关于农村不动产几种权界不一致情况处理方式的探讨

柴军

【摘要】对于农村宅基地和房屋一体化调查测量工作，核心工作内容是调查宅基地使用权和宅基地上房屋的所有权等权利情况，并测量相关界址、边长，并计算权利面积。在实际生产中，对于因历史原因导致的权界不一致问题，相关法律法规文件并没有明确的处理意见。本文根据岱山县农村不动产调查测量工作中出现的几类宅基地、房屋权利界线和测量界址不一致的问题，结合历史及实际情况，探索此几类问题的房地一体调查测量工作开展方法和处理措施，期望对后续工作能够有所促进。

【关键词】不动产;权界不一致;权属调查;界址测量           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.014

开展农村房屋、宅基地一体化调查测量工作，使农民的权益依法得到确认和法律保护。该项工作核心工作之一是确定土地、房屋的自然状况，如坐落、四至界址或空间界线、土地的使用类型等[1] 。由于历史原因，往往出现原权利面积与实际测量面积不一致的情况，甚至房屋实际占地面积大于原有土地证上宗地面积[2]，这对于农村房地一体化登记发证工作产生较大不利影响。本文结合岱山县农村房地一体工作经验，主要梳理出4个方面的问题，探索各类情况下的处理方式。

1、确定权利范围

岱山县农村不动产登记主要以农户持有的合法土地证、建房用地审批表或《不动产权属证明》为权属来源依据，结合农户和村委等现场指界结果，共同确定权利界线范围。实际在工作中，权利界线范围还应考虑建房年份、法定面积、权利变更等内容。根据浙江省人民政府办公厅《关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）、《关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）及舟山市人民政府办公室《关于我市农村宅基地及住房确权登记发证工作若干问题的指导意见》（舟政办发〔2018〕12号）等文件精神，来指导我们开展农村房屋、宅基地一体化调查测量工作。

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建，由村委会、乡镇出具证明，可按现有实际宅基地使用面积、房屋建筑面积确定宅基地使用权及房屋所有权（不含应拆未拆老屋）。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民未经批准占用宅基地建房，且至今未扩建或翻建，经补办建房用地审批（简易程序）手续后，确定宅基地使用权和房屋所有权，其中1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建造的，可按实际使用面积补办建房用地手续，之后的在法定面积内补办用地手续;建房用地已审批或宅基地使用权已登记的，在确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权;对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。对道地范围内的辅助用房未经审批的，不计入房屋建筑面积。

（3）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发之日前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，建房者符合建房条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，2008年1月1日《城乡规划法》实施前建房的，补办建房用地审批（简易程序）手续后进行确权登记。2008年1月1日之后的，按《城乡规划法》处置。

农民经依法批准宅基地建房，但因历史原因未办理规划审批手续的，按宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权。

（4）2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切實破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）文件出台后，按现行法律法规处置。

2、权利面积与实测面积不一致的处理

2.1实测面积小于原权利面积。即原权属来源上面的合法面积大于农户实际利用面积

导致此情况发生主要有两种原因，一是宅基地界址发生变化，围墙或其他宅基地界址标识灭失，导致现在测量土地权利界址范围比原权利来源面积偏小，实测面积小于原权利面积，应以实测面积为准。

二是原权利面积与现在实测面积一致，且土地和房屋均未发生改变，由于原测量精度问题，导致现在实际使用面积略小于原权利面积，应以实测面积为准。

2.2原权利界址面积小于实测面积。即原土地证或建房用地审批表上面的合法面积小于农户实际利用面积

根据岱山县农村房地同测工作经验，该类问题较多，对于整个确权工作界址确定产生较大影响。经分析，出现该类问题主要有以下几个原因：

一是，测绘精度差异，导致实测面积略大于农户权利面积;二是房屋或围墙等界址出现新增或者改扩建;三是存在农户私下合户、买卖等情况;四是存在少批多用的情况;五是以上多种情况组合。以上情况多半属于权属信息不完善，历史遗留问题未解决。而权属信息不完善，使得农村不动产登记难以准确、有效开展[3]。

此类问题简而言之是超面积问题，需要分阶段、分类型处理，主要是结合建房年份、实测面积和权属来源资料共同确定。首先，因测绘精度差异，导致实测面积略大于农户权利面积，按照实际房屋空间位置测量房屋边长及界址信息，如果有改扩建需要提供改建、扩建审批手续，并按审批文件登记;其次是结合建房年份、实测面积和村镇规划等共同确定。以《村镇建房用地管理条例》（1982年2月13日实施）、《村镇和集镇规划建设管理条例》（1993年11月1日实施）、《城乡规划法》（2008年1月1日实施）和《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台的时间节点为划分依据[4]，区别不同的权利确定方式和测量内容。

2.3房地不一致问题，即房屋占地面积大于土地权利面积

宅基地使用权和房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权[5]。然而在实际中也存在不一致的现象。如下图房屋土地界线不一致。户1原土地权属界址与一层房屋界址一致，为面1+面2，而二层房屋范围为面1+面3;户2原土地权属界址与二层房屋界址范围一致，范围为面4+面2，一层房屋范围为面4+面3，导致该情况的可能原因是以前没有信息化的成果资料，导致前期发证出现纰漏。根据《根据中华人民共和国物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”该情况为原登簿记载事项错误，应予以更正。解决办法是更正原土地证信息，并且户1、户2申请登记为共用宗地。

2.4农户不能提供合法的权属来源资料

由于历史原因，房屋登记和土地登记分属两个不同的部门，审批部门和审批形式均有所不同。且时间跨度较大，管理部门存在变迁现象，进而产生数据不齐全问题，部分农户缺乏权属来源资料，因而无法确定有效的权利范围[3]。

这类问题主要参考建房年份解决。①1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。②1982年2月13日及以后建的房子，符合土地利用总体规划和村镇规划的，经本农村集体经济组织同意后确定权属范围。

总结：

农村宅基地和房屋权属认定是测量的基础。由于农村宅基地和房屋确权登记在方法上存在差异，加上时间有先后的问题，导致产生“两证不全、两证不一致的问题”[6]，也即是权利范围与实测界线不一致的问题，这也是导致房地一体工作进展缓慢的重要因素。

為解决该类问题，加快工作进度，在工作开展过程中，应以“权为核心，界为辅助”，即农房的权属是核心，具有法律意义，测量是获取农房的土地、房屋自然属性中权属信息的手段。在不侵害农户合法权益的前提下，确定农房权属，对于农房测量工作开展具有非常重要的促进作用。

农村宅基地权是不动产登记形成的根本，是不动产登记的关键[7]，在测量过程中应以“地为根本，房为附属”，宅基地界址确认后，在宅基地范围内确定合法房屋建筑。对于测量工作可以少走弯路，也整体提高了房地一体工作的正确性。

在调查房屋自然属性信息时，应多方求证，确定“建房年份”信息。农户建房年份是农户房屋建设完成的时间，跟农户宅基地权利面积，房屋建筑面积等均有密切关系。“建房年份”应按幢进行调查，越细致的信息越有利于确定宅基地和房屋权利范围，对农房确权工作效率和工作质量有很大提升。

参考文献：

[1]宋才发，彭振.农村土地、房屋不动产统一登记的法制问题探讨[J].河北法学，2017，35（2）：17-26.

[2]金莉.不动产统一登记后地房一体化登记模式思考[J].中国房地产，2016，31（8）：35-3.

[3]周俊杰.不动产统一登记背景下农村不动产登记问题研究[J].乡村科技，2018，0（16）：33-35.

[4]夏任， 金桢淳. 对农村宅基地及房屋确权登记发证工作中存在问题的探索及思考——以诸暨市为例[J].浙江国土资源， 2017，（7）：34-35.

[5]尚作为.宅基地及房屋确权登记问题及建议[J].国土资源，2018，203（06）：38-39.

[6]赵荣军，黄东海，任良金. 农村不动产统一登记问题与对策——以南京市六合区为例[J].调查研究，2015，10：41：43.

[7]闫学广，朱登民.农村宅基地确权发证在不动产登记中的应用[J].产业观察，2017，8（中）：5，39.