城市规划和住房保障对房地产发展的影响

2021-11-24 12:19姚红卫
经营者 2021年11期
关键词:城市规划住房规划

姚红卫

(宜昌市住房保障办公室,湖北 宜昌 443003)

在城市经济不断发展的背景下,城市规划的作用日益凸显,房地产业发展必须符合城市规划的要求,要对房地产项目进行科学设计,使之与城市规划相协调,这样才能保证房地产开发项目价值最大化,提高项目的盈利能力。为促进房地产业健康发展,国家出台了系列政策,让房地产业回归本性,倡导房子是用来住的,突出强调了房子的住房保障功能。因此,房地产项目开发前,相关企业必须高度关注城市规划和住房保障相关信息,避免项目投资风险发生,促进房地产业稳健发展。

一、城市规划对房地产发展的影响

(一)城市规划的概念与作用

城市规划是一个城市根据本区域社会经济发展状况,对未来一定时期内的城市建设所作的综合安排,包括土地利用、空间布局、城市配套功能完善等系列管理措施。

城市规划以《城市规划法》为依据,在城市建设中的作用日益重要,为城市发展明了方向。同时,项目区建设必须通过规划审批才能实施,因此,城市规划对项目建设也有着重要影响。

(二)城市规划对房地产发展的主要影响

城市规划是城市发展的蓝图,各个城市建设项目都必须按此框架实施。房地产作为城市规划中的一个子项目,项目建设除了要与城市规划的总体框架相符外,项目的详细规划也必须与城市规划相协调。项目建设要通过综合评审,达到规划要求后才可开工,并需通过规划验收。具体而言,城市规划对房地产发展的影响表现在两个方面。

第一,总体规划对房地产项目发展的影响。城市总体规划从城市发展的综合布局出发,对城市建设的规模、用地性质、房地产项目的功能等内容进行详细设计,对房地产项目开发有着较大影响,从而影响了房地产业的发展。

从城市规模看,城市规模越大,可吸纳的人口越多,但城市用地也会随之变得更加紧张,导致城市房地产供需矛盾凸显,城市地价随之增长,使房价也存在“增值空间”,对房地产发展有利;而城市规模小,人口吸纳能力有限,人口净流出的城市,房价则会出现下跌,从而对房地产发展不利。

从城市用地性质看,城市规划对城市用地的性质都有明确规定,如按用地性质划分了工业区、商业区、住宅区等,不同的用地性质在土地价格上有较大差异,对房地产的影响也存在差异。同时,项目功能对社会的吸附作用有着较大不同,商业区与住宅区对社会投资的吸引力更强,对房地产的发展影响也更大。

第二,项目详情对房地产业发展的影响。房地产投资界有句至理名言:地段、地段、还是地段。城市地段对房地产发展影响极大,以住宅区为例,地段好、城市综合设施配套齐全的区域,房地产开发利润更高;相反,项目地段与主城区的交通不便、配套设施差,则很难得到买房人的认同,项目开发的风险也较高。因而,好的地段房地产开发商的竞争更激烈,地价也更高。

景观与环容要求影响。规划通常会对项目建设有较高的景观与环境建设要求。房地产项目建设必须配套一定的景观,要与城市总体功能相配套,如建筑风格、色彩与空间布局等要保持协调;在规划中对容积率也有一定的限制,如在住宅方面,会对前后左右的房屋间距、层数、层高等有明确要求,以保证居住的舒适度,对住宅的绿化率、空间率也有明确规定,项目建设必须符合规划要求。

项目的安全性与配套建设影响。房地产项目要有安全保障。项目规划中对安全性有明确要求,如房地产项目必须配套建设地下防空设施,项目区的道路、配套服务要相应完善等,要保证项目功能齐全,而项目功能齐全可以提高房地产项目的盈利水平。

二、住房保障对房地产发展的影响

我国城市住房功能主要分为投资与居住两大功能,为了抑制住房投资行为,中央政策反复强调房子是用来住的这一观点,重视住房的居住属性,努力让住房功能回归本源。从住房保障的定义来看,住房保障是指国家通过制定城市发展规划,确定城市的住房建设计划,在土地供应、住房供给方面采取一系列措施满足市场需求,满足人们居住改善的需要。实现途径主要是通过向市场提供商品房的形式予以解决。而与此相关的概念还有保障性住房,保障性住房又被称为保障性安居工程,是指国家为了解决中低收入的住房困难的家庭的居住问题,由政府向特定对象提供实物或货币补贴,使其住房需求得到改善。这一面向中低收入家庭制定的住房保障政策对房地产市场产生了一定的影响,如国家在“十二五”期间开工建设的3600万套保障性住房,使市场需求得到了较大抑制,政府保障机制的逐步扩大对房地产市场发展产生的影响不可低估。

同时,在房地产项目建设中,部分城市在规划中对房地产开发项目设置了一定的保障性住房建设比例,而同一住宅区域内居民的收入水平差异较大,居住者对住房的需求在要求上并不一致,这对部分高端房地产项目产生了影响,由于不能采用相同的运营管理模式,房地产后续管理也难以统一。

三、做好应对工作,促进房地产业发展的有效措施

目前,我国的住房政策总体趋稳,在导向上以解决改善性需求为主,对炒房投机及住房投资行为进行限制、打击,从而使房地产发展趋向平稳。然而,房地产市场也有其自然规律,房地产发展与市场需求有很大关系,因此,要保持房地产市场稳健发展,就必须研究城市规划,熟悉住房保障政策,降低各方面影响,采取有效的应对之策。

(一)做好房地产项目详规,应对城市规划的影响

城市规划对房地产开发项目的影响极大,房地产企业必须对城市规划进行认真解读,领会城市规划的精神实质,为项目开发提供指导。

要以城市规划为指针,对项目周边格局进行全面评估,结合用地性质与容积率等因素,编制房地产项目详细规划。

一是对拟建设项目所处的地段进行充分评估,确认其市场价值,从而在项目规划中制定多套方案,力求项目开发效益的最大化。对于地段好、配套成熟、购买需求高的区域,如学区房等,可在不突破容积率的情况下做好户型设计,提高住房品质,从而提升项目质量,获得最佳收益;如果项目地段不佳,交通及配套设施都不够成熟,在项目规划时则必须充分考虑这些不利因素,可以加强配套设施建设,完善项目配套手续,同时,可以与城市规划对接,要求有关部门积极完善城市规划中的配套项目,改善房地产开发项目的软硬环境。

二是细化开发项目。要对开发项目不断细化,保证项目规划的完整性,使项目整体功能齐全,具有更高的价值。例如,要对项目建设的栋数、层数,以及建筑物间的间距、高度与密度等进行科学设计,对房地产项目的造型与色彩进行统一规划,使之更符合建筑美学特点。

三是要注重开发项目的安全性与实用性。房地产项目要符合质量安全要求,必须按城市规划设计统一规定做好人防工程配套建设,相关的给排水等系统要综合协调到位,要确定项目开发顺序,保证项目满足居住需要,具有实用性。

(二)房地产开发过程中要认真应对住房保障的影响

房地产开发企业要从城市规划角度出发,对项目运营进行通盘考虑,要结合政府的住房保障政策,做好市场调查,认真应对住房保障带来的影响。一方面,要对全市房地产规划项目进行全面调查,对行业情况、商业布局与保障性住房建设情况了如指掌,分析住房保障在房地产开发项目中的比例,评估房产地市场发展前景,从而对房地产项目进程进行统筹管理,把握市场节奏;另一方面,对房地产开发项目中的住房保障项目认真对待,要在项目开发前就做好规划设计,最好便于单独管理,还要保证不同类型的房源结构布局合理,既完成政府分配的指标任务,又不影响项目的整体效果,提高项目资源的利用率。

四、结语

城市规划和住房保障对房地产发展的影响很大,要保证房地产业稳健发展,必须科学编制城市规划,保证城市布局的合理性,这有利于城市经济的持续发展。房地产开发企业要在对城市规划和住房保障政策进行充分解读的基础上,对开发项目进行科学规划、有序运作,完善配套设施,保障开发项目功能齐全,为居民带来便利,从而推动房地产业自身发展。

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