县域房地产行业金融政策传导实施成效分析

李兴文 张之璟

摘要：在全行业全面推进房地产信贷调控的大背景下，为深入研究县域金融机构房地产信贷调控工作的现状及其突出问题，切实把控辖内机构房地产信贷增长格局，并提出相关建议，以求更好的把控房地产信贷调控总体方向。现对各县房地产金融政策影响及政策执行情况进行分析，并提出合理客观的政策性建议。

关键词：房地产信贷;金融政策

一、辖内房地产市场及金融相关情况

（一）基本情况

民乐县辖内共计7家银行业金融机构，其中7家涉足房地产信贷业务。截至6月末辖内银行业金融机构房贷产贷款余额17.37亿元，余额占比20.17%，同比增速32.69%，新增占比23.27%。房地产开发贷款余额5.29亿元，余额占比6.14%，同比增速-13%。个人住房贷款余额11.7亿元，余额占比13.59，同比增速75.57%，新增占比23.27%。

（二）房地产金融市场相关情况

1.房地产贷款风险敞口。根据对县域金融机构房地产信贷的调查显示涉房抵押贷款占比为91.94%，以房地产为抵押物的贷款占比为93.14%。房贷首付比首套房为30%，二套房为60%。其中房地产开发贷款不良率为0，个人住房贷款不良贷款率为1.1%。房地产贷款风险权重，住宅贷款与商业地产贷款各占约50%。综合计算县域房地产贷款风险敞口大约为5%左右。县域房地产贷款风险敞口较小，主要原因是县域房地产结构较为优化，房地产开发贷款比重较低，发放条件较高。住房贷款大多以提供合格抵押物为标准进行信贷投放，信用风险敞口小，且房屋首付比在30%—60%之間，住房贷款投放主要通过首付+物权抵押贷款或首付+合格担保等形式发放，合格担保及合格抵押与杠杆风险对冲，一定程度上弥补了信用风险。主要风险敞口来自于搬迁户、安置户等少量无稳定收入来源客户群体，该类贷款投放标准相对较低，政策性行为倾向较重，没有合格抵押物来提供担保，暴露了一定的风险敞口。

2.房地产贷款管理。机构信贷投放差异化措施主要在LPR市场化利率监管的基础上依靠客户群体信用记录、资产负债规模、信贷申请金额进行差异化选择。贷款用途审查严格，住房贷款客户需提供相应购房合同及办理手续，房地产开发贷款企业需提供相应的地产开发许可、房建安许资质、招投标手续、项目规划材料等相关证明材料，审核手续严格，门槛较高。银行机构在基于贷前审查的基础上需按月或按季度对客户资产质量状况及开发进度进行适时考察审核，实时评估信贷风险变化，并形成风险评估报告，积极掌控信贷风险。

3.房地产资产质量。根据调查显示房地产开发企业资产负债率为68.46%，有息负债规模为5.6亿元，资产质量相对较好。而居民资产负债比在80%—120%之间，相对较高，主要原因是目前居民超前消费意识较为强烈，银行信贷条件宽松，车贷房贷及其他消费贷款规模占比较高，且居民从事个体经营及创业所需资金较多，一定程度上加大了负债比率。房地产开发贷款不良率为0，住房贷款不良率为1.1%，同比增长了0.1%，不良贷款规模较小，增速缓慢。主要还是县域房地产市场规模较小，住房价格相对较低，且贷款投放均提供了物权抵押及合格担保，风险化解及转化率较高，风险相对弱化。

4.房地产市场运行情况。近年来，民乐县委县政府着力打造生态宜居文明城市，城市建设飞速发展，由县政府主导的城区棚户区改造项目大力推进，私营企业房地产开发项目集中开展。2018-2020年期间，新落成的住宅小区多达14个，根据房产住建部门数据显示，2018-2020城区新建商品房交易（住宅）面积达32.41万平方米，新建住宅楼套数达2770套。当前县域内住房库存较多，住房平均价格有轻微上浮，主要是个别中高档小区楼盘价格偏高，拉动了平均价格。而市场需求也在稳步增长，主要是当前棚户区改造、异地搬迁、土地流转后农户搬迁等较为密集，整体房地产市场需求相对有所增长。

（三）政策影响

近年来，根据中央及地方各级文件精神指示，积极推动房地产信贷调控工作，自人民银行关于房地产信贷调控相关政策出台以来，对各行尤其是农合机构信贷投放计划产生了较大影响。农合机构数月来迅速采取措施优化信贷投放结构，减小相关信贷投放目标，一定程度上控制了中期信用风险，对机构自身风险管理和业务规范起到了很好的规范作用。同时由于LPR改革后，市场利率进一步规范，相关机构利差有所缩小，农合机构整体利率水平水平有所下降，减小了企业及个人融资成本。

二、政策执行中的问题

1.地方银行业务开展受双重压力影响。由于近年来县域经济建设飞速发展，各类大型开发项目集中落地，金融支持工具成为了项目建设的生力军。地方银行尤其是城市商业银行及地方法人机构业务开展受政府干预较大、约束较多，整体业务要受金融监管及政府干预双重压力影响，为人民银行实行信贷调控带来了一定的局限性。

2.政府政策与金融政策相叠加。近年来，决胜脱贫攻坚和全面建成小康社会成为了全中国经济发展的主要目标，而乡村振兴又是各项工作的着力点和出发点，加之祁连山生态保护成为了当前县域经济发展的关键性布局。当前民乐县生态宜居搬迁工程符合总体发展战略布局，也是响应中央关于生态保护和绿色发展的代表性举措，为实现产业化和集约化发展有很强的刺激性。为搬迁农户发放搬迁贷款是响应县委县政府决策部署，也是帮助农户改善人居环境，这也为房地产信贷相关监管政策主观上增加了难度。

三、相关建议

1.各投放机构尤其是法人机构严格把房地产贷款投放口。对于征信不良或者严重失信人员不予办理、对于涉诉涉黑涉恐等人员不予办理、对于家庭资产负债比过高，负债严重大于资产的人员酌情办理，对于家庭房产过多，二套房、三套房等小部分群体酌情办理，从源头上把控房地产信贷投放。

2.加强对金融机构相关信贷政策的引导和监管。对于已经发放贷款或已经搬迁的客户给予政策指导，指导有实力群体包地养殖，引导普通搬迁群众进厂就业，推动园区产业化发展。对于接收发放贷款或已经搬迁的农户的企业，各银行机构给予一定的政策倾斜，在考虑信贷支持方面优先考虑，在不违反规章制度的前提下加大对这部分企业的支持力度。对于积极承包土地，经营大棚、小作坊、规模化养殖的搬迁户加大小额贷款支持力度。一方面从侧面带动信贷资金循环，让已经释放的房地产信贷资金反哺于产业化发展，另一方面提升居民收入，保障其收入来源，从源头上降低贷款偿还风险。

参考文献

[1]《房地产金融风险的宏观管理政策分析》[J].师瑞斌.现代商业.2021（05）

[2]《我国房地产金融风险及其对策探析》[J].李国东.中国建设银行股份有限公司衡水分行.纳税.2019（19）

[3]《我国房地产金融风险及防范研究》[J].沈子钰.沈阳师范大学国际商学院.现代营销.2020（02）

作者简介

李兴文（1967年—），男，经济师，大学本科，中国人民银行民乐县支行副行长，经济师，734500，从事经济研究。

张之璟（1996-），男，助理经济师，大学本科，中国人民银行民乐县支行，734500，从事经济研究。