从县域楼层限高看居住方式变革

2021年6月，住建部、科技部、工信部等多个部门联合发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，该文件规定县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。

对这个规定很多人都拍手称好。从常理上看，相对人多地少的大城市，县城完全没有必要盖那么多高楼。但现实是，很多县城住宅动辄十几层甚至20多层，似乎高楼大厦越多越像城市。县城况且如此，一二线城市就更是高楼林立，5层以内的已经是稀缺产品，被开发商以“花园洋房”名义推广。城市的天际线越来越高。其实从全球来看未必是这样。很多发达国家，包括一些著名的国际大都市，很少有像我国这种普遍的高密度的居住方式。美国的一些城市，除了市中心有几栋高楼外，完全就像“大农村”。纽约曼哈顿和伦敦金融城实属特例。即使是与我国土地资源禀赋类似的日本，根据中国人民大学张清勇教授的研究，2018年日本有53.6%的家庭居住在独栋房屋里面，另有43.5%的家庭居住在公寓里。即使是这些公寓，64.5%的公寓楼最高也只有5层，这就意味着日本全国总计有82%的家庭居住在独栋小楼和花园洋房。像东京这样的国际大都市，也有26.8%的家庭住在独栋小楼即所谓的“一户建”里。

居住楼层越高，消防压力和维修保养压力就越大，对各种应急公共服务的要求也越高。满足这些服务要求即使在技术上能做到，很多城市尤其是县城也未必有足够财力来支撑。一旦未来建筑寿命到期需要更新拆迁，又该怎么协调目前这种多产权主体带来的冲突和困扰？现阶段可以通过提高容积率和建筑密度，城市更新还有利可图，未来就难说了。特别是高密度的居住方式容易导致邻里之间相互影响，一些负的外部性会酿成各种邻里矛盾，这很难克服。一些小区和公寓居民会因养宠物问题闹得不可开交。

另外，这种“不接地气”的居住方式对居民的心理健康和消费也有不利影响。环境心理学研究表明，高密度的居住方式會影响人们的心理。对消费而言，中国社科院党国英教授多年来就认为，我们这种高密度居住方式使得很多消费被抑制。按照他的看法，“如果我们大部分都住在独栋房子里，那独栋房屋引起的设施开支、房屋维护、庭院打理等，是一笔很大的开支”。其实除了这些不利后果，我认为，对生育和创业的不利影响被大多数人忽视了。这种高密度的集合高层住宅必然带来过低的生育率，孩子们没有足够的玩耍空间;对创业创新来说，我们动辄听说国外某大企业最初是在车库创业，独栋才有足够的车库和低成本的空间让年轻人鼓捣各种玩意和作为创业基地，但是，集合高层住宅的车库在哪里？我们不可能在地下车库创业，我们没有车库只有车位。

当然，这种高层集合住宅的居住方式也不是一无是处。居住的更密集使得一些服务业的服务半径即使很短也有足够的市场，并且服务成本足够低，这对买卖双方都是一件好事。我国快递业和外卖以及电子商务蓬勃发展，效率无可匹敌，我们的居住方式对此贡献颇大。

追根溯源，为什么会选择这样一种高密度的居住方式呢？简单点说，除了历史原因，我觉得更重要的是土地资源的错配，即居住用地占建设用地比例太低使得地价和居住成本太高，整个城市只能向高处要空间以分摊土地成本。也有研究认为，城市政府有意压缩居住用地并扩大工商业用地。按照2012年开始实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市居住用地应该占到建设用地比例的25%～40%，很多人口大幅流入的大城市本应该更高，但实际情况是，很多城市都处于这个比例的下限甚至不足。比如上海、北京、苏州、南京、深圳的居住用地面积占比都低于30%，最低的深圳仅为22.6%。相比之下，多数发达国家或地区住宅用地供应比例均保持较高水平，首尔、伦敦、纽约居住用地占建设用地比重分别为63%、47%和42%。按照党国英教授的测算，不考虑存量调整的困难，如果我们能将这个比例提高到45%，我国城市2/3的家庭可以有独栋房屋用地并且不会影响到粮食安全，当然是经济型的独栋房屋。这真的是一个极度诱人的设想。

人类是群居动物，我们需要居住的相对密集并相互紧密联系，这样城市的各种生产和服务也会更有效率。由于聚集、分享和匹配产生的高效率是我们无法离开城市并向往城市的原因，但我们也需要保持社交距离，距离产生美。效率型城市和宜居型城市都是我们追求的目标。随着我国经济增长的减速、产业结构的调整和人口到达峰值，城市和住房建设的权重有必要向宜居性城市倾斜，建设用地中的居住用地比例本来就会有相应提升，从这个意义上说，住宅限高不应该仅局限在县城。

注：国家社科基金项目“我国住房空置率现状、原因与解决途径研究”（20BJY073）。

作者简介：

赵奉军，杭州师范大学阿里巴巴商学院。