房地产企业土地增值税税务筹划

中房（天津）房地产开发有限公司

引言

税务筹划属于财务管理的重要内容，是指在税法规定的范围内，通过对企业的经营、投资、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能获得“节税”的利益，税务筹划具有以下特点，首先，具有合法性，在进行税务筹划的过程中，必须遵守有关税法的规定，对企业的有关经济活动做出安排。其次，具有筹划性，它更加强调了事先做出的经济活动的安排，并且通过提前安排，实现节税的目的，再次，具有专业性，是指必须有专业的税务筹划人员根据税务政策合理安排各种经济活动。最后，具有目的性，是指税务筹划的目的是降低企业的税务负担，通过合理安排各种经济活动提升企业的经济收益，以实现企业的进步与发展。

一、房地产企业土地增值税税务筹划必要性分析

对于房地产企业来说，土地增值税是一种常见的税种，因此，在企业内部开展土地增值税税务筹划至关重要，主要表现在能够降低企业成本，合理规划经济活动、提升房地产企业的竞争实力等方面。

（一）合理规划各种经济活动，提升决策科学性

房地产企业的业务众多，经济活动较为复杂，可以分为项目开发建设阶段、项目销售阶段、项目合同管理等三个方面，每一方面都包含着较多的经济业务，在每项经济业务中，都掺杂着土地增值税的计算与缴纳，例如，在项目开发阶段，企业获取土地使用权的方式不同，计算缴纳的土地增值税金额不同，如果用原价购买政府收购后拍卖的土地就可以免除企业的土地增值税，因此，通过对土地增值税进行合理的税务筹划，一方面可以对各个经济活动进行合理的规划，经济活动的时间跨度、先后次序、选择何种方式等都有一个科学的指导作用，根本目的就是通过合理的规划合法地减免税务负担，帮助房地产企业降低成本，另一方面通过合理的税务筹划，也可以提升管理层的决策科学性，对于经济活动的顺利进行起到了一定的指导意义。

（二）降低企业成本，实现利润最大化

房地产企业在经营过程中具有以下特点，首先，开发的产品涉及金额较大、不可移动。其次，开发建设周期较长、经营风险较高。最后，开发经营业务较为复杂，涉及面较广，近年来，为了防止房价过高，投资过热等问题，国家出台了一系列关于房地产企业调控的有关政策，房地产企业的市场环境有所转变，市场竞争愈发激烈，因此，如何做好企业的成本控制具有重要意义，土地增值税是房地产企业成本中的重要一环，通过对土地增值税进行科学的税务筹划，一方面可以在有限的纳税空间内降低纳税成本，增加房地产企业的经济利润，另一方面，可以对各项经济活动进行分析，提前判断税务风险，制定切实可行的税务风险控制办法，对于房地产企业的长远发展具有重要的现实意义。

（三）优化行业结构，实现行业规范性发展

目前，由于房地产的政策还未落实到位，房地产行业乱象丛生，税务风险频发，给企业的发展带来了很大的隐患，因此，企业的内部控制管理、财务管理水平的提升对于规避相关风险，实现整个行业的健康发展较为重要，通过进行科学的税务筹划，可以帮助企业实现以下目标，首先，企业的内部控制、税务管理、财务控制得以加强，组织得以优化，更具柔性，在激烈的市场竞争中这是十分必要的。其次，与上下游企业、税务机关等联系相对加强，对于企业有效的开展活动，规避税务风险是至关重要的。最后，企业的财务人员、税务筹划人员的业务水平有所提升，职业素养有所提高，避免了土地增值税税务政策贯彻不到位、核算不准确、缴税不及时等风险，提升了房地产企业在社会上的公信力，有利于其长远发展。

二、针对房地产企业土地增值税税务筹划提出的建议措施

通过以上分析可知，房地产企业进行土地增值税税务筹划可以帮助管理层合理规划各种经济活动，实现科学决策，降低企业的经济成本，因此，本文认为，对房地产企业进行土地增值税税务筹划一方面要结合房地产企业的自身的业务特点，另外房地产企业也应该树立正确的税务筹划观念，坚持依法的原则，在不违背国家的各项法律政策的前提下，结合自身的情况进行合理的筹划。

（一）项目开发建设阶段

项目开发建设阶段是房地产企业进行房产建设的首要环节，在这一环节中，获取土地的方式与房地产企业项目开发阶段成本的认定是值得关注的问题，因为获取土地的方式与开发成本不同，房地产企业的土地增值税的缴纳金额不同，例如，如果房地产企业是通过原价购入的方式收购政府的拍卖用地，那么政府部门就可以减免房地产企业的土地增值税，另外，由于房地产企业缴纳土地增值税是累进的四级税率。因此，房地产企业可以选择增加开发成本来降低增值税的税率，比如可以增加绿化面积、增加体育设施、扩大绿化面积等，这些都可以增加开发成本，从而实现房地产企业降低税率的目的。

（二）项目销售阶段

项目销售阶段是房地产企业进行纳税筹划的重要环节，房地产企业的税务人员可以根据税务政策，结合自身的经验，对各项经济业务活动进行税务筹划，分为以下几种情况进行，首先，可以利用征税范围或者代建的方式进行税务筹划，根据税务规定，如果房地产企业与其他企业合作建造房屋，建成之后按照一定的比例使用，那么就不属于商品房的范畴，不予以征收土地增值税，因此，房地产企业可以根据自身的需要与其他企业合作建造房屋，另外，房地产企业也可以通过代建服务为客户建造房屋，这种情况也不属于商品房的范畴，可以免征土地增值税。其次，可以确定销售收入进行税务筹划，例如，科学定价法，根据税法规定，纳税人建造、出售标准住宅时，增值额没有超过扣除项目金额的20%，应该免交土地增值税，反之，应该按照有关规定进行缴税，房地产企业可以根据这项内容科学地确定房地产项目的价格。再次，根据税务政策的规定，房地产企业的土地增值税采用四档超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%，因此，在进行税率测算时，房地产企业可以通过分开核算和合并核算，确定相应的税额，从而选择低税率的核算方法，进行节税，例如，房地产企业开发两个项目，两个项目的销售收入和允许扣除的金额有所差别，因此确定的增值税税率不同，如果分开核算，有可能缴纳的增值税税额的加总要比总体核算高得多，因此，在符合税法的有关规定的条件下，可以将两个房产项目合并，确定统一的土地增值税税率，帮助房地产企业达到节税的目的。再次，扣除项目筹划法，按照税法的有关规定，对于从事房地产项目的企业来说，可以享受20%的加计扣除项目金额，而其他企业如果想从事房地产企业开发，由于不属于房地产行业，所以不能够加计扣除，因此，其他企业想要进入房地产行业，可以设置关联企业或者与其他房地产企业合作的形式，享受最大的税务优惠，实现经济利益的增长。最后，房地产企业也可以通过费用的转移来进行合理筹划，目前，由于税务政策尚不完善，企业的管理费用、销售费用以及开发项目间接费用确定还尚不明确，因此，房地产企业仍然有一定的操作空间，可以将一些难以区分的费用或者咨询的服务费用计入开发成本当中，这样就增加了企业的开发成本金额，实现了合理的纳税筹划，这里需要注意的是，计入开发成本要有一定的法律依据，在合法合理的范围内进行操作，而不是仅仅达到节税的目的，给企业带来税务风险。通过以上分析，可以得知，在房地产企业进行税务筹划时，通过销售收入的确定、合并项目、土地转让方式的确定、确定开发成本等形式，都可以帮助房地产企业进行有效节税，这就要求房地产企业的财务人员熟悉掌握税务政策以及相关业务，企业也要重视对财务人员的定期培训。

（三）合同管理阶段

合同管理阶段是房地产企业进行纳税筹划的最后一个阶段，在这个阶段中，房地产企业可以单独分割各项业务，实现合理节税，例如，对于房地产企业的商品房已经竣工但是还没有进行装修，安装有关房屋设备时，可以将其当作两项业务进行处理，签订两项合同，分别是商品房转让合同和装修合同，后者则可以不用缴纳土地增值税从而实现节税目的。

结语

土地增值税税务筹划是房地产企业面临的一个重要课题，本文通过分析几种税务筹划的方法，来帮助房地产企业提升税务筹划水平，在进行税务筹划时，更需要注重对税务人员的管理，房地产企业应该重视税务筹划工作，提高税务筹划人员的准入门槛，并且开展必要的培训、讲座等提升其业务水平，从而确保税务筹划目标的顺利实现。