浅析商业地产财务在房屋租赁合同管理中的作用

何 慧 陕西秦安万通置业有限公司

一、商业地产财务部门在合同签订中的重要作用

(一)对租金水平的管理

企业在签订商铺租赁合同前，对整个项目有一个宏观的租金收益目标，设计部及招商部门提交的整个项目的铺位划分图，根据收益目标及铺位面积大小、楼层所处位置、业态、对每一个铺位租金水平进行预定价，财务部门对整个铺位的定价会同招商部门进行计算审核，确定整个项目的预租租金。审核招商部门在后期招商工作中对商铺租金的定价的合理性，从而防范招商人员人为调节租金水平，将租金控制在预租金额范围内。在企业内部起到事前监督作用，避免出现租金与经营品牌的知名度、面积大小、租期长短出现脱节现象，有效防范营运风险，提升整个商业地产项目的营运能力。

(二)承租人主体资格的管理

商业地产房屋租赁合同不同于其他销售产品的合同,其租期跨期长、总额大、可变性较高，企业在签订合同前首先要审查承租人所经营的品牌其是否有代理授权，主体经营资格是否合法，要严查承租人的身份、资质、行业履约能力、并留有相关材料。若承租人为法人，应提供法人营业执照并加盖公章，若承租人为自然人，应提供公民身份证及联系方式，特殊行业是否具有经营许可证。若承租人对原经营品牌变更，应再次审核其新品牌是否对其有授权资质；若承租人对主体资格进行变更，也应再次审核其变更后的承租人是否具备原品牌的授权。防止承租人不具备经营资格，能有效规避企业经营风险。

(三)铺位管理

商业地产房屋租赁合同对铺位的管理也相当重要，要明确每一铺位的具体位置、面积大小、对面积的误差率控制±3%合理范围以内。每一铺位经营的业态及品牌，要求招商部门根据项目确定的铺位平面图在财务部门备案，为后期招商工作的顺利进行做好辅助工作。营运期因其他原因对铺位的调整及业态的变更做到有据可依，从而在管理上避免出现漏洞，且符合内控要求。

(四)税收管理

税费对商业地产企业来说是一项重大支出，合同如何签订及合同条款如何约定租金的收取对税收影响较大，尤其是房产税。项目招商前招商部门与客户进行谈判时，为了吸引一些具有影响力的知名品牌承租人入住项目，提升项目知名度及人气，往往会承诺承租人在一定的租期内给与其免租期，承租人也会以装修、新项目经营等为由提出免租期优惠条件。这就需要招商部门同财务部门及时沟通涉税问题及约定合同条款中约定租金的收款方式。房屋租赁合同中的房产税税负占商业地产总税负比例较高，房产税有从价和从租两种计征方式，对于有免租期的房产税，根据财税〔2010〕121号，第二条关于出租房产免收租赁期间的房产税问题规定，免租期间的房产税由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此招商人员应及时同财务人员沟通商务条款，财务部门结合财务知识，提请法律和招商部门尽量避免在实际签订合同中出现“免租期”字样，可以将一年内实际收取的总租金均摊至每月租金中，这样既减轻公司税负，客户也享受到了优惠，为企业带来充裕的现金流，现金流是企业发展的基础，做好经营过程中的现金流管理，提高现金周转率，可为企业带来更高的商业价值。

发票的管理在合同签订条款中有着极其重要的作用。商铺租赁合同包含租金和物业费两部分，其适用的税率不同，租金收入税率为9%，物业费税率6%，应在合同中提前约定。对承租人主体资格不同提供相应的增值税发票，承租人是一般纳税人，合同可以约定开具增值税专用发票。因此招商人员应及时同财务部沟通，明确约定发票管理，防范税收风险的发生。由此可见当财务人员在合同管理中参与业务活动，将财务理论与业务活动融合一起，能有效预警财务风险和防范经营风险，满足企业经营管理需要。

(五)租金收取方式的约定

商业地产租赁合同在洽谈中一般有3种租金收取方式：

一是纯固定租金，即承租人每期按约定租金单价交纳固定租金，根据租期年限确定租金递增率及结算方式，对固定租金的收取时间可以有固定结算日，方便财务管理核算。

二是提成租金，即承租人每期交纳的租金为其营业额与提成比例相乘计算，其结算方式为月结，次月的某一日为结算日，根据租户提供上一月的营业额及比例计算出应交纳的租金。

三是提成租金和固定租金两者取其高，此种方式可要求承租人定期提供财务报表或双方定期核对账务，并对承租人的营业额的真实性做出严格的违约责任。结算日固定租赁部分同纯固定租赁结算方式，提成部分租金的结算方式的计算同提成租金的结算方式，两者进行比较，若提成租金大于固定租金，则承租方需补差额部分租金，若提成租金小于固定租金，则按固定租金收取，无需退差。

财务参与合同收款条款的制定，有利于合同中应收款项的落实到位，通过合同约定结算日收取租金、物业费、保证金，定期对已签订的合同进行跟踪及时做好应收款项的回收，履行合同权利及义务，维护企业利益，从而使企业的经济效益目标得以实现。

(六)数据采集管理

现行地产行业在签订房屋租赁合同中对租金的收取有三种方式：固定租金、提成租金、保底与提成孰高，在合同签订时应明确约定数据采集的方法，财务部门根据租户流水精准把握销售数据，为业务部门提供场内顾客、租户及业态组合的数据，使得业务部门根据大数据做出合理性分析及判断，使企业不但可以获取更高的租金收入，也可以在未来招商洽谈过程中更具说服力。因此在业务谈判与拟写合同阶段，财务部门的参与管理能够对谈判条件与合同要素可能导致的财务结果，进行专业判断并予以提示，使合同能有效执行下去，让资源体现出最大价值。当财务人员在合同管理中参与业务活动，将业务活动与财务理论知识融合一起，能够有效预警财务风险和防范经营风险，满足企业管理需要。

(七)保证金管理

财务人员在管理合同中及时梳理各商户的租金收取情况，收取适当比例的履约保证金、质量保证金。合同中应当就此内容进行约定，出租方应要求承租方缴纳保证金，并在承租方退场后一定期间内无投诉及产品质量问题方予以退还。如在经营过程中出现产品质量问题，导致出租方因此承担赔偿责任，承租方应对此向出租方与予以赔偿。防范在经营过程中因承租方欠付租金或消费者对承租人提供的商品或服务投诉、索赔，减少合同履行带来的风险，将风险控制最低。

二、商业地产财务部门在合同管理执行过程的作用

合同是经济交往活动中的重要工具。对于商业地产企业来讲，每一份房屋租赁合同的租赁面积、起租日、租赁水平、租金收取方式、承租人经营的品牌，都需财务部门针对每一承租人的合同条件及合同约定的收款方式计算租金及物业费，在合同履约环节财务管理就显得尤为重要，财务部门根据合同条款，把控收款环节，建立每一租户的收款台账，督促招商营运部门提醒租户在合同约定收款时段缴纳款项。做好租金的收取工作，可以使得企业的利润获取目标得到更好的实现。

三、合同档案管理

(一)对于房屋租赁合同，财务部应专人管理，根据合同内容建立合同台账，进行合同重要信息记录，对承租人信息、合同名称、合同编号、合同签订时间、经营品牌、铺位号、楼层、租赁起始日，合同届满日、应收租金金额和租金的收取时间节点进行有效管理。同时对合同的履约保证金、物业服务费保证金、质保金、累计收款、发票开具情况等重要信息做好记录。对承租人应交未交的情况及时会同招商营运部门催缴，并对违约问题进行备案，有效规避合同风险。

(二)财务部门应对合同进行分类归档管理，根据重要性原则对租赁面积较大的主力店、次主力店及餐饮类、零售类、儿童类不同的业态且知名度较高且重要租户合同单独或分类进行管理。对于租户的租金收取方式不同分类进行归档管理。定期对租户的履约能力、经营能力等方面进行分析，为招商营运部门提供有用信息。通过对这些信息的整合，能够对于合同的执行过程起到监督作用，在合同管理过程中，对具有财务问题的合同，在前期审核过程中，要形成良好的防控意识，并不断优化应对防控机制，充分突出财务于合同管理方面的关键意义、科学预防风险，为企业长期发展提供一定保障。

(三)对个别合同有补充协议如：品牌的变更、承租人的变更、租赁面积的减少、合同的解除等都应做好档案管理，保证整个合同管理工作质量。做好合同变更和索赔工作，防范租赁纠纷，创建和谐社会。

四、结语

综上所述，商业地产中房屋租赁合同管理与财务管理紧密相连，是财务管理的重要环节。财务部门针对不同租金收取方式的合同采取不同的审核和监督机制，在合同管理中进行事前、事中、事后的风险制度控制，能够使得企业在合同管理这一过程中降低风险，增强效益，只有这样才可以合理规避合同风险，实现企业经营目标，不断提高经营管理水平，为企业发展提供保障。■