在建工程转让与股权转让的税负分析

黄永明

【摘要】在“房住不炒”“三道红线”和“两条红线”以及“22城采取集中供地”的多重调控下，中小型房地产开发企业土地获取的难度越来越大。对房企而言，多措应对求发展是不二选择，在建工程收购和股权收购是土地获取的两种重要途径。在确保出让方收益的前提下，项目预期收益的不同使在建工程收购与股权收购对项目开发全周期税负的影响不同。

【关键词】在建工程转让；股权转让；税负

【中图分类号】F810.42

一、房地产企业在建工程转让和股权转让的定义

（一）在建工程转让概述

房地产开发企业在建工程转让是指收购方为了获取目标项目的开发权，出让方将所拥有的在建工程及其土地使用权一并转让给收购方，该行为的实质是不动产转让行为。

（二）股权转让概述

股权转让是指收购方通过收购出让企业的股权，以达到对目标企业控股，从而取得目标企业项目开发权的一种行为。

（三）在建工程转让和股权转让的区别

在建工程转让属于物权收购，直接影响在建工程及土地使用权等权属变更，股权转让并不直接导致在建工程及土地使用权等权属变更。

1.转让的主体与标的不同

股权转让的主体是目标公司的股东，转让的标的是股东持有的股权；在建工程转让的主体是项目公司，转让的标的是土地及其地上建筑及附着物。

2.转让条件不同

股权转让相对比较自由，除非项目公司在土地出让时，就其股权变动的限制与地方政府有过明确约定；在建工程转让，除土地出让金全部交付以及权属明晰并依法登记外，还必须满足《房地产管理法》中房屋建设工程完成开发投资总额25%的硬性规定。

二、房地产开发企业在建工程转让的税负分析

（一）在建工程转让的主要税负

1.出让方的主要税负

（1）增值税：出让方按照“销售不动产”缴纳增值税，按照一般计税方法，以（收到的全部价款及价外费用-土地价款）/1.09×9%计算增值税销项税额，该部分增值税可作收购方的进项税，抵扣销项税额。

（2）印花税、城建税及附加等。

（3）土地增值税：出让方以取得的不含税收入作为清算收入，在计算可扣除成本时，可以享受20%加计扣除的优惠政策。

（4）企业所得税：出让方以取得的不含税收入并入当年度的企业收入总额，扣除成本、费用、税金，计算应纳税所得额，缴纳企业所得税。

2.收购方的主要税负

收购时承担的税负：

（1）契税：收购方按照双方签订的《收购协议》中的价格（不含税），作为契税的计算依据。

（2）印花税。

后续开发再销售承担的税负：

（1）增值税：收购方销售自行开发的房地产项目，按照“销售不动产”缴纳增值税，增值税一般纳税人以（收到的全部价款及价外费用-土地价款）/1.09×9%计算增值税销项税额。

（2）城建税及附加等。

（3）土地增值税：收购方将取得的在建工程继续进行开发，开发完成后再进行转让，需按土地增值税管理办法缴纳土地增值税。

（4）企业所得税：收购方以转让商品房不含税收入并入当年度的企业收入总额，扣除成本、费用、税金等，计算应纳税所得额，缴纳企业所得税。其中关于收购在建工程发生的支出，允许在企业所得税前扣除。

（二）在建工程转让税负分析

在建工程转让属于物权转让或不动产销售行为，在建工程转让对于项目开发税负影响有以下特征。

1.在建工程转让可以改变项目整体税负

在确保出让方利益的前提下，在建工程转让环节对收购方税负的影响可能是正面的，也可能是负面的。当项目开发预期收益较高时，可以通过在建工程转让，利用转让成本在土地增值税清算时可加计20%的规则，有效降低收购方税负；当项目开发收益较低时，通过在建工程转让环节，反而增加了收购方项目税负。

2.在建工程转让使收购方税负不可控

以在建工程转让协议达成、资产移交为时点，将房地产开发项目的纳税义务分成两个不同纳税主体的两个清算阶段。出让方的税务清算将项目开发整体的纳税义务提前，收购方的税负可控性较低。

3.在建工程转让成交额，收购方可计入开发成本

收购方取得在建工程所支付的对价，可作开发成本计入，在所得税前扣除；在计算土地增值税时允许扣除，是否可以享受加计扣除20%，在实务操作中存在争议。一种观点认为可以享受加计扣除20%的优惠政策，例如山东青岛税务；另一种观点认为不可以享受加计扣除20%的优惠政策，例如天津税务。

4.在建工程转让使出让方和收购方的纳税义务明晰

在建工程转让是不动产销售行为，收购方不继承原公司的权利和义务，对出让方的债权债务、税务、法律风险进行了有效阻断和切割，出让方和收购方就该行为自行清算税务，权责清晰。

5.以在建工程转让来弥补亏损

在建工程转让行为：对于收购方，可以指定任意一个全资子公司或控股公司继续开发，该在建工程将计入亏损子公司，后期开发利润可弥补其亏损。一般情况下，项目所在地政府对开发公司注册地有特殊要求，改变收购公司注册地即可。

（三）案例分析

案例一：开發公司A将在建奥园项目转让给B公司，A取得奥园项目的土地成本为400万元/亩，共计100亩，预计项目开发成本投入10亿元。A公司在投入2.5亿元时，将在建工程转让给B公司，转让价格10亿元，预计项目竣工销售后，B公司可取得销售收入25亿元（产品为非普通住宅）。税负情况如表1（为方便计算，其他税费暂不考虑）：

表1说明，通过在建工程转让环节，可降低项目开发税负，主要是因为收购方B公司在计算土地增值税时，出让方A公司转让收益收入2.18亿元计入B公司开发成本，在土地增值税清算时可加计20%扣除。

案例二：开发公司A将在建奥园项目转让给B公司，A公司取得奥园项目的土地成本为400万元/亩，共计100亩，预计项目开发成本投入10亿元。A公司在投入2.5亿元时，将在建工程转让给B公司，转让价格10亿元，预计项目竣工销售后，B公司可取得销售收入19亿元（产品为非普通住宅）。税负情况如表2（为方便计算，其他税费暂不考虑）：

表2说明，通过在建工程转让环节，增加了税负，主要是因为购买方B公司在开发环节，预期收益较低，出让方A公司的转让收益未能转化成土地增值税清算扣除成本。

三、房地产开发企业股权转让税负分析

股权转让是房地产项目转让的常见形式，收购方通过收购目标公司的全部或部分股权，达到获得目标公司在建工程或土地开发权的行为，股权转让适用于目标地块权属复杂（主要是一个项目公司名下多宗土地），债权债务关系复杂，或者已经进行实质开发的项目。股权转让税负有以下几个特征。

（一）股权转让行为不影响目标公司税负

股权转让行为交易双方分别是目标公司的股東，不影响目标公司正常生产经营，股权转让行为不影响目标公司税负。

（二）股权转让溢价无法在开发成本中扣除

股权转让交易双方是目标公司的控股股东，出让方的收益由收购方支付，无法计入项目公司开发成本，无法税前扣除。

（三）出让方的收益需通过较高净利润实现

股权转让的标的是目标公司的股权，股权溢价支出无法进入项目的开发成本，在项目公司的土地增值税和企业所得税中无法扣除。目标公司需有较高的投资回报率，方可满足出让方的收益和收购方的投资回报率。

（四）案例分析

案例三：长安房地产开发公司将其子公司A的100%股权转让给B公司，转让价格2.91亿元（假设A公司账面净资产为0），A公司有在建房地产项目“奥园项目”，A取得奥园项目的土地成本为400万元/亩，共计100亩，A公司账面除土地成本外，另有开发成本2.5亿元，预计项目还需投入开发成本7.5亿元方可竣工交付，项目预计可取得销售收入25亿元（产品为非普通住宅）。A公司奥园项目竣工销售主要税费及收益情况如表3（为方便计算，其他税费暂不考虑）：

表3计算说明，股权转让行为，不影响A公司奥园项目的开发收益，最终收益为6.26亿元。对于长安房地产开发公司来说，不管是在建工程转让还是股权转让，预期净收益为2.18亿元，B公司需支付其股权转让价格为2.91亿元（B公司投入成本），在相同的销售价格体系下，B公司实得收益为3.35（6.26-2.91）亿元，比在建工程收购少1.14（4.49-3.35）亿元。

四、结论

交易双方采取在建工程转让还是股权转让，除充分考虑转让条件、程序、法律风险以及交易双方目的等因素外，税负是考虑的重要因素。对于出让方而言，最终是要保证出让收益。假设收益固定的条件下，采用在建工程转让方式，出让方交易时的税负较高，出让方为保证自己的收益，会导致交易价格过高；受让方只需交纳契税和印花税，虽然税负低，但需支付过高对价，占用企业资金。采用股权转让方式，出让方涉及的税费仅为所得税和印花税；受让方只需交印花税，双方涉税事务较少，但是股权溢价支出无法进入项目公司成本，后期所得税税负较高。如对后期市场持乐观态度，就转让税负而言，在建工程转让税负相对较低。

主要参考文献：

[1]王雷.“营改增”后地产在建项目转让涉税问题研究[J].纳税，2018（18）：3-4.

[2]申山宏.股权转让涉税风险管理的难点及对策[J].商业会计，2021（10）：101-103.

[3]黄峰.公司股权转让涉税处理及筹划研究[J].商讯，2020（28）：138-139.