房地产行业财务报表分析方法探讨

李小庚

（碧桂园控股有限公司豫西南区域，河南 许昌 461000）

1 财务报表分析概述

财务报表分析过程包括整理汇总财务报告数据、加工分析财务数据、进行财务情况评价。财务报表的分析对象包括企业的筹资、投资、经营等企业基本活动，其中经营活动是财务分析的重点。财务报表作为财务分析的基础工作，可以为企业管理者提供管理依据，辅助管理决策的制定，可以帮助企业管理者及时发现企业需要改进的薄弱环节、评价企业管理水平以及对未来发展趋势进行预测。与标杆企业指标进行比较，企业管理者可有效评判企业所处发展位置，与预算指标进行对比，可以准确分析完成计划情况。

2 房地产行业财务报表分析的重要性

房地产行业具有开发周期长、投资金额大、实施环节多、资本回收期长等特点，因此，利用常规报表数据分析方式及指标分析方法进行财务报表分析，会出现与行业需求不适配的状况。房地产行业进行财务报表分析时，必须充分结合行业特殊性，对以往财务报表局限性的分析方法做出合理调整，进行合理评估，才能有效降低企业经济损失风险。房地产行业进行财务报表分析有其必要性。

2.1 掌握企业经营状况

企业财务分析是企业经营状况最直观的反映，通过科学的财务分析，可以从整体上判断出企业是否具备健全的财务结构，是否实现了资源的合理配置，并且可以结合企业实际经营情况，为财务结构调整和确立提供参考依据以及后期对比标准。

2.2 反映企业盈利能力

财务报表中的各项收益数据是企业经营者工作业绩的体现，也是衡量企业盈利能力的重要参考。通过企业报告期与基期的对比、目标利润与同行标杆企业盈利状况对比等，企业管理者可对企业经营的工作业绩做出相对准确的衡量和判断，通过分析发现企业经营管理中存在的问题，为企业改进提供依据，从而提升企业收益水平、管理水平以及企业的盈利能力，向同行标杆企业看齐。

2.3 挖掘企业内部潜力

准确的财务报表分析可以充分揭露企业经营和管理方面存在的漏洞、矛盾和缺陷，有利于企业管理者找出本企业与标杆企业间的差距，分析企业管理中的不足并找到合理的解决办法，制定有效经营策略，同时，挖掘企业发展潜能，推动企业实现价值最大化的目标，从而实现企业的战略目标。

2.4 预测受益，规避风险

科学的财务报表分析可以准确预测投资后的收益和风险，对企业的发展趋势、经营状况、成长周期等进行合理分析，从而为企业管理者的投资规划提供可靠依据，减少投资风险，为企业后续投资、贷款、贸易等决定提供科学的依据。

3 房地产企业财务报表分析中存在的问题

3.1 未反映预收账款及税金，造成利润不符合真实情况

房地产企业的工作环节比较繁杂，时间跨度较长。房屋预售产生的收入进入预收账目核算，待产权转移前，企业需按照收款金额完成税金缴纳，但预缴税金未体现在损益表中，只在负债表中体现，直到产权转移时才体现在损益表中，当期财务报表收入结果与实际收到金额不一致，因此，利润数据不能有效反映企业真实的经营情况。

3.2 期间费用计入当期损益造成报表亏损

在商品房建设过程中，房地产企业需要支付管理费用、销售费用及财务费用3 项费用，在未确认收入的情况下，依然计入当期损益，即使预收款较高，财务报表中也只体现亏损状况，成本、费用与收入的不匹配，会造成实际利润指标失去真实性。

3.3 开发成本不实影响企业对资产的正确判断

房地产企业在储备土地时，通常以购买时的实际成本入账，忽视项目开发过程中货币价值及土地增值变动，资产价值不实，对土地成本核算准确性造成影响，体现资产报表中，其资产数据会失去有效性。另外，由于房地产企业工作时间跨度长，支付给施工单位的工程款会有很长时间跨度，不能及时完成成本核算与成本结转，都会对成本数据的真实性造成影响。

4 房地产企业财务报表的有效分析方法及应用

4.1 比较分析法

4.1.1 比较分析对象概述

通过比较分析法，人们可以发现事物发展的趋势和事物之间的差异。房地产企业进行财务报表分析，首先，需要与本企业历史数据进行比较，通过分析与往期财务报表相比项目金额间的差额，定位企业本期财务状况，预测企业经营趋势和方向。其次，房地产企业可以和同行业的平均指标及标杆企业指标金额进行对比，在同行业中准确找到企业的地位以及与标杆企业间的差距。还可采用比率指标进行比较，以保证企业规模等方面具有可比性。最后，房地产企业的实际完成指标可以和企业的预算指标进行比较，分析预算完成情况，有利于科学制定企业下一步规划。

4.1.2 比较分析内容概述

首先，房地产企业可以对总量指标进行比较，如流动资产在总资产中的占比等。利用这种比较方法，房地产企业可以对当期数据与历史数据、预算数据进行纵向比较。其次，房地产企业可以对财务比率进行比较，财务比率即两个项目金额的比，可以反映会计要素间的关系和联系，既可以应用于同企业间数据比较，也可以实现不同规模企业间的数据比较。最后，房地产企业可以对结构百分比进行比较，从整体角度具体反映项目内组成部分间的比例关系，有效消除企业规模对于分析比较结果的影响，可用于本企业的纵向比较，也可应用于不同企业间的相互比较，如销售毛利率等比率指标。

4.2 因素分析法

因素分析法即利用企业盈利金额数据，对影响财务指标因素进行分析的方法，以连环代替法和差额分析法两种分析方法为主。连环代替法是通过依次拆解列举影响因素，将某一因素的实际值代替标准值，在其他因素不变的前提下，依次推测计算各个因素对指标分析的影响程度。差额分析法则需要首先计算出因素实际值与标准值间的差额，对差额进行具体分析，来确定因素对指标分析的影响程度。

5 适配房地产行业的财务报表分析方法探讨

5.1 针对房地产报表存在误差问题的分析处理

在预收账款的分析处理中，结合房地产产业的特点和对预收账款性质的判断，在客户已经签订合同的情况下，及时办理产权转移，可完成风险转移。因此，会计人员可将预收账款转移到当期收入中，如此可对企业真实经营情况进行合理反映。针对期间费用的结转处理，企业可以结合项目完成程度，分析当期收入和商品房承担的支出，结转为当期成本费用，计入当期损益中。对开发成本的评估处理，可委托专业评估机构进行评估，使开发成本更接近实际数值；对没有结款的工程，可以按照收入配比原则，用预估价计入当期成本，结算完成后再进行差额调整，确保财务数据的真实准确性。

5.2 房地产企业偿债能力、运营能力及盈利能力分析的要点

对房地产企业进行偿债分析时，要结合流动比率、速度比率等进行短期偿债能力分析；结合资产负债率等进行长期偿债能进行分析。将剔除预收账款的资产负债率作为指标，资产负债率小于75%的企业，即可视为具备较好偿债能力。在房地产企业中，决定运营能力的指标包含资产周转率和存货周转率，其中资产周转率是企业经营政策的体现。企业在进行盈利分析时，主要对净资产收益率进行分析。房地产企业具有投入金额大、资本回收时间长的特点，因此利润表不能反映企业真正的盈利能力，需结合项目财务分析及项目成本分摊情况进行整体分析。

6 结语

相较于其他行业，房地产行业具有明显的行业特殊性，合理准确的财务报表分析，对企业发展具有重要的积极作用，因此，该行业对财务报表分析提出了更高要求。目前，很多房地产企业的财务报表分析方式无法满足房地产行业的特殊要求。因此，相关人员需要结合房地产行业的特征，运用多种有效的分析方法，有效解决房地产财务报表中的误差问题，从而提高房地产财务报表分析的准确性。