高质量提升铜鼓老旧小区“颜值”与“内涵”

随着旧改代替棚改，从“十四五”开始，大面积出现拆迁户的情况将会消失。为探索新形式下加快完善城市功能，提升城市品位，做大做美铜鼓县中心城区，弥补带状发展规划框架太长的县域发展短板，从而进一步推进以人为核心的新型城镇化。笔者对铜鼓县城老旧小区改造工作进行了专题调研，并就高质量提升铜鼓老旧小区“颜值”与“内涵”，提出了几点想法。

铜鼓县老旧小区改造基本情况

推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。2019年，铜鼓县对林业局宿舍、干鲜果小区、西湖小区共3个小区进行了改造，共涉及居民558户、楼栋17栋、建筑面积6.3万平方米，总投资1116万元，共争取到中央资金1079万元。2020年，又对郑顺花园、桥北商城、蔬菜二组院内及定江林场宿舍共4个小区进行了改造，共涉及居民327户、楼栋24栋、建筑面积3.4万平方米，总投资785万元，共争取到中央资金523万元。目前，铜鼓县小区改造仅包括对小区的道路、绿化、雨污管网、停车位等，未涉及外墙面及屋面、强弱电等改造。

2021年，铜鼓县出台《铜鼓县城市“双修”行动实施方案》，计划对零散小区打包改造，项目总投资908万元，将用两年时间全部改造完成。具体路径是：2021年对城北片区、定江片区、怀远片区、花园社区、城南社区、长林宿舍及长红宿舍等6个项目进行改造，共涉及居民1147户、楼栋100栋、建筑面积11.037万平方米;2022年计划对定江公寓和南山花苑小区2个项目进行改造，将涉及居民374户、楼栋14栋、建筑面积4.092万平方米。

铜鼓县老旧小区改造存在的问题

（一）网格化管理水平滞后。一是毁绿现象普遍存在。部分业主擅自毁绿种菜，破坏小区绿地，部分业主为方便共享单车、小汽车停放，私自毁绿停车。二是物业管理混乱。多数老旧小区都没有物业管理，小区内违建仍然可见，技防设施设置不科学，电动车辆失盗现象时有发生。部分新建小区没经过验收就先行上房，前期物业管理大多由开发商自己负责选择，许多遗留问题迟迟不能得到解决。业主利益受损，把矛盾转移到后来的物业公司头上，不解决问题就拒缴物业费，而物业公司没有能力解决，如此恶性循环，三到五年，一个新小区就将变成老旧小区。

（二）公共设施缺失破损严重。一方面，由于老旧小区建设时间较早，部分小区规划设计先天不足，私家车拥有量越来越多，而老旧小区建设较早，没有地下停车场，地面停车位又严重不足导致停车难;多数老旧小区未铺设燃气管道，且雨污不分;中大型老旧小区缺乏公共厕所、居民活动中心等公共设施;许多老旧小区原有的门卫房、公共用房被占用或出租、出售。另一方面，老旧小区内的道路普遍坑洼不平，出行困难;停车棚破烂不堪或没有停车棚，有碍观瞻;墙面污损严重，形象不佳;路灯不亮，成为摆设;电线、网线私拉乱接现象随处可见。以上情况，已严重影响了老旧小区居民的生活质量。

（三）改造成本高资金缺口大。根据已改造老旧小区改造情况，改造标准约每户2万元，已投入资金1901万，其中中央资金1602万，占总投入的84%，其它资金为县财政资金，改造资金没有争取到其它上级行业部门的资金支持，更没有社会资金的来源。老旧小区改造涉及面广，是投入较大的综合性工作，光靠财政资金投入不足以将老旧小区改造得非常完善，政府负担重，资金缺口大。群众对改造期望过高、攀比心理过重，对已改造小区成效也颇有微词。

铜鼓县老旧小区改造的建议和措施

（一）加强领导，形成合力。老旧小区改造涉及多个部门，建议县政府成立老旧小区改造工作领导小组，加大统筹协调力度，各相关部门明确职责、任务、目标，充分调动城管局、住建局、房产局、园林所、社区管委会、财政局、供电、供水、供气、电信、移动、联通、电视网络等单位的积极性，进一步加快铜鼓县老旧小区改造工作。要创新宣传方式，加强舆论宣传，提高老旧小区改造的认同度和知晓度。要发挥示范工程导向作用，通过改造前后的对比，使业主真正理解改造的意义，自觉支持，减少整治过程中的矛盾和工作阻力。

（二）统筹规划，科学安排。在详尽掌握老旧小区数据的基础上，进行分类评估，统筹科学规划，对确定的改造项目要拿出有针对性、可操作性的改造方案，按照轻重缓急、先易后难的原则组织实施。要把小区改造工作与城区路网、管网改造相结合，要从居民期盼的小区停车难、小区燃气使用等热点问题入手，重点解决老旧小区环境、公共秩序、物业管理等问题。老旧小区整治涉及群众切身利益，制订整治方案前要多种形式广泛征求居民意见，方案出台后要向小区居民公示，整治方案根据小区的实际情况实行“一片一策”，区别对待。

（三）多方筹资，加大投入。县政府要加大财政投入的力度，做好资金投入保证，“兵马未动，粮草先行”，只有把资金投入到位，才能把老旧小区整治这项德政工程、惠民工程实实在在做好。同时，要积极探索小区改造资金多元化、多渠道的投资机制。对小区规模大、入住时间长、基础设施缺失严重的小区，由县政府组织实施全面改造提升。对规模较小的小区，建议由街道根据各小区实际情况，投入资金对道路、公共照明、下水道、停车位、智慧安防监控等基础设施实施改造。

（四）健全机制，长效管理。在改造提升的基础上，实施小区业主委员会和建立保洁、保安、相结合的管理模式。老旧小区综合整治后，社区是管理主体，要成立物业管理办公室和物业管理服务公司。物业管理办公室负责对老旧小区日常管理工作的监督、指导和考核，物业管理服务公司实行准物业化管理，各小区成立物业服务站，纳入监督机制，社区党支部是第一监管责任主体。明确老旧小区工作质量标准及量化考核办法通报考核结果，并作为年终考核的重要依据。

作者简介：刘长检，铜鼓县人民政府副县长。

責任编辑：史慧芳