房地产企业税收筹划的探讨

张剑锋 中税科信税务师事务所有限公司

一、房地产企业税收筹划的意义

2021 年1 月18 日，国家统计局公布了包括2020 年全年GDP、固定投资增长等经济指标。数据显示，2020 年全年国内生产总值达到1 015 986 亿元，按可比价格计算比上年增长2.3%。2020 年全国房地产开发投资额同比增速为7.0%。从上述数据可以看出房地产行业依然对我国GDP 的增长做出巨大贡献，随着房地产的不断发展，国家针对房地产行业的相关税收政策也在不断的修改完善。

从目前国内现行税种来看，房地产企业是涉及税种最多的行业，因此，房地产企业越来越重视税收成本，如何能够合理、合法并有效的地控制税收成本，降低房地产企业的纳税风险是目前面临的重大问题。因此房地产企业在项目立项时或执行过程中，做好税收筹划工作，利用不同的筹划手段实现企业税收负担最小化，经济价值最大化就具有重大意义。

(一)税收筹划目的

1.企业依法纳税，降低税收风险是税收筹划的首要目的

依法纳税是每个企业应尽的义务，因此房地产企业必须按照税收法律法规以及规章制度的规定，及时并准确的缴纳各项税收。由于房地产企业涉及的税种较多、政策复杂多变，如果企业的财务人员不能很好的解读税收政策，做出错误的判断，那么企业将会面临较大的税收风险，因此税收筹划的首要目的是促使企业正确履行纳税义务，将税收风险降至可接受水平。

2.税收筹划可以降低税收成本

税收成本即房地产企业在经营中所缴纳的税金，税收筹划可以从不同方式、不同途径、不同环节减少纳税的计税基础或直接减少税金，从而达到降低税收成本的目的。

3.税收筹划可以换取时间成本

房地产企业开发周期长、资金需求量大，税收筹划可以延迟缴纳税金的时间，从而达到间接融资的目的，这种间接融资没有资金成本，企业可以无息使用。

(二)税收筹划的原则

首先，合法性、合理性原则是税收筹划的前提，在进行税收筹划前必须要了解各项税收法律法规，并及时与税务机关沟通所采取的税收筹划措施是否符合相关规定。

其次，税收筹划需要贯穿房地产企业的整个项目的开发周期，要做到事前筹划，事中跟进，根据条件的变化、开发的进度、销售的节奏等做出适当调整，事后对税收筹划的结果与之前的规划进行比较，总结税收筹划的执行是否适当。

最后，房地产企业每个经营环节都可能涉及到相应的税种，不同税种的纳税期限也有所不同，因此税收筹划应着眼于整体税负的降低，而不是某个或几个税种税负的降低，应当将税收筹划和企业战略相结合，实现企业利润最大化的目标。

(三)税收筹划的思路

不管什么税种，其计算方式均与纳税义务人、纳税义务时间、计税基础(收入、成本)、税率、税收优惠等相关联，因此税收筹划的思路，主要从以下几个方面着手：

1.转变经营模式，改变纳税义务方式。不同税种的税率有高有低，我们可以通过事先测算对比不同业务所涉及税收的应缴情况，从而调整经营模式，选择应纳税额较少的经营方式。

2.推迟纳税义务时间

推迟纳税义务时间，并不能减少应纳税的总额，但可以使用房地产企业因延迟缴纳税款而无偿取得一段时间的资金使用，有利于缓解企业的资金压力。

3.减少计税基础

计税基础的大小直接影响应纳税额，因此通过减少收入、增加扣除项目等途径缩小计税基础，达到降低税负的目的。

4.降低税率

税种之间的税率有差别，同样同一个税种，因为应纳税所得额的影响，其税率也是不一样的，比如个人所得税采用九级累进税率、土地增值税是采用五级累进税率等，我们可以利用税率变动的临界点，根据税收筹划的预测数据对销售价格进行一定程度的调节，将适用税率降至低档水平，就可以使税收大大减少。

5.利用税收优惠

税收优惠政策往往存在一定的前提条件以及适用范围，因此房地产企业在经营决策时可以充分利用税收优惠的适用条件，调整经营活动以符合税收优惠的相关条件，从而达到税收减、免的目的，充分享受税收政策带来的福利。

二、房地产企业税收筹划的路径

房地产企业的税收筹划可以根据项目的生命周期，从立项、开发、销售、持有等阶段分环节进行筹划，也可以根据房地产企业所涉及的税种，分税种进行筹划。本文从分税种，对房地产企业涉及的主要税种从上述描述的税收筹划思路进行分析：

(一)土地增值税的税收筹划

1.转变经营模式，改变纳税义务方式。如房地产企业开发的商业，由于商业的增值空间较大，在土地增值税清算时涉及的税负较重，我们可以通过转变经营方式，由销售商业转为出租业务，从而避免土地增值税的纳税义务，转变为租赁行业，成为房产税的纳税义务人。

2.推迟纳税义务时间。根据相关税收政策，对于房地产企业已完成竣工验收的开发项目，当已实现销售的建筑面积占清算对象总可售建筑面积的比例达到85%以上，或者该比例虽未超过85%，但是余下的建筑面积已经自用或出租，税收机关可以要求房地产企业按照税法规定的要求进行土地增值税清算。因此房地产企业在销售阶段可以根据开发成本的取得发票的情况、项目开发进度、资金使用状况以及土地增值税预清算的结果等因素有节奏的把握销售进度，控制销售比例在85%以下，从而延迟土地增值税清算的时间。

3.减少计税基础、降低土地增值税税率。土地增值税采用五级累进税率，因此根据市场行情，在价格不是明显不公允的情况下，比较降低销售价格，减少增值率，适用低档税率，所带来的节税金额与销售额的减少，从而做出营销决策。

4.利用税收优惠。根据相关税收政策，房地产企业销售普通标准住宅，当增值额除以扣除项目的比例未超过20%的，免征土地增值税，当增值额除以扣除项目的比例大于20%的，按全部增值额计算缴纳土地增值税。所以房地产企业在做项目规划时就要充分考虑这一政策，对项目的业态、业态之间的比重以及项目会计核算等方面做出全盘考量。

(二)企业所得税的税收筹划

1.转变经营模式、降低税率、利用税收优惠。对于位于西部大开发范围的房地产企业，可以利用西部大开发目录中城市基础设施—城镇园林绿化及生态小区建设，适用15%的税率。

2.推迟纳税义务时间。根据相关税收政策，房地产企业销售未完工开发产品在每年所得税汇算时按照当地预计毛利率申报缴纳企业所得税，因此对于在最初预算时已知道本项目的毛利率超过开发项目所在地规定的预计毛利率，企业可以推迟向房地产管理部门办理竣工证明材料备案，以延缓项目所得税清算。因此企业在项目立项之初做好预算也是税收筹划的前提。

3.减少计税基础。销售价格不仅对土地增值税有影响，同样也会影响企业所得税的申报。

三、房地产企业税收筹划的风险

做好税收筹划能够在一定程度上降低房地产企业的税收成本，也能给企业在一定时间段带来现金流量，但是由于房地产项目的特殊性，开发周期长，存在各种不确定性因素，使税收筹划的结果偏离目标，常见的税收筹划风险表现在以下几个方面：

(一)政策理解不一致带来的风险

税收筹划实际是利用税收政策调节企业的经营情况，税收筹划的结果即企业实际纳税情况必须得到税务机关的认可，但房地产企业的税务专员或税务师事务所的项目经理在对政策的理解与税务机关执行的口径不一致时，就会增加房地产企业税收筹划的风险，甚至，部分企业在进行税收筹划时完全游离在税收政策的边缘，这样更有可能形成偷税、漏税，这样的税收筹划就得不偿失。

(二)税收筹划带来税收成本的增加

税收筹划的目的是在降低税收风险的前提下减少税收成本，但是由于房地产企业开发周期长、涉及行政管理部门多、供应商杂、资金量需求大等诸多因素，企业税收筹划的方案在执行过程出现偏差，或者方案在实施过程，由于税收筹划的前提条件发生巨大变化，此时再更改纳税筹划方案，则会使得前期的工作失去意义，不仅增加了纳税筹划的成本，也提升了企业的应对风险。

四、房地产企业税收筹划的风险应对

(一)提高房地产企业对税收政策的理解

当房地产企业对税收政策的理解存在偏差时，就可能造成税收筹划风险的提高。为了避免这一风险，房地产企业的税务专员或税务师事务所的项目经理必须要对税法政策进行充分的、正确的理解，同时要随时关注税法政策的变动，结合具体的变动情况完成纳税筹划方案的修改，将税收筹划的风险降到可接受水平。

由于不同的地域、区域实际情况的不同，一些地方税务机关具有较大的自主裁决权，因此在这样的情况下，为了避免税收筹划方案与税务机关工作人员主观认定存在差异而出现的税收风险，房地产企业必须在计划进行税收筹划的时候，与税务机关进行有效的沟通。

(二)重视税收筹划方案的前期制订与事中跟进

为了确保房地产企业税收筹划方案制订的合理性，在制订方案前期，要对企业的经营目标、项目预算、项目开发进度、行政部门的协调等方面做充分了解，以使项目的执行与税收筹划的路径基本一致。在项目实施过程中，要随时关注项目的执行情况与税收筹划是否出现偏差，以便及时调整修正，防止税收筹划的路径严重偏离实际，造成不可挽回的损失。

五、结语

税收筹划工作贯穿于房地产项目的始终，房地产企业要熟悉、用活现行税收政策，从而全面提高企业的自身管理水平，同时还需加强与税务机关的交流沟通，获取最新税法政策的信息，或者就税收政策进行咨询，对有争议的地方与税务机关达成一致意见，从而降低税收筹划风险。■