探究房地产评估中现存的问题及对策建议

朱宇

【摘要】近年来随着城市房地产的繁荣以及经济的快速发展为房地产评估不断深入发展提供了良好的条件，但伴随着市场竞争日趋激烈，与之相关的各类问题日益显现。问题的出现对房地产评估行业的发展产生重要的影响，且一定程度上影响着未来发展趋势。本文以房地产评估中现存的一些问题为研究对象进行合理客观分析，总结一些对策及建议，希望房地产评估行为及规范日趋完善健全，房地产评估行业和谐稳定发展。

【关键词】房地产评估;问题;对策建议           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.017

市场经济的快速发展为房地产评估提供前所未有的发展机遇与发展空间，同时作为独立第三方的房地产评估工作有序开展也促进企业的投资、房地产市场秩序的建立、房地产市场价格的公平交易。当前房地产评估中现存一些问题，这些问题的出现对行业的发展造成了一定不利影响，下面结合当前的现状，针对问题提出一些对策和建议，以供大家参考。

1、房地产评估的内涵及重要性分析

房地产评估顾名思义，即是对房地产价值进行的一种评估分析，是为一种社会化、专业化的服务行业。主要为房地产买卖、征税、抵押、拍卖、征收、租赁、司法等与房地产相关的市场经济行为服务。一般说来，越是房地产市场经济发达的地区，越是需要房地产评估服务。该评估是在科学合理的研究原则及理论的基础上并进行多种影响因素的综合分析探讨，从而有序开展的一项合理化工作。随着社会经济的更新发展以及人民生活水平的日益提高，对于价值评估所进行的合理化工作日益成为社会及人民群众关注的重点问题。资产的交易通常都需衡量和确定价格，但并不是所有的资产都需要专业评估，对于整体价值量较低或者其价格信息较易获得的，一般也不需专业评估。只有具有独一无二、价值量大等特性，才需要专业的评估。由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大等特性，房地产市场量大面广，是典型的不完全市场，不完全市场中信息是不对称的，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产评估师提供专业的市场信息。价格是市场的重要信息，是市场供求的标尺，不合理的价格必然制约正常的市场交易，专业的房地产评估有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产市场公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

2、房地产评估中现存问题的分析

2.1评估机构的现状问题

目前房地产评估机构行业进入的门槛技术壁垒较低，存在大量市场现有竞争者和潜在进入者，对客户依赖性较大，客户意愿很大程度上影响评估结果，较难起到客观、公正的作用。评估市场收费较低廉，评估机构资本积累较差，部分评估报告质量堪忧，多数评估机构吸引专业优秀人才困难，提供高质量的人力资本能力较差，影响行业的研究、发展、创新能力。目前房地产评估行业的研发创新能力较低，能提供真正高质量、高附加值的产品的少，不仅失去潜在的市场需求，同时也影响对新兴市场需求的培育发展。

2.2评估人员的现状问题

评估人员是评估工作的主要参与者，评估人员的专业技术水平对评估工作的最终结果具有决定性影响。近年来随着房地产估价师资格考试申请条件有所降低部分评估人员的实践水平与知识水平也有所下降，加之诚信体系建设的不完善，审批管理部门技术手段难以查实，个别房地产估价师出借自己的证书挂靠机构，造成现在估价机构数量过多，机构招揽估价业务困难，机构之间打价格战、回扣战、关系战，影响评估行业正常长足发展。另外，近年来不断出现的新型业务往往需要评估人员不断的学习更新自我的知识结构才能胜任，要求评估人员逐渐从知识技能单一型向复合型转变。作为一名评估人员不仅要掌握本评估专业的理论技术，而且还要具备一定的法律、经济、财务等方面的知识。但从房地产评估行业目前的情况来看评估人员的业务素质情况并不乐观。

2.3评估技术手段的问题

现行的《房地产估价规范》对房地产评估中使用的评估原则、评估方法、评估程序等都做出具体的规定，这些规定在预防评估风险中发挥了积极重要的作用。但评估中的具体技术方法手段仍需要根据实际情况确定进行，目前整体评估技术方法手段较为单一，创新能力尚显不足。房地产评估报告中套模板式状况较多，生搬硬套，灵活定制方式少;评估中按凭经验凭感觉较多，依靠数据估价少;评估中单纯的价值价格评估多，能提供专业意见和建议的少;评估中简单粗放业务多，提供精细化业务的评估少。

2.4政策理解的问题

国家相关政策的制定出台对房地产评估的各项活动具有显著的指导作用。房地产评估的有序开展受政策的影响变化，在房地产评估中应密切关注各类政策的变化情况。如二〇一六年十二月实施的《中华人民共和国资产评估法》、二〇二一年九月实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》等国家政策的实施对房地产评估都有着息息相关的影响。评估工作在开展时需考虑当前政策的变化情况以及相关法律规定的实施状况，当开展评估工作时如未深入分析研究政策的方向，较容易产生错误性的理解，从而影响评估工作的开展，加大风险的出现。

2.5评估信息的问题

在进行房地产评估工作中，评估人员需首先要对评估所涉及的房地产信息进行收集、整理、核对、验证，从而进行合法、合理开展评估工作。但对此房地产信息的真实性、可靠性往往较难确认。由于信息存在不确定性，在无法确保信息真实有效的前提下进行的评估工作在一定程度是属于无效活动，如何确保评估信息的真实性、合法性是评估工作中面临的一个不可避免的问题。

2.6各方利益的问题

在进行房地产评估时，评估的结果往往影响各方利益，评估结果的过高或过低的偏差均可能会使得各方利益发生冲突或矛盾，并影响着后续进行的各项工作。房地產评估结果在可能影响各方利益，出现利益受损的情况下更应注意评估原则中的“独立、客观、公正”。

3、对策及建议

3.1建立公平公正的环境、消除不正当竞争

严厉打击恶意压价的不正当竞争行为，对为了抢占市场不顾收费标准、行业准则压低价格，扰乱市场的行为零容忍，建议主管部门、协会制定相关制度和行业规则，对恶意低收费的机构，在资质延续、升降级、信用档案记分及适当惩罚措施上体现，为房地产评估行业提供和谐、稳定的发展环境。另一方面，建议有关机构在评选估价机构时，不必过分在意评估机构资质等级，而应注重评估机构风险防范体系的建设，从业评估师阅历与经验等。建议有关机构不必过于唯价格论，价低者得从现实来看很容易影响之后的服务质量，应综合考虑多方位全方面选择合作评估机构。

3.2加强诚信体系建设

房地产评估行业作为鉴证类中介服务机构，其核心价值在于“诚信”。而真正要做到诚信经营、诚信执业，在于从评估工作中的点滴做起。“人无信不立”，缺少诚信，无疑寸步难行，在房地产评估行业的发展过程中需加强诚信信用体系的建设，从而使评估工作在健康有序的市场环境中得以进行。对加强诚信体系建设建议设立信用黑名单制度，对失信行为，要严格列入黑名单，不得进入相关或相近行业，并向社会公开，构建“一旦失信、处处受限”的信用惩戒大格局，让失信者、造假者寸步难行。另外建议完善评估机构和评估师的信用奖惩制度。通过各种奖惩机制引导行业诚实守信，对诚实守信机构或个人，在评审、投标等环节，优先为其服务;优先提供公共服务便利。

3.3提升评估人员专业素质、职业操守等系统素质

房地产评估人员是进行评估的直接执行者，自身的专业技术水平及职业道德修养直接影响到房地产评估价值的最终结果。房地产评估人员应增强社会责任感，承担起应有的社会责任，做到独立、客观、公正、诚实守信、保守秘密、公平竞争，形成严谨踏实的工作作风，具备良好的职业操守，杜绝主观随意，违规操作。同时在评估活动时建议采取积极主动的人才战略引进专业性技术人才，并定期进行专业化考核培训，以提升评估人员的专业技术水平。国家可提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业，从而缓解和解决评估人才短缺的问题。其次在相关考核过程中应注重对评估人员的职业道德修养及社会责任感的培养，加强评估人员的专业技术与思想道德观念，从而使评估人员以高度的道德自觉心及责任自觉心对评估工作的规范实施，保证评估工作的合理有效。在评估师继续教育方面应该加强继续教育的管理力度，严肃查处代替参加继续教育的行为。

3.4建议主管部门、行业协会出台可操作性的细则、标准

从全国范围来看虽然部分地方行业协会出台了部分操作细则、指引，但整体上地方主管部门、行业协会对房地产评估中具体数据选择、参数确定，报告规范等均缺少详细的指导及规定，因此建议有关部门尤其是地方主管部、行业协会出台具有操作性的房地产估价细则，减少房地产评估师在实务中具有过大的自由裁量权，提升评估行为质量，促进房地产行业稳定发展。

3.5加强信息交流

在进行各房地产评估活动時，由于评估信息交流处于未知的、不明确的，从而使评估人员增加一定程度的难度与挑战。作为评估行业主管部门及行业协会应加强各方的联系与信息交流，建议可（1）建立信息平台及数据库。进一步充实和完善网站的内容和功能，将本行业的内容、流程、条件以及相关工作开展情况进行公开，建立机构间相互交流的综合信息平台，建立相关评估报告的数据库，做到真正的随机公开抽查，促进质量的提升。（2）开辟信息专栏。开辟重大事项信息专栏，定期发布涉及本行业的重大事项推进情况及存在问题，以及与该重大事项有关的国家政策等信息，实现信息资源共享。（3）加强信息交流。对涉及重大事项不宜公开的信息和问题，主管部门和协会要采取定期通报、文件抄送、走访座谈等形式，及时告知和反馈。

结语：

市场的不断变化为房地产评估发展提出更高的要求，房地产评估行业面临着风险、机遇与挑战，通过分析房地产评估中现存在的问题，采取加强行业诚信体系建设、打击不正当竞争、评估人员综合素质提升、发挥地方协会的力量、加强信息的共享等对策及建议，从而促使房地产评估行业的有序健康发展，使房地产评估行为日趋规范健全。

参考文献：

[1]柴强主编.房地产估价理论与方法[M].-7版.北京：中国建筑工业出版社，2015：1，11