绍兴市公共租赁住房的供给现状与有效需求研究

【摘要】近年来，绍兴市大力发展政府保障房安居工程建设，中低收入家庭的住房条件获得了较大改善。本文基于有效需求理论，认为政府要以居民的有效需求为导向提供公共租赁住房，首先从公共租赁住房的政策保障、发展规划、资金保障、房源供给等角度分析供给现状，其次以绍兴市主城区的公租房住户为调研对象，对公租房的保障需求进行定量研究。最后，提出了完善公共租赁住房政府供给的建议。

【关键词】绍兴市;公共租赁住房;供给现状;有效需求

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.014

1、引言

目前，随着市场经济的发展，我国在保障房安居工程方面取得了重要进展。2009年3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中首次提到了“公共租赁住房”，明确提出要“积极发展公共租赁住房”。2010 年4月16日，在国务院公布的住房新政中，第一次把“大幅度增加公共租赁住房”供应作为抑制房价的首要措施之一。从2010年开始各个地方政府陸续发布了关于公共租赁住房的法规与政策文件，着力加大公共租赁住房政府投资建设。2020年绍兴市以6870.9亿元排中国城市GDP第31位，经济的快速发展伴随着更高的市场住房需求潜力。我国公租房发展的主要瓶颈在于供给动力、资金缺口、供给模式和定价机制等方面。因此，研究绍兴市公共租赁住房的供给规模、供给方式等内容，有助于为地方政府制定公租房发展对策提供参考依据。

根据我国《公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。因此，公共租赁住房具有保障属性，是具有非排他性的公共物品，政府是公共租赁住房最重要的供给主体。本文借鉴了经济学家凯恩斯的有效需求理论，居民对公共租赁住房的有效需求决定了政府公共租赁住房的供给量，有效需求不仅包括公租房的数量需求，还包括房屋的质量需求。各级政府应充分考虑中低收入家庭的需求，逐步建立起以需求为主导型的公共租赁住房供给机制，改变以利益和政绩为出发点的自上而下的强制性决策制度。

2、绍兴市公共租赁住房的供给现状

2010年以来，绍兴市积极稳步地推进公共租赁住房建设，“十二五”期间共建设公共租赁住房（含廉租住房）1.21万套，“十三五”规划中要求政府投资建设3930套。目前绍兴市政府在公共租赁住房政策保障、发展规划、资金保障、房源供给等方面成效显著。

2.1公共租赁住房的政策保障

绍兴市依据我国住房与城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》，制定了《绍兴市区公共租赁住房管理办法》。在推进城镇住房保障，维护公共租赁住房家庭的合法权益过程中，相继发布了《关于切实做好公共租赁住房建设、分配和后续管理工作的通知》（该文件对规范政府投资公租房的管理和规范社会公租房的管理提出了具体要求）、《关于进一步加强和规范绍兴市区城镇住房保障家庭租赁补贴的实施意见》（该文件明确了申请家庭在所辖区无住房或住房面积低于住房保障标准：越城区人均小于18m2，户均不超过60 m2;柯桥区人均小于20 m2，户均40-60 m2;越城区人均小于18 m2，户均40-60 m2）、《关于印发绍兴市区公共租赁住房户籍、住房、经济状况审核的实施细则（试行）的通知》等文件。这些文件的发布进一步推动了绍兴市公共租赁住房的可持续发展。

2.2公共租赁住房的发展规划

在进行公共租赁住房建设之前，地方政府都会根据当地住房保障的具体情况制定发展规划。绍兴市“十三五”建设规划明确提出了在保障房安居工程方面的发展目标为加大对中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的保障力度，到2020年底住房保障覆盖率达到30%，城乡人均住房面积达50㎡。政府需完成投资建设公租房3930套，社会投资建设或筹集公租房688套。其中，越城区政府规划投资建设1650套，租赁补贴1600户，资金需求15850万元;柯桥区政府规划投资建设1100套，租赁补贴450户，资金需求1170万元;上虞区政府规划投资建设1180套，租赁补贴2808户，资金需求1746.86万元。2016-2020年累计发放公租房租赁补贴4858户，投资约1.89亿元，占计划总投资的0.1%。绍兴市政府致力于公共租赁住房的投资建设力度较大，租赁补贴力度也较大。

2.3公共租赁住房的资金保障

地方政府建设公共租赁住房的资金来源主要有中央补助公共租赁住房专项资金、省级财政预算资金，市县政府公共预算安排的资金，土地出让收益资金、住房公积金增值收益和地方政府债券资金等。2010年国家提出要“大幅度增加公共租赁住房”，促进了各地政府建设和发展公共租赁住房，这段时期不管是绍兴还是其他城市都获得了中央补助公共租赁住房专项资金的大力支持，绍兴市2010年、2011年、2013年分别获得了中央补助公共租赁住房专项资金507万元、2730万元、10564万元，用于建设公共租赁住房项目。截止到2013年初，累计开工公共租赁住房6505套。绍兴市住建局最新公开信息显示2020年在城镇保障性安居工程方面，市本级越城区获得省级专项资金共133万元，具体分配为公租房租赁补贴30万元，城镇棚户区改造专项资金103万。政府专项资金保证了绍兴市公共租赁住房的健康、稳定、可持续发展。

2.4公共租赁住房的房源供给

公共租赁住房属于保障福利房，其建设需要符合社会福利的特性。根据2011年发布的《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》，房源的供给以小户型为主，单套建筑面积为40平方米左右。目前绍兴市区公共租赁住房的房源供给单套建筑面积为60平米以内，房源包括：政府直接投资新建、改建和收购;政府在经济适用住房和“城中村”改造等项目中配建;经济适用住房、廉租住房、人才公寓等按有关规定调剂转换;开发区和工业园区内用工单位等各类投资主体建设;社会捐赠及其他渠道筹建。截止2021年5月24日，绍兴市政府投资公租房实物分配套数为越城区4214套、柯桥区2235套、上虞区1210套、诸暨市3585套、嵊州市734套、新昌县650套。

3、绍兴市公共租赁住房的需求分析

3.1公共租赁住房的宏观需求分析

在宏观层面，越城区房地产管理处公示了2020年符合公共租赁住房轮候配租的有72户家庭，分12批次公示了157户家庭基本符合住房保障申请家庭租赁补贴的条件，但是2020年越城区政府规划建设公共租赁住房有350套，租赁补贴有420户。2020年柯桥区人力资源和社会保障局分10批公示了符合条件的申请对象信息共计96户，但2020年柯桥区政府规划建设公共租赁住房有200套。上虞区公共租赁住房采取常态化申请方式，每期三个月配租一次，2018年、2019年、2020年申请实物配租的家庭户分别为156户、94户和52户，但这三年政府规划建设的公共租赁住房分别是240套、210套和180套。绍兴市区的有效需求均少于供给量，政府今后在建设公共租赁住房时要充分了解各区域的住房保障需求，以免出现公共租赁住房的高空置率。

3.2公共租赁住房的微观需求分析

在微观层面，采用随机抽样法调查了绍兴市区南池鉴园、亲馨家园、凤凰公寓等公租房小区，共回收问卷160份，有效问卷158份。

第一，居住感知状况。住户对目前居住的公租房评价一般满意的人数最多，占31.6%，比较满意和比较不满意分别占比22.2%、26.6%。在租金方面，目前绍兴市政府公共租赁住房的月租金为8.00元/㎡左右，所以大部分住户认为是比较合理的，比较不合理和完全不合理的占比非常低。绍兴市政府逐年在加强保障性安居住房建设，在设置合理的租金水平的同时，更不能忽视房屋质量的提升。

第二，房屋质量状况。有70.9%的住户认为公共租赁房的建筑质量较高;有66.5%的住户认为公共租赁房的户型设计合理;有24.1%住户认为居住面积合理;有15.8%的住户认为通风采光较好。由此可见居住面积和通风采光方面并不能够达到住户的需求，这或许是造成满意程度较低的关键因素。

第三，交通便利程度。有87.3%的住户认为公交站点设置离住宅区较近，公交车出行比较方便;有35.4%的住户认为医疗、教育等配套设施离住宅较近;有33.5%的住户认为离市中心较近;仅有17.7%的住户表示自己居住的公租房社区离上班地点较近，说明交通不便对居住满意度也产生一定影响。

第四，申请审核过程。有42.4%的住户认为审核时间较长，说明政府审核效率需进一步提升;有17.7%的住户认为申请流程复杂，说明政府申请流程还是比较明确的;仅有6.3%的住户认为网站信息滞后，说明在政府网站信息公布及时、效率较高;有13.3%的住户认为存在不公平现象，说明政府还需加强信息公开工作。另外，有28.3%的住户认为没有问题，说明政府审核分配工作也得到了部分住户的肯定。

4、完善公共租赁住房政府供给的政策建议

4.1平衡供给需求，注重协同规划

第一，政府在投资建设公共租赁住房之前，需充分调研中低收入家庭及外來务工人员群体的公租房有效需求，不可因政绩工程而过多地投资建设公租房。第二，政府需提前规划公共租赁房的选址，并考虑该区域的产业状况，注意与产业的协同规划，避免将选址安置在产业欠发达的区域或产业不集中的区域，因为公共租赁住房群体有相当多的就业大学生和外来务工人员，要考虑住户的通勤距离和出行交通情况。

4.2优化户型结构，提升居住质量

第一，优化户型结构，合理设计室内结构，在户型结构的设计上，进一步考虑采光和通风条件，合理布局空间，提高空间利用率。第二，提升居住质量，通过提高公租房的室内配套设备的质量，包括衣柜、桌椅、床、厕所，厨房等必需品配备齐全，增强小户型房屋的居住舒适感。

4.3健全基础配套，完善商务配套

第一，健全公共租赁住房的基本配套服务设施，包括医疗、教育等基本配套服务内容，做到社区有诊所，片区有专业药店，区域有大型医疗机构，同时合理规划和利用教育资源。第二，完善商务配套，开展政策性准入和引导，逐步探索适宜于公共租赁房群体的特色餐饮、娱乐设施等商务配套，在公共租赁房的发展和建设计划期内，应积极吸引更多的大中型商务服务载体进来。

4.4改善审批环节，加大公平性宣传

在公共租赁住房的申报审核工作过程中，要进一步提高政府办事工作的效率。面对一些较为低效、不公平的公共租赁房申请、审批与分配情况，第一是有必要通过建立一套相应的公平性监管机制，加强公共租赁房的申请、审批、轮候等各个环节操作与监督。第二是及时将公共租赁住房申请、审核、轮候等结果进行公示，增加信息的公开性和透明度，进一步提高公平性的宣传。

参考文献：

[1]公共租赁住房管理办法.住房和城乡建设部令（2012）11号

[2]绍兴市区公共租赁住房管理办法.绍政办发（2013）21号

[3]绍兴市住房和城乡建设局.绍兴市区住房和城乡基础设施“十三五”建设规划.2021

[4]凯恩斯.就业、利息和货币通论[M].北京：商务印书馆，2011

[5]胡吉亚.我国公共租赁住房发展的路径优化[J].上海交通大学学报（哲学社会科学版）.2020，28（04）

作者简介：

陆丽萍，女，浙江理工大学科技与艺术学院讲师，管理学硕士，主要从事政府管理与住房经济研究。

基金项目：

浙江理工大学科技与艺术学院科研项目“基于有效需求理论的公共租赁住房供给模式研究——以绍兴市为例”（批准号：KY2018007）