物业公司财务管理及会计核算问题研究

窦玲

（长春盈润物业服务有限公司，吉林 长春 130061）

近年来，随着我国整体经济社会的发展，物业公司也实现了迅猛发展。物业公司与一般性企业不同，其经营过程中提供的不是一般性的实物商品而是专业性的服务，并且所涉及的种类较多，这使得物业公司的整体经营情况较为复杂。而在当前更为激烈的竞争背景下，物业公司必须提升自身整体的财务管理水平与会计核算水平，进而实现健康稳定发展。

一、物业公司财务管理与会计核算的特征分析

（一）设立专门的维修基金

我国物业管理相关规定中已经明确物业公司在经营过程中必须设立专门的维修基金。设立该项基金的主要目的是保证物业公司能对各项公共设施进行日常维护，并在出现损害时及时维修，而该基金的来源一般是业主。从所有权归属的角度来说，物业公司并没有该项维修基金的所有权，拥有的仅仅是该基金的管理使用权［1］。因此，在这种情况下，物业公司开展会计核算工作过程中就必须设置专门的科目对维修基金进行更为清晰明确的核算。

（二）专业性服务

与一般性的工业企业或者商业企业不同，物业公司主要的收入来源是为业主提供的各项专业性服务，因此在其经营成本中占很大比例的是人力资源成本。在这种经营特点下，物业公司的经济行为也较为简单，财务管理以及财务核算的整体复杂度不高。但是这并不意味着物业公司的财务管理和会计核算工作是一项极为简单的工作，在此过程中需要根据一定经营周期内的经营情况制定相应的报表［2］。借助各种财务管理手段，客观全面地分析能够反映公司整体运行情况的信息，并为公司下一步的经营决策提供基础依据。

二、现阶段物业公司开展财务管理以及会计核算工作过程中存在的问题

（一）部分物业公司所采用的财务管理和会计核算方式方法较为落后

第一，部分物业公司没有与时俱进地更新各种财务报表的制作流程，数据收集过于依赖人工操作。在这种情况下，公司运营过程中所产生的各种财务数据的搜集、整合与分析工作都会浪费大量的人力和时间成本，并且这些数据的精准程度也不能得到有效的保证。除此以外，在这种较为传统的工作模式下，数据传递的实效性较差，并且可能会出现不同环节都是由一个工作人员负责的情况，因此即使出现错误也不能及时被发现，导致最终得到的数据真实性不强。另外，部分企业开展会计核算工作中所使用的会计科目分类没有及时更新，其科学性不能得到保障。

第二，部分物业公司在进行成本管理的过程中，采取的仍然是财务部门统一制定预算方案、统一进行成本控制的模式。然而在当前物业公司整体的成本管理工作愈发复杂的情况下，仅仅依靠财务管理一个部门是无法设计出科学合理的预算方案、无法对预算方案的落实情况进行有效监督管理、无法不断提升成本控制工作有效性的。在这种情况下，物业公司需要公司内部每一个部门的协调配合，不断收集公司运行过程中的成本信息，进而从公司整体的角度，切实分析公司的成本控制情况［3］。

第三，一部分物业公司没有对明细账的设置进行优化。这使得在公司业务复杂度不断提升的情况下，当公司想要进一步细化某些项目时无从下手，其数据的精准性也会受到一定程度的影响。

（二）财务管理和会计核算制度体系亟待完善

近些年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，物业行业的整体发展水平也实现了一定程度的提升。但是值得注意的是，我国大部分物业公司的起步较晚，在发展过程中公司管理层一般都对提升经济效益给予更多的关注，而在一定程度上忽略了对财务管理和会计核算体系的构建。一部分大中型物业公司开始借鉴西方发达国家物业公司财务管理和会计核算体系，但是在大多情况下西方国家企业的经验并不适用于我国企业的现实情况。而有一小部门物业公司存在的问题更加严重，由于缺乏相应制度体系的保障，很多公司甚至没有建立起规范的记账模式，公司运营过程中各类会计信息的完成度较低、准确性较差。此外，还有一部分物业公司对物业合同的重视程度不高，没有按照国家相关法律法规与业主签订物业合同。

（三）公司资金管理的有效性不足

对于现代企业来说，资金是企业赖以生存和发展的根本保障。物业公司的资金来源具有一定特殊性，例如维修基金、物业管理费等服务性收入，因此其收入基本上都是相对固定且较为有限的。但是一些物业公司并没有对这些资金进行高效合理的管理，有时候甚至会出现资金浪费的问题，为公司的长期稳定发展埋下了重大的隐患。

（四）工作人员的综合素质有待提升

当前，我国各类物业公司内部工作人员的综合素质普遍不高，而财务管理和会计核算是专业性很强的工作。部分物业公司内部财务管理和会计工作人员的综合素质已经不能满足公司稳定发展的需求，在很多情况下公司整体的财务管理及会计核算水平甚至受限于相关工作人员的素质，不能得到有效提升。

三、物业公司进一步加强财务管理和会计核算的有效措施

（一）进一步提升先进电子信息技术的运用程度

当前，随着电子信息技术的迅猛发展，物业公司有更多的手段可以实现自身财务管理和会计核算水平的提高。例如，物业公司可以根据自身的发展情况，在内部建立起科学合理的数据共享中心，这样可以使得公司的财务管理和会计核算工作变得更加简洁高效。并且借助该数据共享中心，物业公司在运营过程中能够将前端业务和财务处理过程更加紧密地衔接，避免人力资源和时间成本不必要的浪费，从而降低企业的整体财务管理和会计核算成本。此外，先进的电子信息技术还能更加方便企业对各项财务数据进行备份和分析，保证公司自身财务数据准确性和完整性。

（二）进一步创新财务管理和会计核算方式方法

物业公司为了有效提升财务管理水平、更加妥善地解决会计核算过程中出现的各种问题，必须根据自身的发展情况，与时俱进地创新财务管理和会计核算方式方法。例如，公司在开展成本核算的过程中不能仅仅依靠财务部门的力量，而是要充分发挥公司内部各个部门的集体力量，这样能够及时发现成本管理工作中的问题，快速找到更妥善的解决方法。

（三）进一步构建财务管理和会计核算体系

物业公司管理者要清晰地认识到，在公司发展过程中财务管理和会计核算工作是一项复杂的系统工程，因此必须构建科学合理的体系，建立健全各项具体的财务管理和会计核算规章制度。一方面，物业公司要进一步提升内部财务管理和会计核算框架的完善程度；另一方面，物业公司要建立相应的财务管理和会计核算监督管理机制，借助该机制的力量，公司相关部门可以对各项原始单据等进行更加详细的核查，对公司的各项资产进行更为具体的盘点。

（四）进一步提升相关工作人员的综合素质

当前，物业公司为了实现自身财务管理和会计核算水平的持续提升，必须加强财务管理和会计核算工作人员队伍的建设。首先，物业公司可以在招聘环节提高门槛，为公司发展储备更多高水平人才；其次，物业公司可以为在岗工作人员提供更多的培训机会，通过定期对相关工作人员进行培训，不断提升在岗工作人员的技能水平和思想道德素质；最后，在培训过程中还要充分发挥激励机制的作用，对那些素质提高较快、技能水平更高的工作人员给予一定的奖励。

（五）进一步加强资金管理

物业公司为了保证自身平稳运营，并实现长足发展，就必须进一步加强资金管理。公司要在相关法律法规允许的范围内，建立内部资金池，实现资金的合理使用。在实际工作过程中，公司要进一步增强维修基金的运用合理性，只有这样才能保障维修基金的资金安全。

四、结语

新时代背景下，我国物业行业在面临更多竞争和挑战的同时也面临着更多的机遇。为了有效把握这些机会，物业公司必须不断提升自身财务管理和会计核算水平，进而推动整体管理水平的提升。只有这样，物业公司才能不断拓展自身的生存与发展空间，为广大业主提供更好服务的同时实现经济效益最大化的目标。