不动产登记制度对房地产经济的影响与策略分析探讨

任黎黎 王勇杰

【摘要】随着经济的发展，房地产经济发展稳定。但随着我国房地产改革的不断深入，加之国家已经出台诸多政策并始终贯彻房子是用来住的、不是用来炒的定位，导致不动产登记对房地产经济产生了极其深刻的影响，所以此时需要对房地产经济和不动产登记之间的关系理清、理顺，以进一步促进我国房地产行业的发展。

【关键词】不动产登记制度;房地产;经济

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.021

不动产登记条例在我国也实行了几年，能更准确地依据职责、物权稳定、方便群众、登记簿册、登记程序、登记信息共享等多项内容，从而做好房地产统一登记的目标。统一登记不动产对我国政府及相关部门行政管理有着重要的意义，同时也需不断完善我国不动产管理制度，推动我国房产经济健康发展，拉动我国经济内需。《不动产登记暂行条例》全面实施是需要一个很长的过程，才能落实和完善不动产登记问题。不动产登记为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益。

1、概述

1.1不动产登记政策的目标及意义

不动产集中登记政策是不动产物权的确定与保护机制，能够保障各种不动产物权归属内容明确，保证不动产权利人的合法财产权，避免财产资金的损失。 基于不动产统一登记，能够获取经过国家单位登记的证书，由此确定其物权状态，确保不动产的准确性，有助于保证不动产交易顺利进行。通过各省市的不动产登记机构，实现对当地区域的土地房屋实际情况的调查，注意规范登记流程， 记录房屋建设的历程， 从而方便开展土地房清查工作的开展，能够更好的了解房屋信息，方便查询，还能有效防止国有资产流失。未实施不动产登记， 就不能交易、抵押与转让。 所以，经过制定依靠公民个人身份编码的集中社会信用代码机制，确定产权人具备的不动产情况。

1.2不动产登记制度的作用

对于房地产行业而言，不动产登记制度主要有以下三个作用：第一，使产权人利益合法化。对于房产所有者来说，不动产登记制度可以保护其房产所有权，为其个人财产提供法律保障。因此，对于产权人来说，不动产登记制度发挥着保障所有权的重要作用。第二，规范房地产市场经营。对于房地产行业来说，不动产登记制度则可以保障该行业的合法经营与交易，为消除房产交易过程中出现的不当行为做出巨大贡献。第三，为我国房产行业宏观调控提供依据。在国家政府层面，不动产登记制度可以通过整合不动产资源数据，为我国进行房产行业宏观调控提供详细的数据支持，以促进我国房地产行业的健康发展。

1.3不动产登记制度对房地产经济的影响

1.3.1对房价的影响

大多数人都关心一个问题，那就是不动产登记制度能否为房价带来改变。房价的变化会受到很多因素的影响，例如市场、收入与货币的供应关系等，房产税的高低是决定房价的重要因素之一，不动产登记制度的实施是为了房产税得到更好的征收。因此不动产登记制度的作用并不是直接影响房价而是以制度的方式来规划房地产行业长远的发展规划，以此来推动市场秩序的稳定，降低在房地产交易过程中可能会出现的风险，从某方面来看不动产登记制度能促进房产税的征收，这也可能会影响房价的变化，但并不能代表房价会直接下降，房产税的征收让人们不会过多的对房屋有太大的需求，这也让人们对房屋购买的预期观念发生了改变，从这方面来说，不动产登记制度会对房价有一些影响，但这也不能完全说明房价会因此而直接发生改变。最后是老旧房屋的产权问题，这个问题也是存在时间较久的问题，因此需要相关部门重视起来并且采取相应的措施去解决，对于拥有很多套住房的人来说可能会因为房产税的增加而决定抛售房产，这就让二手房地产的供给量得到了增加，房地产行业的市场供求关系也会因此而发生改变，所以不至于因为不动产登记制度的产生而直接影响房地产的经济和价格。

1.3.2对整个房地产经济的影响

一般情况下，不动产登记制度发行后的短时间内是看不到明显利益的回收，可能会对房地产经济造成少部分的影響，但影响却不是很大，普通群众可能会因此而降低对房屋的购买欲望，但这种影响不会持续太长的时间，也只是暂时的，不动产登记制度的彻底实施需要三年的时间，三年后房地产市场将会出现比较明显的效益回升阶段，同时朝着好的方向发展。对于国家来说，相关制度的出台是为了房地产市场更加长远的发展，因此不动产登记制度的发行有着不可替代的作用，在现在信息全球化的时代，不动产登记制度能有效的收集、整理和管理房地产登记信息，避免在房地产交易中发生的问题，这有利于房地产有关企业实力的提升，能高效的完成房产税的征收工作，以此来为房地产行业提供良好、稳定的市场环境，从房地产信息管理来看，不动产登记制度基础是计算机技术，这也能发挥出互联网的作用，可以完善个人房产信息系统，有利于房屋购买信息的储存和管理，这也为房地产市场研究提供详细的数据。有利于有关部门对房地产市场的长远规划，并且对房地产资源进行分类，能够有效的解决我国住房难的情况。总的来说，对不动产进行登记在短期内可能会对房地产经济造成一些影响，但是这也是不动产登记制度推行后所必经的阶段，随着制度不断的完善，房地产市场将会迎来快速的发展。

1.3.3不动产登记制度对二手房的影响

房地产登记制度的主要功能是明确产权，将房地产调控政策纳入调控功能范围。此外，房地产登记制度的实施可以协调有关部门的工作，建立有序的信息管理平台，有效地简化了审批程序和申请程序。目前，房地产登记制度还没有涉及不清楚的房地产的所有权。因此，大多数购房者在信息管理平台运行前持观望态度，并未出现大规模的房屋投资。但是，在实际工作过程中，房地产登记制度的实施确实会对二手房市场产生一定的影响。这增加了政府对房地产业的监管，但也导致投资购买者出售房地产，从而增加了二手房市场的供应并限制了二手房市场的价格。

1.3.4对区域房产价格的影响

从宏观来看，区域的房地产价格主要受到区域人口变动情况、社会经济发展状况、产业结构、金融以及居民收入水平等因素制约。房地产经济的发展也主要得益于政策因素以外的集中决定因素。因此，居民在房产购置等方面除了考虑区域发展情况、具体位置、个人承受能力等情况以外，很少考虑不动产登记等方面问题。其实，在日常生活中，不动产登记对于房价的影响主要表现在两个方面：一方面是不动产交易税的计算基数一定程度上影响到市场上房产交易价格。虽然交易税是事后纳税，但是对于同一社区住房价格的交易会有一种隐性评估。另一方面，不动产登记系统的全国联网实现了房产信息的互联互通，对于某一人士名下房产信息掌握得一清二楚，对未来房产税实施、房价调控等都具有基础指导作用。

2、不动产登记制度对房地产经济发展的策略

2.1健全不动产的登记体系

大多数国家采用的不动产登记体系都是以土地登记为核心，这说明这种体系正是顺应当前自然规律的需求，有关部门在2015年对不动产登记职责进行整合，并且建立了国有资源不动产登记局，各个地方也在这个时候开始设立不动产登记中心，各个不动产登记中心直接密切配合，完成各自的工作交接，确保登记产权的电子档案和纸质档案没有遗漏和丢失，这样便能使不动产登记信息不会出现重复或者错误的情况，同时，加强归并工作，以国土部门的相关数据为基础，对坐标系、信息数据和比例尺进行统一，确保产权界址数据拓扑关系的准确。

2.2实现不动产的资源共享

不动产登记制度能很好的约束房地产交易，房地产交易过程中需要信息的共享，这样就可以让交易双方对交易进行有效的判断，通过不断完善不动产信息查询平台，实现资料和数据的整合，利用信息技术建立一个安全稳固的不动产登记数据平台，在需要的时候可以快速查阅，通过大数据为以后房地产的发展做出相应的分析。与有关部门进行相应的交流与沟通，相互学习合作，实现信息的共享，及时发布与更新不动产登记信息，并对信息进行有效的管理。随着信息时代的快速发展，为了信息得到互通与共享这时就必须建立一个不动产登记与管理平台，相关部门在进行相应的信息交流与沟通时借助信息管理平台，那么平台的信息储备就会得到不断的完善，不动产资源也能够实现共享的目的。

2.3房屋和土地登记的统一

在房地产管理和制度较为成熟的国家中，已经把不动产登记与土地制度进行结合，并且进行统一管理，以此让房地产登记制度能够全面的发挥。并且让土地登记成为主要核心从而让不动产监管效率较高。我国应结合这类管理经验结合自身特点对不动产与土地资源的有关工作进行整合，使土地资源与不动产能够实现利率最大化，在登记工作的进行中，要注意不动产信息的完整以及数据的融合与转接，保障不动产登记信息的完整性，避免出现重复登记，尽可能的保证不动产登记信息平台数据的完善，使不动产登记在实际运用中能够得到贯彻与落实。

2.4各部门进行统一协调，及时更新，保证数据的准确性

实行不动产登记政策，既要提升房产管理方面的制度执行水平，也要和不动产登记包含的各部门进行统一协调，让登记的有关企业积极配合，及时更新，保证不动产登记数据的准确性。在执行不动产登记政策时，要明确登记范围、不动产产权、开发商数据、资料统计等，是一个诸多部门进行统一协作的操作流程。唯有通过各单位努力合作，才可以持续推进不动产登记政策的执行。

2.5调整房地产行业运营核心

在不动产登记制度实施之前，房地产行业的运营核心主要在房屋建设上，在相关建设单位拿到了土地产权之后，他们的大部份工作都集中于房屋的建设规划和屋内设计装修上，并没有着重考虑消费者的偏好。在不动产登记制度实施之后，房地產建设厂商开始将工作运营重心转移到消费者上，不仅十分重视消费者对房屋的特殊偏好，还将客户维护与售后作为十分重要的任务，这在很大程度上有利于提升企业形象。同时，注重顾客对房屋的偏好还能够提升房屋建设的个性化和居民的居住环境。

2.6地方政府加快对各个领域不动产的登记行为

我国推出不动产登记制度，主要目的是规范不动产的交易过程。当前，国家已经把森林、海域、公路、铁路、农村宅基地等都归为不动产，因此不管是农村宅基地还是商品房住宅，不管是森林还是海域，从房屋到公路、铁路，都有了明确的产权划分，保证了国家领土的完整性，促进各个行业的发展。根据我国的基本国情，该制度的合理实施存在很多困难，实施该制度要花费很长时间，在实际工作中不可避免地会出现错误。对此国家出台了有关历史遗留问题解决方案，有效解决这些问题，同时公证和登记部门也提供了完善的服务。针对在不动产登记过程中存在的问题，地方政府要及时解决，做好责任的归属，结合实际情况确定相应的制度。我们可以借鉴发达国家的工作经验，运用法律的协调与配合制定和不动产转让有关的法律规定。在转移产权的时候，公证机关需要对转移合约以及条款做好公证，当保证合法的时候再交给部门开展信息登记，只有确保制度顺利进行，确保不动产登记的权利不受到危害。

2.7发挥不动产单元的价值

在不动产登记制度的推行下，想要开发房地产经济，就必须充分发挥不动产单元的价值，建立完善的不动产登记管理体系，改变传统的不动产登记管理方法，只有这样才能提高土地的利用率，确保不动产登记的管理质量，进而解决不动产登记的问题，完善不动产登记的过程，解决不动产登记技术方面的问题。首先要对不动产登记进行司法解释，充分运用计算机技术，构建灵活、完善的不动产登记管理系统。其次，要尽量简化不动产登记过程中的步骤，实现不动产登记信息的准确性，在不动产登记制度的不断完善后应建立公开的查询系统，实现房地产信息的共享，保障不动产交易的稳定、安全。

结语：

总之，随着国家高速发展，人民的生活水平得到大幅度的提升，百姓的权益将会是我们应该深入思考的问题，房地产经济对于我国国民经济的发展具有举足轻重的作用，而不动产登记制度又对房地产经济具有深远的影响，所以需要加强不动产登记制度的进一步发展，完善房地产企业的相关制度。

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