物业公司财务管理及会计核算问题研究

郭泽雄 海南海航物业管理股份有限公司

引言

作为服务性行业，物业公司的发展宗旨是给客户提供专业的服务。自改革开放以来，我国房地产行业的快速发展也拉动了物业行业的崛起，2019年，全国物业行业市场规模约为6961亿元，越来越多的物业公司上市，整个物业行业大放异彩。随着物业行业的发展，“专业性的服务”不再仅仅指公司日常的业务，也包含其他多种经营内容。在物业服务内容不断扩充下，物业公司内部管理的难度也在不断加大。财务管理贯穿于企业内部管理的各个环节，是连接各类型内部管理的桥梁。对于物业公司来说，必须要在企业内部建立科学的财务管理体系，并且进行专业化的、契合企业自身实际的会计核算，为企业发展运营提供良好保障，提高整个企业的核心竞争力。

一、物业公司的业务特点及财务管理的具体内容

（一）物业公司的业务特点

在改革开放带来的红利影响下，我国房地产行业迅速发展，房地产公司负责地产开发、楼房建造，而竣工交付之后对于业主的服务工作则需要交由物业公司来进行。因此可以说，物业行业是房地产行业的衍生行业，也是房地产行业再循环中产生的一种服务性质的行业。在具体业务开展的过程中，物业公司的业务涉及房地产建设以及后期业主服务消费的各个环节，还需要与政府、房地产商、业主等多方主体联动沟通，并提供相应的服务，因此业务较为复杂烦琐。一般物业公司都是受与之关联的房地产公司委托，对住宅、写字楼、公共服务设施（如学校、医院）中的业主提供后期服务。这种服务内容多样，涵盖范围广，既包括有形的维修管理服务，又包括无形的绿化、卫生清洁等服务。

（二）物业公司财务管理的具体内容

财务管理是物业公司内部管理的核心内容，开展高效的财务管理和会计核算工作，能够为物业公司资金正常周转提供保障，也有利于降低公司经营成本，实现利润最大化。目前物业公司的财务管理主要可以分为三部分内容：第一部分是对物业公司内部固定资金和流动资金的核算工作。第二部分是结合不同的业务服务内容，对物业公司财务成本进行有针对性的管控，进行成本核算与预算管理。第三部分是对公司的现金流进行管理，包括对收支情况的核算、利润的预估等。

二、物业公司财务管理及会计核算存在的问题

（一）财务管理与会计核算的工作开展基础薄弱

物业行业在我国发展的历史较短，是一种新兴行业。整个行业仅有短短几十年的发展，因此物业公司普遍没有建立起成熟的内部管理体系，财务管理与会计核算工作的开展基础较为薄弱。结合对具体问题的分析，可以发现在物业公司的内部管理中，缺乏对财务管理和会计核算工作的规范，由于没有制定完善的制度体系供财务人员进行参考借鉴，整个财务管理工作过于粗放、随意，存在会计凭证填写不规范、公司内部建账分类不明确、发票收集和管理不严格等问题。这样一来，不仅会计核算工作在对账过程中的工作量和工作难度增加，还常常出现会计信息失真等问题，整个财务管理与会计核算工作效率低下。

（二）会计核算中成本核算的方式单一

成本核算是物业公司进行会计核算的核心内容，该工作开展的效率关乎公司整体成本控制的效率。目前，大多数物业公司仍然沿用传统由财务部门进行集中核算的形式来进行成本核算。而随着物业公司内部业务的拓展，一些规模较大的物业公司所管理的范围包含几十上百个住宅区、写字楼以及公共服务设施。不同的业务有着不同的内容与成本特点。仅仅靠财务部门难以深入到业务的具体环节中，也无法结合业务开展的实际情况制定成本控制方案。而就成本核算的具体方式来看，目前物业公司成本核算的明细科目也不够明确，没有建立起针对不同业务的精细化核算方案，因此成本核算的财务数据也不能为公司管理层提供真实可靠的参考。除此之外，目前物业公司开展的会计核算工作中，对成本的核算局限在“有形的成本”上，忽视了人力资源、设备技术、时间等“无形的成本”的核算，因此核算出的成本与公司实际支出的成本往往存在较大的差距。

（三）没有建立起业财融合的财务管理体系

业财融合是实现高效财务管理的重要保障，在我国企业中得到了越来越多的推广和应用。然而就目前大多数物业公司的实际情况来看，业财融合的财务管理体系尚且不够健全，业务与财务部门仍然是并立而行，缺乏良性的沟通交流。财务部门作为公司内部财务数据核算、成本控制管理以及预算编制的部门，需要整合公司各业务部门具体业务的开展情况，收集真实的业务数据，进而实现高效的管理。不同的部门产生的成本不同，各有重点，然而目前物业公司其他部门配合财务管理的意识淡薄，如安保维保部门仅仅做好自己分内的维修管理工作，忽视了相关设备采购成本的管控，物业服务部门重视为业主提供优质服务，却没有建立起节约人力资源成本的意识。财务部门自身也缺乏业财融合型人才，财务人员往往只是按部就班地开展财务管理工作，忽略了结合业务实际的重要性，没有积极主动地与业务部门沟通联系，获取财务信息。并且业财融合需要一定的信息技术系统支撑，而目前不少物业公司仅仅实现了财务管理的信息化，却没有在企业内部建立起业财融合的财务管理信息系统，割裂了财务管理与业务开展之间的联系。

三、物业公司财务管理及会计核算的改进对策

（一）建设并更新财务管理和会计核算体系

在市场竞争日益激烈的态势下，物业公司应当加强自身核心竞争力的建设，其中重要一点就是建设并且不断更新内部的财务管理与会计核算体系。一方面，物业公司应当在内部建立明确的财务管理与会计核算制度，结合物业公司的实际情况，明确公司财务管理的整体战略、方向、重点与规范，让财务人员在进行财务管理和会计核算工作时有章可循、有据可依，实现粗放化管理向精细化管理的转型。另一方面，为了顺应当前信息化内部管理建设，物业公司还应当积极引进专业能力与信息化素养俱佳的财务人员，引进业财融合的财务管理信息系统如ERP系统、财务共享中心等，通过人员和技术的更新，推动信息化背景下高效的企业财务管理与会计核算实现。

（二）创新会计核算中成本核算的形式

随着物业公司业务内容的不断扩展，传统单一的成本核算方式已经越来越不能够满足公司内部成本管理的需求，难以对公司内部各部门资金的使用情况进行有效管控，导致物业企业内部存在成本浪费的现象。物业公司成本核算的范围广、内容多，因此公司应当不断创新成本核算的形式，结合不同的业务，明细会计核算中成本核算的具体科目，进行精细化的成本核算。物业公司还应当重视引进信息技术来提高传统成本核算的效率，如在公司内部建立一体化的成本控制信息系统，由财务人员通过信息系统收集各部门、各业务开展情况和信息，进行差异化的成本管控方案制定，并且在具体业务开展过程中实施。在进行成本核算时，协助先进的信息系统，物业公司要更加全面地收集公司内部一切成本信息，不仅要包括“有形的成本”，也要综合考虑各类“无形的成本”，尽可能减少成本核算的误差，为企业管理者做出正确决策提供可靠参考。

（三）进行业财融合的财务管理与会计核算

物业公司内部应当树立起业财融合的管理理念，建立共同的管理战略目标，实现业财部门良好沟通交流，互相配合协作。考虑到财务工作较为复杂，物业公司可以在内部建立业财融合的财务信息管理系统，引进专门的技术人员，结合公司发展情况，对系统进行维护和更新。物业公司还应当在每个业务部门设置相应的负责人，由负责人负责在系统内上传业务数据，进而通过系统智能生成财务数据，实现财务与业务管理之间的信息互换与交流融合，而财务人员则需要结合不同部门上传的历史财务数据，综合分析相关影响因素，制定年度、季度、月度的各部门预算方案，并且将预算数额输入进系统中，在部门实际工作中若出现预算数额超支等情况，系统及时提醒，再由财务人员协调具体部门进行合理应对。这样一来，才能够真正做到财务管理深入业务开展的实际，收集真实的业务信息，实现有针对性的、高效的财务管理。

结语

在与现代化城市建设融合的过程中，物业公司应当坚持高端化、特色化、集约化发展路线，以整个行业的转型升级为抓手，不断提高物业服务品质的同时加强自身内部管理体系的建设，更好地参与市场竞争。在财务管理与会计核算方面，物业公司应当借助信息技术，不断更新完善管理制度，引进和培养先进的财务管理人才，丰富成本管理方式，推进业财融合的财务管理体系构建。通过高效的财务管理和会计核算，提升物业公司的核心竞争力，形成适应行业竞争形势的发展新格局。