房地产项目管理中存在的问题及解决措施

李长秀 成都复地明珠置业有限公司

引言

在房地产项目施工过程中，对房地产项目实现科学有效的管理，不仅能够发现房地产项目存在的不足之处，还能够进一步强化房地产项目施工的规范性和有序性，进而为房地产项目的顺利完工提供有效保证。目前来看，我国房地产项目管理中依然存在着一系列问题，主要体现为安全问题以及成本问题等，需要房地产企业结合这些问题，探寻出适用于我国房地产企业发展道路的解决措施，不断优化我国房地产行业运行机制，推动房地产行业可持续发展。

一、房地产工程管理的意义

根据我国目前房地产开发项目不断增加的现状，房地产开发商之间的竞争也越发激烈，做好房地产工程项目的管理工作就显得尤为重要。房地产工程管理的含义即房地产工程的管理者运用系统工程的相关看法、理论知识以及方式方法，对房地产工程管理的建设和使用进行全面综合的管理过程，从而促进房地产企业的经济和社会效益有效提高。房地产工程管理是一项内容涉及广泛、建设周期长、管理项目工序较烦琐且每个环节紧密关联的工作，具有非常强的专业性和技术性，房屋工程的管理工作必须有较强的管理体系，管理人员只有对房屋工程项目合理地管理才能促进项目的顺利进行。因此，房地产工程管理是房地产企业的重要一环，对于促进房地产企业的经济效益和建筑质量提升有非常重要的意义，从而保证房地产工程建设能够顺利完成，在市场中具有更高的竞争力。

二、房地产项目管理中存在的问题

(一)需求骤降，现金流吃紧

此次新冠肺炎疫情让房地产市场交易骤停，虽然很多房企开通和转战线上业务，但这种大宗资产线上交易收效有限。与此同时，房地产作为资金密集型行业，面临债务偿还、工程付款、经营费用支出等诸多支付压力，没有销售回款导致整个行业现金流吃紧，各类房企相继出台打折促销、限付工程款、裁减员工、提效降本等现金流管控措施，保现金流成了诸多房企的当务之急，先求生存后求发展是房企当前的必然选择。因此，当前房地产项目管理必然是以现金流为中心的管理模式，现场进度、工程支付等相关业务需要以项目和企业现金流为基准来展开。

(二)未办理许可证

从现阶段的实际情况来看，部分房地产开发商为了提早占领市场，没有办理许可证就开始进行建筑施工前期的建设工作。其主要是为了尽早进行房地产的销售工作，从而达到尽早回笼资金的效果，这已经严重违背了国家房地产工程项目建设中相关的法律程序和现有的房地产项目管理规范等。还有大部分的房地产企业采取的措施是一边施工一边办理，这种方式从根本上来讲仍旧属于超前施工的范畴，虽然缩短了工期，但其同样也是不符合房地产建设项目的要求的，很可能出现安全隐患。因此被有关单位查处的情况不在少数，造成了严重的影响，一方面需要停工，另一方面需要付出高额的经济赔偿。总之，在房地产项目建筑工程施工的前期，首要的就是办理许可证，依据相关的法律文件进行建筑施工的工作。

(三)施工技术与材料管理问题

目前，在实际的房地产项目施工过程中，由于施工技术、材料管理、施工质量的问题得不到有力保证，导致施工现场存在一定的安全隐患，也严重影响了整体建筑物的质量。近年来，随着现代化技术的不断深入，新型设备和新技术也广泛应用在我国房地产项目中，为我国房地产项目的整体施工带来一定的便利性，然而由于大部分施工人员对于新技术还是停留在主观的认知层面，没有科学地掌握新技术的应用方法，大部分施工人员还是延续过去传统的施工技术，这也一定程度上阻碍了施工的整体进度。另外，在实际工作大部分质检部门没有大力度地做好材料的质量检测，这为整个施工过程都埋下一定的安全隐患，对于施工人员的安全也带来严重威胁。

(四)项目后期管理问题

第一，竣工验收问题。在项目建设完成之后，项目的最后结束性标志是竣工验收，只有当房地产项目验收之后才能办理产权等一系列手续，同时才能开展销售活动。如果项目在验收过程之中出现了问题可能会导致项目无法验收，会影响到项目后期营销工作，从而会增加项目成本。例如，在竣工之时由于材料准备不够齐全，缺乏必要合格证明等各项记录报告导致工程不能移交，竣工验收也无法顺利完成。同时，项目工程竣工时并没有整改完成，在整改之后仍然没有达到验收必要要求，可能会导致项目验收出现问题，还可能会存在着项目拖欠农民工工资或者安全事故没有得到有效处理，这些也会影响到项目验收。第二，项目回访和后期评价。在项目建设完成之后，项目建设组需要对项目开展回访工作，回访工作往往可以不断完善项目质量。在回访过程之中，项目人员常常会与物业管理人员进行协商，咨询物业管理人员意见。但是，物业管理人员对项目实施以及项目各项安全状态并不会深入了解。在现实生活之中，有很多房地产企业根本没有后续回访程序，导致了项目在建设完成之后无法及时解决在使用过程中出现问题，很可能会使业主出现各种各样的烦恼，房地产企业也不能及时总结经验，无法确保其他后续项目不出现类似问题。

三、房地产项目管理问题解决措施

(一)明确管理的职责范围

加强房地产企业的工程管理，就必须明确管理的职责范围、管理的相关责任以及相关的管理权力。在房地产企业的开发过程中，同时包括了设计人员、施工人员、监督管理人员以及在后续竣工完成交付后的物业管理人员等。必须将工程管理的岗位进行相应精准的划分，不同的工作人员担任着不同的职责、承担着不同的责任，按照管理人员能力的高低、比较擅长的工作内容进行部门岗位的细化，由此加强对管理人员专业能力的训练，从而提高工程管理的效率。房地产企业在准备施工前期，关键要深入现场，全方位地了解周围的环境、基础设施等具体的情况，各部门之间互相配合。例如在小的施工单位的集体管理内部设置项目经理，项目经理有管理项目的责任，并且对项目建设全方位进行负责，是对权利的集中管理。房地产企业建筑工程项目必须把办理施工许可证放在第一位，根据具体的调查报告，高效地完成各单位在房地产工程建设的交涉工作，把具体的施工现场情况、预计的工程时长以及需要注意的事项等详细告知各单位。各单位在协调的过程中必须高度重视房地产建筑工程项目的过程管理，明确各单位的不同责任与义务，有针对性地提出相应的计划，能够保持在大方向不变的情况下调整阶段性的目标，从而不断提高房地产建设工程项目的管理效率、加大管理的力度、提升管理的效果，保证工程的进度、工程的质量以及施工的安全。

(二)编制完善的风险管理计划

在加强房地产项目风险管理的过程中，编制合理的计划书十分重要，需要以开发企业的风险管理活动为对象，做好全局性的安排工作，保证开发商能对风险管理制度进行约束与管控。房地产开发企业需要树立全员良好的风险管控意识，并将各项活动都归纳到风险管理计划的编制过程中。在完善风险管理计划的过程中，明确风险管理工作的标准，对风险管理人员的基本权责进行更加明确的定位，提升大众对风险管理的重视度，能尽早识别项目建设与开发中可能隐藏的风险，并且及时优化与调整。只有进一步明确风险防范计划与风险管理方式，选择科学化的管理方式，制定明确的绩效评价标准，才能保证风险管理的成效。在对房地产开发企业资源进行优化配置的同时，既要不断降低开发成本的支出，还要保证项目建设的效率与质量，以此获得更高的经济利润，为后续的建设活动顺利进行做好铺垫。

(三)企业量身而定，项目分类发展

整体而言，当前房地产企业和项目现金流比较紧张，因此不同房企和项目需要根据自身现金流状况采取适合自身的经营策略。针对现金流吃紧的项目，当前应该以控制现金流为第一要务，回款端充分利用销售、金融机构授信、监管资金解冻等一切手段加速回款，支出端严控各项费用支出、延缓工程进度款支付、利用“工抵房”或供应链冲抵现金支付压力。对于现金流充裕的项目，可以在保利润和保现金流中进行不同程度取舍，采取更为灵活的策略。此外，项目现金流管控更要围绕集团战略和集团现金流动态，拿地策略、股权融资、战略投资引入会极大影响企业和项目现金流。

(四)组建专业化的房地产建筑工程项目管理团队

首先，房地产建筑工程项目管理人员自身必须重视综合工作能力的提升，在实践工作期间累计精细化管理工作经验，定期进行自我反思明确自身在实践工作期间能力方面的不足之处，然后有针对性地进行改正，同时部门领导者还要定期开展工作研讨会议，在会议中明确强调出精细化工管理模式在房地产建筑工程项目管理中应用的重要性，并制定出阶段性工作计划，然后总结上一阶段改革工作中所遇到的问题，大家集思广益商讨解决办法，从而保证每一位管理人员的能力都可以做到与时俱进的提升。其次，需要构建出完善的人才培训机制，针对房地产建筑工程项目管理人员进行专业的培训，在培训期间要将精细化管理模式特点、要求、应用原则，创新管理能力，工作责任意识等作为主要培训内容，从而保证每一位管理人员的综合素质水平都可以做到与时俱进的提升，进而保证精细化管理模式能有效地在房地产建筑工程项目管理中发挥出其应有的作用，提升房地产建筑工程项目管理成效及精准度。

四、结语

总而言之，房地产工程的管理工作对于房地产企业而言意义是十分重大的。高质量的房地产工程管理工作，一方面可以提升房地产工程项目的施工质量，另一方面对于我国房地产市场及企业都是有非常重要的推动作用的。因此，需加强房地产工程的管理工作，从而确保房地产施工项目顺利稳定地开展。