可以通过提出更正登记申请、申请异议登记并提起诉讼、向法院提起异议房屋确认之诉等方式尽快解决登记的问题，消除事实物权人与法律物权人不一致情况可能带来的风险，避免出名人在未及转移的期间对房屋擅自处分。

2．借名合同无效情形之房屋权属界定。下面以借名合同无效之情形分类探讨房屋权属界定问题：

一是普通类型。即是指规避法律或行政强制性规定而借名买房的情形，此情形自然会因违反规定或者社会公共利益而无效。在订立借名买房合同时出名人并无购房意图，且未实际支付购房价款，其在发现房屋升值后主张返还的意图不善，目的为谋取房屋增值的价款，因此不应予以支持。在正常情况下若借名买房合同无效，则房屋应当判归出名人，并由出名人向借名人返还房屋购置资金，若期间产生了资产增值，则应当将增值部分上缴国库以弥补公共受损利益。

二是特殊类型。即指为逃避债务、掩饰非法所得、隐匿资产等非法目的借名购房的情形。此类型的借名主体虽符合购房条件，但是为了某种特殊目的而有此行为。该情形下的借名买房合同是一个可撤销的合同，是否行使撤销权决定了合同效力。笔者认为，在借名买房合同无效条件下应将房屋判归借名人，以最大限度确保借名人的债权人合法债权能够得到清偿。

（二）涉及第三人利益情形下房屋权属判定

1．出名人擅自处分房屋行为的性质界定。日本学者在此类涉及第三人利益问题研究上就采用了利益衡量的方法，[1]当问题难以做出定论时就可进行利益的平衡，因此将借用该思维对擅自处分房屋行为性质进行界定。无论是从出名人角度观察、还是从借名人角度思考，都应当兼顾法律公平正义、市场经济秩序、社会道德影响等诸多因素，将私自处分行为界定为无权处分行为的观点是较为合理的。

2．善意取得制度的适用。依据对买卖合同相关规定，若买卖合同没有无效事由则当然有效。依据《民法典》中关于善意取得的相关规定，在借名买房行为中，只要符合受让人主观上善意、已支付合理价款并办理过户登记三个条件则可以取得房屋所有权。因此，在实际案例中如果第三人能完全符合上述的三项要件要求，那么在处理出名人擅自转让房屋的案件时可以援引第三人善意取得制度，依法将房屋判归善意第三人所有。此时借名人将无理由、无立场要求获得房屋所有权。

3．借名人权益保护之途径。在王泽鉴教授的相关论述中指出，法律必须是公平的，因此在衡量双方主体间利益时应当暂时忽略请求救济者是否有权利瑕疵，理性视之并平等地予以适当保护。[2]若出名人尚未完成过户登记至第三人，则借名人可以申请更正登记，若出名人不予以配合则可以通过异议登记暂时限制第三人取得房屋，并及时提起诉讼请求对房屋进行确权，确权后可以持法院的生效裁判向不动产登记机构申请更正登记信息。若房屋已经在借名人不知情的状况下完成过户登记至第三人，此时当第三人非善意则可以请求房屋所有权返还至自己。而若是已完成过户登记的第三人且符合善意取得要件，那么借名人已经不可能申请将房屋返还了，此时则只能主张对出名人的债权以弥补自身损失。

4．物权归属引发的损害赔偿责任。借名买房纠纷处理到最后会出现一个确定的解决结果，一是归属为出名人，另一结果恰好相反认为应当归属于借名人，若是判归借名人则符合借名买房行为最初目的，若是判归出名人，那么实际出资的借名人相关权益保护就是一个需要解决的问题。我国相关法律明确规定了赔偿的内容，包括实际损失和预期利益。而在计算借名人的履行利益方面或者预期利益方面，主要的依据为市场当前该类型房屋的正常价格，而其他可能获得的预期利益就不宜认定了。因此，借名人在借名买房纠纷中可以请求赔偿的部分仅为房屋价款，其增值部分和预期利益不能计算在内。

三、当前案件引发的相关法律思考

（一）从法院裁判角度的相关思考

在法律适用困难的局面下，法院可以从两个方面寻求解决办法：一是法律层面可以尽快出台相关规定，以规范的文件指引各地案例的审理判决；二是统筹地区政策，各地政府在制定政策、办法和条例时应明确借名行为可能引发的相关后果，为民众行为提供明确的风险预估。

（二）从借名人利益保护角度对借名买房合同的思考

借名人应当去积极寻求权利救济的途径，此情形下借名人可以主张基于合同债权取回房屋。只要借名买房合同被认定为有效，那么借名人的利益就应当被保护，借名人可以要求出名人履行合同规定的义务，如果出名人拒不履行合同义务，出名人可以要求借名人承担违约责任。因此，若法院未对争议房屋权属进行判定，出名人又不愿协助借名人更正不动产登记信息，就算借名人无法获得争议房屋所有权，也可以请求赔偿以弥补自身损失。