土地资源配置对房地产经济市场协调发展的影响研究

包建华

【摘要】随着社会的不断向前发展，很多城市也加快了城市化建设的脚步，土地资源配置已经成为非常重要的一项工作，对房地产经济市场而言，如果土地资源配置科学合理，那么房地产经济市场的发展也就越协调，房地产市场发展的速度也就越快，本文先分析了土地资源配置的目的，然后分析了土地资源配置对我国房地产经济市场协调发展的影响，最后提供了几点合理化的对策。

【关键词】土地资源配置;房地产;经济市场;影响           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.013

如今，土地资源配置与房地产经济市场之间的关系越来越紧密密切的联系。很多地方尤其是大城市明显的体现出两者之间的关联性。因此土地资源必须配置的合理、科学，才能够使土地资源利用最大化，不断满足城市发展及市政建设的要求，分析土地资源配置对房地产经济市场协调发展的影响，不仅能够体现出两者之间的关系，还能够为土地资源配置提供合理化的参考意见，具有重要的现实意义。

1、土地资源配置的目的

当今社会，土地资源配置直接关系到城市建设的空间布局，甚至会影响到城市的长远发展，由于土地资源是有限的，而且是不可再生的，因此在城市规划发展中就必须科学合理的进行配置，在空间布局、功能划分、具体数量上都要进行科学分析，才能够最大程度的保证其可持续性。土地资源是各行各业发展的基础和根本，为了保证土地资源在房地产经济市场中发挥有效的协调作用，就必须在用途和效益方面进行明确。一是在土地资源的用途上，市政项目、城市建设、城市绿化等方面都对土地资源有着极大的诉求，土地的应用价值不言而喻，因此如何将一定的土地资源合理分配到不同的用途当中，就成为了国土局等相关部门的重要工作，在這方面，可以根据群众意愿或者土地应用的优先级进行配置。二是在土地资源的使用效益上，在我国现阶段，很多领域的土地使用效益并不高，土地的使用价值没有充分体现出来，存在着土地浪费的现象。因此，在进行土地资源配置时要充分考虑到土地的使用效益，当受益群众多、土地使用合理的市政建设进行土地申请时，应优先加入土地申请绿色通道，政府也应该给予高度的支持，当使用效益不高的项目进行申请时，就应该及时驳回并提供合理的土地配置方案。

2、土地资源配置在房地产经济市场协调发展的影响

土地规划工作和土地供应这两个方面是目前我国对房地产经济市场进行协调的两种手段，土地规划指的就是政府职能部门从多角度对土地开发的成本和预计收益进行专业分析，通过数据计算出最大的收益;土地供应的特点是在规划合理的项目中重新分配现有土地资源，实现土地资源的最大化利用，减少土地资源的浪费。在房地产经济市场中，规划、供给、储备数量是土地资源配置的几大要素，实践证明，这几大要素也是符合房地产经济市场的发展规律的。土地资源配置在房地产经济市场中的影响主要有对房地产市场的供应结构、房价波动和对房地产投资等[1]。经过几十年的房地产发展，我国房地产经济市场依然还有着很多的局限性，如在房价调控上还不够灵活，相关从业者对开发的土地资源的配置方面依然认识不到位等，这些都是影响需求的因素。而土地资源配置对房地产经济市场协调发展的影响主要有以下几点。

2.1土地供应实际

在相关部门审批了土地资源申请后，还需要一定的时间才能按照相关程序进行土地资源的发放，所以，当土地资源的储备机构得到土地的实际使用权限后，相关政府职能部门依然要高度重视土地资源对房地产经济市场的影响，这种影响主要体现在土地储备的资金成本和机会成本，还有房地产市场的运行情况[2]。这两者都是直接影响房地产经济市场的主要因素，只有处理好这两种因素，才能在实际应用过程中使得土地资源被成本和市场实际所控制，从而根据市场变化来改变土地的实际应用，以实现土地资源利用最大化。

2.2土地储备规模

在一定程度上，土地储备规模是直接影响房地产经济市场的主要因素，政府在批准权限范围内依照法定程序，对通过收购、收回、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，从而向社会提供各类建设用地。所以说，土地储备规模直接反映出了政府对土地规模的掌控数量，也能够关系到政府对土地资源的审批速度和分配的合理性，因为土地资源是不可再生的，因此土地储备资源在审批之前，一定要组织专家对土地资源的规划和实际需要进行分析论证，这样就能够从实际出发对土地资源进行思考和规划，从而减少其土地资源成本，提高使用效益性和科学性。

2.3住房类型结构

通常情况下，政府对不同群体的支持力度一般会反映在土地供应的住房类型结构上，这也是政府干预房地产经济市场的有力手段，这种手段往往是十分有效的。就现阶段来说，我国的用地结构还不是十分平衡[3]。举个例子来说，工业用地的价格相对住房用地来说偏低，这就导致住房用地的开发偏少，出现供需不平衡的现象，而在住房用地当中，经济适用房的比例相对偏低等等，这些客观因素直接影响了人们对房地产经济市场的预期，从而导致房价波动大等等一系列的不合理的结果出现。

2.4地区结构

有相关研究表明，2010年国内四个直辖市的协调发展系数由高到低分别是天津市、重庆市、上海市、北京市。这个协调发展系数的结果和房价的结果基本是一致的，表明了协调发展系数的合理性，能够基本反映出房地产经济市场的运行状态。 但是不得不承认，虽然天津市的均衡系数是最高的，但是房地产贷款比例比较高，从而增大了房地产经济市场的资金风险。而重庆市房地产市场从业人员过多，可能会激发房地产经济市场的膨胀。上海市房地产经济市场的供需不平衡主要体现在以下几个方面：一是土地利用效率较低，房屋空置率偏高[4];二是房地产投资增长率较大，价格偏高;三是房地产交易面积不足等等。北京市房地产经济市场和上海市房地产经济市场存在的问题还是有一定的相似性，比如土地利用效率低、房价高、房地产交易面积较低、从业人员多、空置率高等，这也从侧面反映出了北京市房地产的波动还是比较大的，这对于房地产经济市场的规划十分不利，而且房地产供给结构的失衡还需要根据实际情况进行合理调整。从国内四个直辖市均衡指标体系中也可以表明：土地利用效率越低，一般均衡指数也低，这也在一定程度上说明，通过土地供应可以调整房地产经济市场的协调发展状况，房地产运行状况和土地供应情况存在相互制约的关系。

3、房地产经济市场协调发展的策略

3.1保证足够的土地储备规模

无论是国内还是国外，实践证明，只有土地储备有一定的规模，并且始终坚持科学合理的配置，才能够在一定程度上对房地产经济市场起到积极作用[5]。土地资源储备应该始终处于供大于求的状态，才可能满足人们对房地产的刚性需求，不然的话，不仅不能够积极干预房地产市场的规模，还会因为供需不平衡导致房价上涨，在一定的范围内激发群众的消费行为，引起不必要的社会恐慌，从而直接影响社会的稳定。在进行土地储备时，可以通过一系列的鼓励措施释放房地产企业的存货，可以采取征收商品房保有税的方式鼓励企业释放房地产存货，从而增加土地资源的储备量。

3.2判断房地产经济市场的趋势

根据以往的经验，房地产经济市场的波动呈现出一定的周期性，而这种波动绝非偶然，而是市场运转的结果，是客观存在的，虽然这种周期波动不能够完全消除，但是可以通过宏观调控控制其波动幅度的大小。所以，为了使房地产市场的波动处于一定的范围内，避免波动过大影响社会的发展，相关从业者就要根据房地产市场波动状态，快速制定出土地供应大具体方案以适应市场的波动[6]。当然在时间上宏观调控有着一定的后滞性，因此要根据房地产经济市场的运行情况来找准土地供应的时机，一般情况下，可以根据房价、销售额等一些主要的指标，再结合专业的预测方法来有效控制房地产经济市场的波动情况及变化趋势，从而确定土地供应的变化量。

3.3综合土地储备成本

虽然说土地储备规模越大对房地产经济市场的影响越大，但是这种影响也是在合理范围才是有效的，这是因为土地资源的总量是恒定的，而且储备土地资源也是需要要花费一定成本，因此在储备土地时，要综合土地的机会成本和预估效益的大小才能下结论。另外，设定土地弹性储备和信息储备也是降低土地储备成本的有力手段。通俗来讲就是通过收集整理房地产经济市场的有效数据，基本上就能够确定土地的储备规模了，而为了保证储备充足，一般还可以利用弹性储备来满足市场中的非正常需求[7]。我国房地产经济市场的发展目前还不够成熟，市场信息还有很多空白，因此还要根据实际情况建立信息储备。这样就能够根据信息储备提高收购速度，有效降低了储备成本。

总结：

就目前我國的房地产经济市场的发展来看，房地产经济市场的成长空间还有很大，其存在的不足之处也直接影响了我国房地产经济市场的发展，因此通过分析土地资源配置对房地产经济市场协调发展的影响，在一定程度上也提供一定的发展思路，为我国房地产经济市场的协调发展提供了一定的参考价值，为我国房地产经济市场的壮大奠定了坚实的基础。

参考文献：

[1]吕玉霞.土地资源配置的经济效应分析[D].山东大学，2016.

[2]张耀华.娄底市土地供给对房地产市场的影响研究[D].湖南大学，2013.

[3]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D].吉林大学，2013.

[4]李宁.山西省地级市住房市场与土地市场耦合协调发展研究[D].山西财经大学，2018.

[5]张俊.房地产税收制度对山西省房地产市场的影响研究[D].太原理工大学，2015.

[6]李娟.城市土地市场发育及其对房地产市场的影响研究[D].南京农业大学，2007.

[7]刘婉慧.土地供应政策对广州市房地产市场的影响研究[D].华南理工大学，2011.