宏观调控下房地产企业金融投资模式

李林染

房地产企业必须根据党和国家的号召，主动调整自身的经营模式，放弃传统的投融资模式，通过调整自身在金融领域的投融资方法，突出商品房的居住属性，配合政府针对房地产市场所实施的宏观调控，做好市场环境调节工作，配合有关部门稳定市场秩序，遏制我国房地产市场中一线城市房价快速上涨的势头，合理配置稀缺的社会资源，让房地产企业通过合法渠道获取大量能够用于日常经营活动的资金，结合金融市场的具体情况，选择较为适宜的融资手段，给市场行为主体创造更多可把握的金融投资机会，满足房地产商开发商业项目的需求。本文主要分析了我国国内房地产企业主动配合宏观调控调整金融投资模式的必要性，并指出了目前我国部分房地产企业金融投资模式的缺陷，总结了改善房地产企业经营模式、拓展投资渠道的正确方法与合理路径。

房地产企业的发展离不开金融市场内部投资的支持，为了控制房地产市场中资金的流通速度与具体投融资渠道，有关部门应当鼓励参与市场交易的房地产企业主动使用经过司法部门认证的专业性投融资工具与标准化渠道，进行一系列受到监督与控制的市场交易，商业银行可应房地产企业的要求，为其提供低息或无息的贷款与信用服务，满足房地产企业的客观资金需求，在理解房地产行业客观需求与主观经营动机的前提下，合理调配稀缺的金融资源，进行严格的资格审查，让参与竞标的房地产企业出示自身不属于贷款的资信证明，控制土地出让项目的具体招标范围与内部作用机制，革新房地产业的金融投资渠道。

房地产企业调整金融投资模式配合宏观调控的现实意义

房地产企业必须在政府严格调控楼市的新时代，拓展融资渠道，为金融市场中的交易商创造良好的投资机会，采取多种投资办法，吸纳来自不同渠道的资金，控制房地产项目的实施周期与覆盖范围。由于部分施工难度较大、持续时间较长的房地产项目的开发周期长，耗资巨大，多数房地产企业无法单独出资进行建造，因此，必须面向金融市场筹集资金，获得可支持二次开发与后期建筑维护工作的资金。为了推动社会经济建设进程的发展，控制我国房地产市场中房价在某一时间段的涨幅，应采取有效措施防范潜在的金融风险，我国现代房地产企业必须配合国家所实施的宏觀经济调控政策，认识到房地产市场的变化规律与地产产品的演变趋势，尽可能地避免违规的资金在未受监管的渠道流入房地产市场之中。房地产行业属于对资金需求量较大、回报率较高的行业，为了缓解房地产企业的经营困境，让企业获得足够的经营资金与社会性资源，企业必须主动借助外部金融机构的力量，提升资金周转活动的杠杆率，提升建筑项目的经济收益率，保证房地产企业能够获得自身经营所需的所有资金。

目前我国房地产企业金融投资模式的缺陷与漏洞

未能做出较为合理的金融投资规划

多数房地产公司的融资能力较差，无法获得来自金融市场行为主体的支持，未能制定较为严密、审慎的融资计划，难以调节潜在的房地产市场投资风险，金融投资的覆盖范围较小，融资成本较高，国内各大金融机构对融资项目的审批较为严格。部分房地产企业管理者对融资渠道的了解不足，在某些领域错误地运用了投资理论，无法基于现实情况做出较为合理的行动，管理者自身经验不足，所选择的融资渠道不稳定，只能被动地延长资金的回笼周期，导致房地产企业的金融风险快速提升。

融资渠道不具备多样性难以满足资金需求

我国房地产企业的融资渠道较为单一，可控性较差，容易受到金融市场波动的影响，房地产的融资活动过度依赖银行所提供的商业贷款，未能根据具体情况与公司的客观融资需求调整融资渠道，因此房地产企业容易受到银行业经营状况波动的影响，发生流动资金链断裂、贷款逾期未还的问题。房地产市场中可利用的流动资金数量较少，房地产企业的管理者难以通过跨领域集体合作、投资入股等基本形式吸纳来自国内或国外市场的资金。

拓展融资渠道促进房地产企业健康发展的建议

组建能够提供稳定预期的私募基金项目

房地产企业为了拓展自身的融资渠道，满足投资者对经营方式与投资回报率的要求，必须根据实际情况对投融资路径做出调整，在专业性的金融机构的帮助下建立具备较强竞争力的私募基金，为房地产企业的资产收购、项目开发、资金周转、线下销售等活动筹集更多可利用的资金，全面提升资金的利用效率，把握私募基金的基本特征，如灵活性较强、具备配套推出机制、经营成本较低等特点，让房地产私募基金为企业创造更多浮动性的经济收益。为了控制市场波动的幅度，消除多数市场中投资者的顾虑，企业应当选择固定的收益分配模式，面向投资者分配多数经营成果，尽可能地分散房地产企业的资金风险与经营压力，逐步扩大房地产企业所推出的私募基金的覆盖面与受众群体的规模，推出不同层次的投资方式，保证多种类型的投资方式能够满足市场上不同等级的投资者的需求。房地产企业必须组建专业化的经营队伍，做好关联性的经济交易，规范具体的操作流程。为了防止部分缺乏经营资质的金融企业或投资人违反行业规则进行套利，必须加大对相关监管活动的力度，针对项目投资形式与资金使用方式开展系统性的严格调查，分析投入项目经营活动的资金是否安全。

构建证券化投资路径和融资渠道

推动新时代我国房地产经济的发展，为房地产企业创造良好的经营环境与可靠的融资渠道，必须主动将房地产经营项目的期权与股权转化为可交易的有价证券，投资人可在金融市场上根据自身的需求将个人持有的房地产物权转变为可交易的数字化证券，让针对房地产经济的投资成为可交易、可置换、可流通的虚拟化资产，保证参与交易活动的证券商、投资人、房地产企业经营者均可在此类证券交易活动中获得充分的经济收益，这种全新的投资方式能够创造全新的经济增长点，拓展房地产有价证券的使用范围与流通渠道。房地产证券化发展必须秉承资产证券化的经营理念，主动抵押贷款证券，面向金融市场发行多种类型的有价证券，以我国房地产行业的投资信托作为主要的信用担保者，将市场上各类投资者对地产项目的投资转化为具备商业交易价值的证券，将现有的物权持有关系转变为新形态的债权关系，以此活化金融市场，提升金融交易资源的利用价值。