房地产工程管理与成本管理分析

赵杰悦

沈阳汇置高棋房地产开发有限公司 辽宁沈阳 110121

随着国家开放商品房市场后，房地产企业、建筑企业及相关从业人员数量如雨后春笋一般快速成长。经过多年总结、实践，项目管理流程，组织管理流程、经济管理等等管理措施日渐完善，但管理过程中往往忽略了人员思想的管理和盲区管理，简要分析如下：

（1）提高工作计划性：项目开工前编制合理的进度计划，提前考虑招采项目，编制招采计划，督促设计和成本及时出图、确定施工单位。工序满足进场要求即立即安排进场施工。

（2）设计及二次设计阶段参与审图：施工图纸发送我部后，认真审图，针对存在工序不合理节点、存在隐患的材料、便于施工的技术方法、提高使用功能的材料进行合理优化。

（3）重点工序、注意问题交底：图纸优化完成后与施工、监理单位进行交底，将重点工序、重点控制节点及质量控制标准一一告知施工及监理单位，便于施工工程中的质量、进度管理控制。

（4）相关问题及时与监理单位沟通：把监理单位当做帮手，给予管理方向和管理底线，明确制度和惩罚原则，过程中多沟通，充分考虑人的因素进行工作划分和日常管理。保证不突破底线、争取提高上限。日常工作中平等沟通，充分了解现场实际情况，便于质量、进度、安全管理。

（5）编制合理工期：分部工程开工前根据总控计划编制合理的分项工程进度计划，充分考虑施工流水及施工顺序。保证充足施工人员、材料的情况下，给予施工企业合理工期。

（6）重视过程管理：无论质量还是进度，过程管理无比重要，施工前的标准和流程充分交代明确。更重要的是执行过程，由于人员素质、天气、队伍管理能力、质量目标等偏差都会在施工过程中体现出来。结合人员管理、制度管理、技术管理措施不断检查、纠偏。这也就是工程人员经常接触的项目PDCA循环。

（7）重视人的作用：全国的农民工技术水平基本相同，为何能有高品质和低品质之分，发人深省。我想与管理人员强有力的掌控密不可分。工程施工所有的工作全部都是落实到人的身上，只有把人管理好、筛选出优质的个体和组织才能呈现完美的实体工程。

（8）对施工企业诚意服务。施工企业确定后，对现场情况，进场时间，图纸重要节点，工期节点和工作重点及时交底，让监理和施工单位明确我公司要什么，重点关注什么，充分做到让施工企业和监理明白我司的意图，犹如老板对我们宣贯的企业文化一样，渗透到潜意识里，不知不觉的从内心产生改变。施工过程的管理，按照开工前确定的标准执行，工期、质量偏差及时纠正，处理手段随偏差严重程度逐步升级，问题处理有理有据，做到让公司放心，让施工企业信服。变更管理，参与设计部同事调整设计变更，结合工程实际情况，提出合理化建议，保证设计标准不降低，并满足变更项目及时呈现。工程完工后，组织监理、施工企业共同验收已完工程，逐一排查，整理不合格项目清单，督促整改，保证项目顺利完工。成本管理，严格按照现场实际完成进度审核、签发工程进度款申请，不拖延、不设限，保证施工企业资金流顺畅。廉洁自律。工作中秉持公平、公正、公开原则，不帮助施工企业降低标准而谋求个人利益。不去揪住某件小事不放而主张好处。只有这样，监理单位、施工企业才会信服。

（9）对汇置企业诚意服务。保证日常工作质量的同时，对于领导交办的工作及时跟进、处理，出现特殊问题和突发事件及时与领导沟通，以便于公司对现场实际情况真实掌控。认真审核图纸，减少签证、设计变更、优化图纸节点以提高使用功能。减少交房后的漏水、裂缝、漏风、影响施工工程的维修问题。及时提出招采计划，给成本部门同事预留充足时间，特殊节点及时告知，方便组价和确定施工企业。与同事真诚相待，有问题一起想办法处理，不推委，主动承担更大的责任。老板讲笑是最廉价的服务，多把笑脸展现给大家，传递正能量，传播好心情，便于工作顺利开展和人际关系融洽相处。

（10）对业主的诚意服务。优化图纸节点，减少交房后的漏水、裂缝、漏风、影响施工工程的维修问题，认真管理工程施工质量，提高业主的体验感受。若存在维修问题，及时要求施工单位24小时内即到达问题现场，及时告知业主维修时间及维修方法，并表达歉意。认真考虑维修方案，保证一次不留隐患的维修完成，避免糊弄维修、多次维修、修完外部不管室内的维修。

1 房地产项目全过程成本管理的具体方法与实施策略

1.1 投资决策阶段

决策阶段各项技术经济决策，是决定项目成败、亏赚的重要影响因素。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。决策失误会造成人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。特别是投资方向的确定、建设体量的大小、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低及项目成功与否[1]。

1.2 投资估算

投资决策阶段的投资估算是进行投资选择的重要依据之一，同时也是决定项目是否可行及政府部门对项目进行审批的重要参考依据。全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究以及整个决策阶段造价管理的重要任务。不仅是拟建项目投资决策的依据，同时也是决定建设项目将成为拟建项目的实施阶段投资控制的目标值。投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响[2]。

2 结语

基于全过程控制理论实行项目成本管理，是提升房地产项目开发、运营、融资能力的重要手段。房地产企业应牢固树立项目成本管理意识，明确成本核算科目，加强工程招标采购管理，提高合同执行管理力度，建立完善的动态成本管理与考核机制，借此有效提高项目成本管理水平，进一步提升工程投资效益。