林权类不动产统一登记之郎溪实践

陈亚军

（郎溪县不动产登记中心，安徽 宣城242100）

郎溪县隶属于宣城市，地处安徽省东南边陲、长江三角洲西缘、皖苏交界处，是黄山山脉和天目山山脉余脉向长江中下游平原过渡的地带，地形以冈地为主，少许丘陵。全县土地总面积约11万hm，林地面积约3.7万hm，其中有林地面积约2.9万hm。郎溪县在没有可借鉴经验的情况下，率先开展林权类不动产统一登记工作，依据法律法规，积极探索林权类不动产统一登记方法。经过四年实践，已探索出一套可操作、可复制的林权类不动产统一登记方法。林权类不动产统一登记工作的正常开展，为林业健康有序发展提供了法律支撑，推动了不动产统一登记制度向纵深发展。截至目前，全县已办理林权统一登记面积1 483.04 hm，林权抵押登记金额7 355.1万元。

1 林权类不动产权利类型

2020年7月1日前，林权不动产权利类型为：林地所有权、林地使用权、森林或林木所有权、森林或林木使用权。7月1日起，林权不动产权利类型为：

一是林地承包经营权/林木所有权。适用于以家庭承包方式取得的；因农村家庭成员变动取得的；因家庭承包方式流转给本集体经济组织成员且经发包方同意取得的。

二是林地使用权/林木所有权。适用于农村居民自留山、自留地取得的。

三是林地经营权/林木所有权和林地经营权/林木使用权。适用于以家庭承包以外的方式取得的；农村集体经济组织统一经营的；因家庭承包方式流转给本集体经济组织成员以外取得的；因林地经营权流转取得的；因继承取得的；因法人或其他组织合并、分立等取得的；因生效法律文书等取得的。

四是林地使用权/森林、林木使用权。适用于林业经营者按照有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件取得的国家所有的林地和林地上的森林、林木。

2 郎溪县林权类不动产登记创新做法

2.1 出台配套政策

2017年8月16日，经县政府同意，原县国土资源局、原县林业局共同会商，制定了《郎溪县林权不动产统一登记过渡期实施方案》，将林权正式纳入不动产统一登记。该方案对林权登记工作的职责分工、工作程序、收件清单等作出具体规定，按照批准权在林业部门、不动产登记机构受理颁证方式，保障林权登记工作的连续性。

2.2 改进登记系统

为解决林权数据库未完成整合、不动产登记系统没有林权权利类型的困难，县不动产登记中心利用原林权登记系统保存登记数据（不打印证本），使用文档编辑登记内容先行打印颁证，后在不动产登记系统补录的方式，解决了林权登记数据保存、证本打印难题。

2019年10月，县不动产登记中心完成对不动产登记系统的改进，将林地使用权、森林或林木所有权、森林或林木使用权纳入不动产登记系统并完成前期在原林权登记系统保存数据的补录工作。2020年7月，县不动产登记中心对不动产登记系统再次改进，将林地承包经营权、林地经营权、林木所有权纳入不动产登记系统，同年7月30日开始颁发林地经营权不动产权证书。

2.3 简化登记程序和简化义务人签章

对实行统一经营的集体林地，不论是以家庭承包以外的承包方式还是流转方式取得的，均直接登记为林地经营权。

对以家庭承包方式取得的林权，在办理林地经营权转移登记时，由承包方家庭户主或家庭代表签字确认即可，不需全部共同承包人签字。

2.4 建立协调机制、优化登记程序

安徽省自然资源厅、安徽省林业局《关于进一步做好林权类不动产登记工作的通知》（皖自然资登〔2020〕2号）和《关于进一步规范林权类不动产登记的通知》（皖自然资登〔2020〕3号）文件发布前，按照《郎溪县林权不动产统一登记过渡期实施方案》，林权登记前置工作由林业部门完成，林业部门采用登记告知单方式将登记内容告知不动产登记机构，不动产登记机构按照不动产登记一般程序受理颁证。

文件发布后，郎溪县对林权登记前置工作进一步优化，对林权登记涉及的合同管理、确权调查、勘测调查、地籍调查等前置工作，由不动产登记机构牵头，分别由林业部门资源管理、技术机构及不动产登记机构完成，权利人持上述过程形成的申请材料向不动产登记机构提出登记申请。

具体工作程序：

（1）权利人到林业部门森林资源管理股提出登记前置申请，森林资源管理股对合同内容予以审查，负责确权调查。

（2）不动产登记中心、林业部门林业调查规划设计室组织地籍调查、勘测调查，形成地籍调查成果、林地林木现状成果。

（3）根据合同管理、确权调查、地籍调查、勘测调查成果，由森林资源管理股、林业调查规划设计室、不动产登记中心提出审核意见报自然资源和规划局（林业局）同意。

（4）权利人持上述过程形成的申请材料到林地所有权权利人所在地自然资源规划所、乡镇人民政府签章。

（5）对法规规定需要公告的，不动产登记中心将拟登记内容在林权所在地及不动产登记门户网站公告。

（6）公告期满无异议的，不动产登记中心报自然资源和规划局（林业局）签章。

（7）不动产登记中心按照不动产登记一般程序受理颁证。

（8）不动产登记中心将登记信息告知林权管理相关机构。

（9）归档。

2.5 灵活把握联户发证方式

实行家庭承包方式的集体林地，将不动产权证书发放到户，不再采用联户方式发放证书。

对林地插花分布、四至界限不清晰、确实不易拆分的，在承包方同意的前提下，将林权份额量化到户，记载于不动产权证书。

2.6 实行登记信息告知制度

县不动产登记中心及时将林权登记信息告知林业部门森林资源管理股、行政审批股及所在地自然资源规划所。

2.7 探索集体林地承包经营权分置登记

郎溪县集体林地流转十分普遍，林权权利人要求林地承包经营权分置登记意愿强烈。如果林地承包经营权分置登记不能顺利开展，将严重影响林权权利人的投资信心，制约林业高质量发展。

为解决林地承包经营权分置登记难题，县不动产登记中心对于现行林权权利类型中仅有林地承包经营权类型、没有林地承包权类型的情况，采用对林地承包经营权予以注记说明的方式；对实行家庭承包方式的集体林地流转给本集体经济组织成员以外的，登记为林地经营权并在承包方不动产权证书中予以注记说明，注明流转受让方权利人姓名、权利类型、使用期限等权利情况。

3 林权类不动产登记工作关键环节

3.1 登记公告为必要程序

《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外；

“公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日，……”。

《安徽省林权管理条例》第十一条第二款规定：“林权初始登记、变更登记、注销登记，县级以上人民政府不动产登记机构应当将登记内容在森林、林木、林地所在的自然村和村民委员会所在地张贴公告。公告期为三十日。”

据此，登记公告不仅为林权首次登记必要程序，也是转移登记、变更登记、注销登记的必要程序。

3.2 县级以上人民政府同意为必要程序

《安徽省林权管理条例》条例第十二条第一款规定：“林权初始登记、变更登记、注销登记，县级以上人民政府应当自不动产登记机构受理之日起二个月内，对符合条件的颁发或者变更、注销林权证。”。

据此，县级以上人民政府同意为必要程序。

3.3 告知登记信息为登记机构法定义务

林权类不动产登记对象是林地林木，林业部门在处理权属纠纷、办理林木采伐、林地占用等林事工作时，都需要在第一时间知晓林权权属信息。在当前不动产登记信息互联共享机制尚未建立健全时，登记机构履行告知义务尤为重要。及时告知登记信息是防止林权权利人权益损失、防止生态环境破坏、防止林业部门工作失误的重要措施。

《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定：“……不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。”

据此，告知登记信息为不动产登记机构法定义务。

4 林权类不动产登记工作下一步努力方向

4.1 做好集体林地承包经营权分置登记

将农村集体林地所有权、承包权、经营权“三权分置”改革，从政策法律层面落实到具体的登记业务层面，是当前林权类不动产登记工作亟待解决的问题。

根据“三权分置”改革政策，将林地承包经营权细化为：林地承包权、林地经营权。根据“三权分置”政策，林地承包权没有转移，转移的是经营权，且林地承包权与林木所有权权利主体存在不一致。受限于“三权分置”政策及现行林权权利类型和林地林木一体登记只能采用在承包方不动产权证书中注记说明予以解决。对于林地经营权再流转的，需再次注记说明。

4.2 已流转的林地不再强调林地林木一体登记、保持权利主体一致

《中华人民共和国森林法》第十七条：“集体所有和国家所有依法由农民集体使用的林地（以下简称集体林地）实行承包经营的，承包方享有林地承包经营权和承包林地上的林木所有权，合同另有约定的从其约定。”

《安徽省林权管理条例》第二条规定：“本条例适用于本省行政区域内林权登记、林权流转、林权争议处理等活动。本条例所称林权，是指森林、林木、林地的所有权、使用权以及林地的经营权。”第十六条第二款规定：“森林、林木的所有权或者使用权流转的，林地使用权一并流转；林地使用权流转的，森林、林木所有权或者使用权一并流转。流转双方另有约定的，从其约定。”第二十条规定：“流出方自主决定林权流转和流转方式，依照合同约定获得流转收益，并协助流入方依法申请林权登记，……。”虽然条例对林权的具体定义不包含林地承包权，对于林地使用权是否包含林地承包权还有待商榷，但是条例对林权流转明确规定林地、林木在双方另有约定的前提下可以分开流转且可以依法申请林权登记。

从《中华人民共和国森林法》《安徽省林权管理条例》可以看出，林地承包经营权和林木所有权可以分属不同的权利主体。

从实践中看，郎溪县自2008年集体林权制度改革至今，林业事业发展迅猛，林地流转现象十分普遍，林地承包经营权与林木所有权分离现象大量存在。形成这种状况的原因在于林地承包经营权的经营权流转发生时间与林木郁闭成林时间、与流转受让方申请登记时间存在时间间隔，这种时间间隔的存在，造成林地承包经营权与林木所有权为不同权利人。

对于登记林地承包经营权时经营权已流转的，因强调林地林木一体登记、保持权利主体一致，只能采用注记说明的方式在承包方不动产权证书中注明流转受让方权利状况。这种做法，不仅容易造成权利人误解，增加登记难度，也影响不动产权证书的权威性。

综上所述，对于登记林地承包经营权时经营权已流转的，林地承包方和流转受让方同时登记，在承包方和流转受让方的不动产权证书中分别记载自身享有的权利，不再强调林地林木一体登记、保持权利主体一致，这不仅符合集体林地“三权分置”改革，也符合林木所有权实际权属状况，不需要在承包方不动产权证书注记说明及再流转时再注记说明，将大大降低登记难度。

4.3 设置新的林权权利类型

针对林地经营权流转状况，设置新的林权权利类型。

林地承包经营权首次登记时经营权未流转的：登记权利类型为林地承包权/林地经营权/林木所有权。

林地承包经营权首次登记时经营权已流转的：承包方登记权利类型为林地承包权；流转受让方登记权利类型为林地经营权/林木所有权和林地经营权/林木使用权。

已办理林地承包经营权首次登记、流转林地经营权的：承包方登记权利类型为林地承包权；流转受让方登记权利类型为林地经营权/林木所有权和林地经营权/林木使用权。