养老地产的市场需求、困境和建议分析——以江苏省为例

文/马兵

江苏省是我国人口大省，也是老龄化程度较高的省份之一。据统计，当前江苏省65岁以上的人口数量占全省人口数量的近13%。为了让老年人获得更好的服务，促进老龄事业的发展，系统化解决高龄人员的生活问题，江苏省全省大力发展养老服务产业，大力推动养老基础设施的建设，使江苏省社会养老实现了全覆盖。江苏省在建设养老服务中心的过程中，将社会资本作为财政支出的重要补充，积极鼓励社会资本参与到养老服务机构建设和基础建设的队伍中，使江苏省在发展养老地产的时候拥有充足的资金，为养老地产发展提供了良好投资环境。但当前江苏省发展养老地产的过程中，依然存在着发展和市场需求不匹配等痛点问题亟待解决，本文对养老地产顾客需求进行调查和分析，基于此探讨养老地产行业当前存在的问题，同时提出发展建议，希望为全国发展养老地产行业提供经验。

一、江苏省老年人口情况以及养老地产现状

近些年，江苏省多次人口普查数据显示，江苏省65岁以上人口数量正在快速增长，表现出老龄化程度高、城乡差异大、老龄化发展速度快的趋势。根据数据调查以及使用EXCEL软件进行的人口走势曲线方程计算得知，到2050年，江苏省65岁以及以上人口的数量将会达到2369万人，数量是江苏省总人口的32%，2030年～2050年将会是江苏省老年人口增长速度最快的时段[1]。

在江苏省老龄化程度高、发展快的背景下，许多房地产开发商都开始关注养老房产发展这一块“大蛋糕”，其中也有部分房地产企业还担负着运营管理的任务，有些房地产企业会和专业运营管理的企业合作。养老地产的特点和普通地产之间存在着一定的区别，养老地产对配套设施的要求更高，注重地产附近要有医院、康复中心、休闲社交场所等。当前，江苏省养老房产已实现了全覆盖，在南京、苏州、无锡、常州、徐州、宜兴等城市都有开发商在运营养老地产，其中也不乏外资企业的存在。

江苏省是我国东部沿海地区经济较为发达的省份，当前养老地产行业的发展以及地产的开发还处于摸索阶段。从全国市场上来看，我国已开发建设的养老地产存在着冰火两重天的情况，只有真正了解老年人对养老地产的需求，顺应市场发展的规律，才能避免不良发展，降低不良后果出现的概率，让社会资源得到最大限度的应用。

二、江苏省养老地产市场对养老地产开发和发展的主要需求

（一）老年人口对养老地产的需求情况

要充分发挥养老地产的经济价值和社会价值，必须遵循江苏省当地市场发展的客观规律，了解老年人的需求，从而有效降低养老地产在开发过程中存在的风险，让养老地产能够长期稳定地健康发展。要了解市场以及顾客对养老地产的需求倾向，需要对市场进行调查，合理分析当前江苏省65岁以上人口的男女比例和地区分布情况，对苏北、苏中和苏南分别投放调查问卷，以此获得可靠结论。

通过调查发现，江苏省老年人家庭月收入在2001元～3000元之间的人数最多，占调查人口的近四成，从中可以得知老年家庭的月收入非常有限。开发商在对养老地产项目制定租赁价格时，应充分思考租售的价格，让老年人真正能够入住。在调查对象中，生活能够做到自理的老年人数量超过了一半，需要提供帮助的半自理老年人数量约占35%，完全不能自理的人数约占14.5%。由此可见，当前阶段大部分老年人都能妥善照顾自己。

调查中有将近四成的老年人表示，希望与子女共住；三成的老年人希望不改变生活习惯，两成的老年人希望能住进老年公寓；只有一成的老年人愿意住在敬老院。这样的结果和我国传统教育观念有着很大的关系，开发商在选择养老地产项目的时候，应考虑到老年人的心理需求，让老年地产和年轻人居住的位置尽可能接近。调查还对老年人入住老年地产的接受程度进行了解，从调查结果中可以看出，超过一半的老年人愿意接受老年地产，而另一半不接受老年房产、不愿入住的主要原因在于：①经济上难以承担；②养老地产项目离子女家距离过远；③对住宅附近配套服务的质量有担忧；④自己有用于养老的住宅。对地产开发商来讲，必须在开发老年地产时充分考虑这些问题，尤其是选址、服务品质以及配套设施建设等方面的问题[2]。

（二）养老地产发展的投资环境情况

对江苏省而言，一类城市养老地产进行开发投资往往具有更高的回报率，如苏州、南京、无锡等城市，经济水平长期处于全省前列，并且表现出老龄化严重的问题，这三座城市也是江苏省发展养老事业的重点城市。由于经济发展情况较好，这些城市的社会服务业、金融业和保险业之间的关系更为密切，发展情况较好，市政府也出台了相应的政策，有助于老年地产开发投资。在综合因素的影响下，这三座城市的发展环境非常优越。为了加快一类城市养老事业发展，建议一类城市开发养老地产的时候实施层次化开发的策略，使老年人养老的需求能够得到满足，使高端化养老地产项目开发得到保障，吸引更多投资商参与到中高档疗养服务中心、养老休闲社区的建设中，让养老地产开发投资情况能够和城市经济水平相适应[3]。

对徐州、扬州等二类城市，养老需求也很大，但社会经济水平和一类城市相比有所不足，对养老产品和服务的购买力有所欠缺。虽然二类城市经济水平不如一类，但在政府政策支持下，养老地产投资环境依旧良好。为了提高二类城市的发展规模，建议在二类城市中大规模发展收费标准较低的养老服务社区，保证养老服务收费能在老年人经济承受范围内，同时对少部分的高收入养老人群，也应开发相应的高端养老地产，建设小型化的高端养老服务，让不同需求的人群都能满足需求。

对连云港等三类城市，人均收入水平较低，人们对养老市场的需求活跃程度也相对较低。在推动三类城市养老事业发展过程中，应先建立适应开发商投资的政策环境，其次继续开发小型化的老年公寓地产，改造原有社区，积极鼓励社会参与到小型化老年公寓的开发中，建设完成养老社区服务体系，再进行小型化老年公寓地产的开发，从而满足城市老年人的需求。

三、当前江苏省养老地产发展中遇到的困境

（一）产业链还未形成

养老地产作为将养老资源融合的产品，需要兼备房地产开发、医疗保健、文体娱乐、生活服务等功能。当前，江苏省养老产业的链条以及产品体系还未形成良性运作的生态系统，尤其是养老产业中的各个参与主体都各自为政，难以将行业整合和精细分工，对养老地产专业化和规模化产生一定程度的影响。

（二）养老住宅存在研究不足的问题

尽管江苏省已经实现了养老地产的全覆盖，出现了很多养老住宅产品，但从市场角度上来看，缺少对家庭生命周期中养老住宅产品系统性的研究，并且养老住宅标准化体系尚未建设完成，有些养老地产周边的配套设施建设存在不完善的现象，甚至养老住宅只有名字中带有“养老”二字，实际上并不适合老年人居住，仅依靠出售“养老”的概念完成地产的销售，使老年人在入住老年地产后难以享受到相应齐全的服务，增加民众对老年地产的抵触情绪，不利于行业的长期发展。

（三）养老住宅产品的供求之间存在的错位明显

养老地产分类没有统一的标准，大体上分为居家养老、社区养老以及机构养老三种模式。居家养老模式是将原有的住宅进行重新设计和建设，在改造过程中要考虑老年人的需求，使住宅更加适合老年人的生活。同时，在生活中，应为老年人提供各种上门养老服务；社区养老模式主要是对原有的社区继续改造，在社区内为老年人设置能够运动、娱乐、社交的场所，例如：老年人活动中心、老年大学等；机构养老指的是独立经营的社会养老机构，机构内具有配套的医疗设备和护理设备。从对江苏省65岁以上人口的调查可以得知，我国老年人更愿意选择的养老方式是居家养老以及社区养老，而我国主流开发商在进行老年房产开发时，更多是对机构养老设施进行建设，这使得老年人养老的需求和市场供应之间存在明显的错位。造成这种结果的主要原因在于当前市场开发商对老年人的思想以及社会发展的趋势定位不准确，导致当前市场资源配置出现不合理的现象。

（四）养老地产的服务水平差距明显

根据调查显示，江苏省老年人养老时更希望和子女间距离更近一些，而省内许多养老地产项目建设的位置过于偏僻，缺乏与周边社区的互动条件，子女探视老年人不便，让老年人更加孤单。这使得省内早些年建立的设备完善，面积较大的养老地产项目入住率难以得到提升。我国老龄化发展进程飞快，国家缺乏接受过专业理论实践培训的服务性人才，尤其是缺少老年人护理人员与心理辅导等方面的人才。由于我国普遍存在着护理人员的工资较低、工作强度高、工作复杂等问题，尤其是老年护理方面的人才更是少之又少，很多护理人员在没有经过专业培训的情况下就草草上岗，导致养老服务水平参差不齐。对养老地产来说，最关键的配套设施便是医疗机构，在有些社区内的门诊部只能对老年人进行体检或者开具药方，无法对老年人病情进行诊治[4]。正是由于老年地产发展中存在着大量的问题，没有从老年人群体的实际需求进行建设，使得养老住宅和普通住宅间没有明显的区别。

四、促进养老地产健康发展的可行性的建议

（一）国家应该加大对养老地产政策的支持

随着我国老龄化社会发展速度越来越快，国家和政府逐渐意识到养老问题的重要性，推出了相关的政策，这对养老地产发展来说非常有利。我国老年人人口数量庞大、业务较不成熟，只有政府加大对养老地产政策的扶持，通过完善法律政策体系，使养老地产能够向着系统化、专业化的方向发展，在土地供给、规划、设计、投资、税收等各个方面提供相应的规范和标准，切实落实政策。当前，省内还存在着一部分不良企业打着养老地产的名义圈地建设，在规划设计时不能符合养老地产应有的要求，行业服务人员的素质还需要提升。面对这样的问题，江苏省必须重视并通过有效法律手段指导养老地产的各方行为。

（二）健全社会福利机制

养老地产在进行建筑设计和运行维护的过程中需要投入大量的成本，由于前期投入较大、投资回收周期长，面临许多不确定性，一般的企业很难承受这种风险及成本，仅通过银行贷款难以满足行业对资金的需求。因此，养老地产行业应将投资渠道进一步扩宽，创新融资方式，让省内和省外具有实力的企业、保险行业、基金行业、民间资本流入到养老地产行业中。这些相关社会福利机构需要一定的制度保障，在建立健全社会福利机制的同时，通过相关的制度，让更多的社会企业能够参与到养老地产业。

对老年人可支配财产较少的情况，社会应在允许的情况下，将对老年人的福利进行适当提高，尤其对生活困难不能完全自理的老年人，更应提高其社会福利。

（三）加强对养老地产的规划和设计

养老地产的设计和规划应根据老年人的生理和心理特点进行，必须表现出对老年人的人性化关怀，这是养老地产取得前期营销和后期运营成功的关键所在。在进行规划时，应尽可能满足老年人的意愿，选择离城市中青年人生活居住区域较近的位置进行建设，周边环境质量应得到保障，具备相应的公共设施、有生活气息，建设过程中应补齐周边没有的设施，同时建设与地产相匹配的餐饮、护理、医疗等设施和场所。在设计时，应针对不同情况的老年人，让室内设计具有差异化，保证室内具有安全性和舒适性，注重对无障碍通道的细节设计。

（四）形成养老地区发展产业化

在国家大力支持下，给予财政和资金的补贴，通过社会福利机构的建立健全，对养老地区做好相关的规划设计，最终形成相关的产业化模式。以形成产业链为前提，联系地区实际情况，开展多样化模式。例如，在开发相关养老地区模式时，可专门设置综合型养老社区的开发模式、大型社区开发养老组团模式，通过对普通社区中配备养老产品以及在成熟社区周边插入多功能老年服务设施等方式，让社区与医疗机构合作，养老设施和幼儿园地产发展有更多的选择，形成相关的产业链，带动地区养老地产的高质量发展。在相关产业化模式背景下，对地区的国有资产进行高效利用，例如，对地区的养老设施，江苏省旧医院、办公楼、学校、幼儿园、私人物业用房等进行高幅度利用。我国已经朝着高龄化方向发展，幼儿园和许多小学进行控制，这些资产可以得到有效利用。通过适当的改进，帮助养老地产有相关的资源可以开发。

综上所述，江苏省养老地产行业的发展是我国养老行业的缩影，人口老龄化是我国未来面临的重大挑战之一，老年消费和老年需求在社会中占有的比例将逐渐提高，养老地产项目必然会随着社会的需求而快速增长，唯有建立完善的规章制度，才能对老年地产行业进行规范和限制，促使行业发展能够与社会经济效益协同发展。