《民法典》中居住权制度的价值分析

【摘要】2021年1月1日《民法典》正式施行，其中“居住权”是一大亮点。《民法典》弥补了居住权法律规定的缺失，以专章规定居住权制度，让房屋回归“居住”属性，以兼具人身性与物权性的居住权，起到保护弱势群体的作用。新增的居住权，是对当前时代发展要求的回应，满足了人们对居住权多样化的需求，同时还为国家实现“以房养老”夯筑了法律基础。长远来看，居住权制度还能促进继承制度优化、催化遗产信托产业等作用。总的来说，居住权制度的实施具有十分重要的社会、经济和法律意义。

【关键词】 居住权;立法价值;弱势群体;住房需求;法律保障

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，由国家强制力保证实施的社会行为规范及其相应的规范性文件等的总称。我国经济发展行稳致远，社会生活风清气正，都离不开民法制度夯实基础、与时俱进。《民法典》是我国第一部以法典命名的法律，是“社会生活的百科全书”，起到调整平等主体之间的人身和财产的关系的作用。具体来说，《民法典》中的居住权制度的价值主要体现在以下几个方面：

1、保护弱势群体，解决中低收入群体的住房问题，成为我国住房保障制度的有效补充。

《民法典》对居住权的定义是：自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。房屋所有权人通过法定方式赋予特定关系人居住权，不仅保障其权利，还有效承担自己供养和抚养的义务。“住有所居”一直是人民群众对幸福生活最重要的定义。日常生活中，需要借助他人的住宅来使自身能够居有定所、避免流离失所的，一般都是社会中的弱势群体，如失去劳动能力的老年人或是离婚后房产分割后无房一方。居住权制度能让为子女倾尽一生的老人，名正言顺地住在自己儿女的房子里安享晚年。居住权制度也能保障离婚后弱势一方的居住权，有效解决离婚案件判决后执行难的问题;

当前，我国住房保障制度已进入“多主体供给、多渠道保障为主，租房与购房并行”阶段，国家相继出台廉租房、公租房、经济适用房等政策和限制房贷等措施，满足弱势群体的住房需求。面对纷繁复杂的社会实际需求，这些举措仍存在覆盖人群有限、标准不一、手段不完备等缺陷。公租房、廉租房都是基于国家保障性的住房政策，使用人以租赁的形式取得房屋的短期居住权，是短期的债权，保障的期限以及稳定性有限的。经济适用房是政策性住房，房屋所有人享有部分产权，在满足一定条件后可以取得完全产权，但是易被投机者钻政策空子攫取高额利润。而居住权制度提供了一种新的房屋利用方式，明确居住权的物权性，权力长期性和稳定性受法律保护。同时，通过确立居住权保留房屋所有权，但把居住权转让给迫切需要住房的群体，解决了需房群体的住房需求，同时限制了投机炒房行为，弥补了原有制度的缺陷，是切实解决民生问题的创新举措。

2、满足不同人群对居住权多样化的社会需求，做到物尽其用。

随着社会经济的发展和生活方式的多元化发展，人们对于居住问题的保障有了新的要求，出现了多样化的社会需求。首先我国老龄化程度高，父母沒有房产，又需解决居住问题，对于儿女供给的住房，权利性质不明容易导致纠纷。其次，在婚姻家庭关系中，离婚后原有的房屋判决给了一方，因资金不足、政策限制等原因，另一方无法购置新房，一时无栖身之所。第三，在城市化、城镇化建设过程中，大量农村劳动力进入城市。他们的收入水平偏低，没有购买工作城市房屋的能力，他们长期稳定的居住愿望难以实现。第四，有些住宅所有权人帮助他人抚养未成年人，考虑到不确定因素，需为未成年人设立有法律保障的居住权利。第五，拥有房屋所有权的雇主为照顾无房可住的退休老员工年，与其签订居住权协议。

居住权制度实现房屋所有权与居住权的合法分离，兼顾双方利益，既将房产的所有权留住，又能保障特定关系人享有居住权，实现了住房使用价值的最大化。居住权入法，设置居住权有法律保护，避免诸多居住纠纷，有利于社会稳定。

3、符合我国人口老龄化现状，为老年人实现“以房养老”提供法律保障。

近年来，我国老龄化进程加快。数据显示，2019年底我国60岁及以上人口已占总人口的18.1%，达到2.54 亿人，预计到2050 年中国老龄人口数量将占总人口的34.9%。未富先老，老年人的生活质量失去保障。养老问题成为社会热点问题。

提高房屋的融资效益和居住效益，具有很强的现实意义。现有利用住房进行养老的制度几乎空白，而“子女在取得父母房产后，不履行赡养义务，将老人赶走”“以房养老‘套路贷”等社会新闻频发。居住权法律地位的确立填补了房屋所有权与租赁权之间的空白，为老年人“以房养老”提供法律保障。老人在养老资金不充裕的情况下，可以求助金融机构，把房屋卖给金融机构，同时让自己成为居住权人。如此，不仅能筹措到足够的养老资金提高生活质量，又能够住有所居。在具体交易模式上可以自由选择：房屋的交易价格低于市场价格，然后无偿设立居住权，或是就按照市场价出售，定期缴纳一定数额的费用，在此房屋上设置所需期限的居住权。如此，金融机构取得了房屋的所有权，老人获得效力远高于债权的居住权，双方都安心。

4、弥补居住权法律规定的缺失，防范纠纷于未然，节约了司法成本。

民法典关系到广大人民群众的衣食住行、生老病死，根据工作生活方式的变迁，民法典内容及时发展补充，居住权制度的增设，正是我国法律体系的进步。我国法律遵循“物权法定”，物权种类和内容由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定。但我国的社会生活千差万别，这一原则在生活实践中的适用状况不尽如人意，难以应对社会生活的需要。滞后的法律，非但无力解决社会矛盾，甚至妨碍经济社会的前进与发展。用益物权性质的居住权在具体司法实践中能派生出多种具体的权利类型，为日后司法实践提供依据，达到事半功倍的效果。

在司法纠纷中，民事主体之间订立居住权合同屡见不鲜，在民事诉讼中居住权的诉讼案件数居高不下。民法典实施前，相关司法解释和司法实践中虽有设立居住权制度的苗头，苦于司法判决中并没有支持和承认该项权利的明确立法依据，多以物权或债权的意义层面上开展，容易陷入无立法依据或不能服众的境地。结果往往是判决成一纸空文不能落地，解决司法实践矛盾的作用甚微。创设居住权，明确了居住权具有一般独立性要求、绝对性内容、排他性特点，具有优于所有权的效力和对抗第三人的效力。居住权的出现恰好可以解决司法困境，让法官有法可依，节约了司法成本。

5、长远来看，能促进社会的变革创新，为解决疑难问题开拓思路。

一个国家的法律完善程度，影响着该国的社会稳定和长治久安。进一步健全我国的法律体系，能让我们的社会更加公平，使权利人能更好地享受权益和相应的保障。民法典物权编引入居住权制度，长期来看，必将会带来一系列连锁反应，促使全社会重新考量原有法律和制度，带动社会创新，为当前一系列的社会老大难问题开辟新路径。

首先，为继承制度的变革提供支撑。《继承法》规定的法定继承顺序不能很好实现“遗产下流”，遗产有可能向旁流转至与被继承人血缘亲属关系较远的他人手中，违背被继承人的意愿。比如遗产是一套房产，本人、父母先后去世，继承人就包括了有兄弟姐妹和子女，原本应属于子女配偶的财产被稀释，共同拥有这套房产容易产生纠纷。居住权的设计能够为继承制度创新奠定良好的基础，用居住权制度代替父母第一顺位继承制度，发挥赡养功能，维护家庭生活的和社会安定。

其次，催熟遗产信托产业。经过四十多年的改革开放和经济大发展，我国的民营经济已经非常壮大，许多家庭资产庞大。为了保证子孙后代不对前人积累的财产投资失败，由职业经理人团队打理产业，将价值不菲的房产作为信托财产设立信托。先转移所有权到信托机构名下，经营收益用于家人的生活开支。同时在房产上给家人设置居住权，剩下的空置房产可多样化经营，如出租、出售经营性居住权等。经营所得的现金流打包做成证券，收益可以再分配。这种遗产信托制度能实现死者的财产分配愿望，既降低投资风险，保障财产增值，又让家人拥有安心的住所和稳定的生活收益。当然这仅是美好设想，但毋庸置疑，居住权的入法会催熟遗产信托产业。

再者，为房屋租赁市场保驾护航。我国现在关于租房没有相应的制度保障，租住他人房屋基于租赁合同，债权性质的租赁关系稳定性较弱，朝令夕改时有发生。如此便难抵抗善意第三人，无法满足人们长期居住的需求，转而都寻求买房，助推了房价。因此我们应当借鉴德国设立居住权的背景，居住权入法后，重新打造房屋租赁市场，制定出适合长期居住的、稳定性高的居住权制度。如此，还能盘活大量的空房，提高房屋有效利用，减少资源浪费。

最后，为宅基地“三权分置”探路。宅基地“三权分置”，目的在于保持集体所有权不变的同时鼓励以农村宅基地和住宅使用权的流转、租赁、抵押等方式获取财产性收入。石晨谊在《遗嘱设立的居住权如何登记》一文中指出，法律对设立居住权的住宅未限制，宅基地上的房屋符合设立居住权的客体要求，这为宅基地“三权分置”提供了出路。他认为，虽然居住权的设计初衷是满足特殊人群的生活居住需要，但这不影响它在现实生活中的灵活应用。居住权的物权效力足以对抗宅基地使用权人的违约反悔等行为。经营主体与宅基地使用权人通过合同约定，在农房上有偿设立居住权，同时不限制后续可能发生的出租等行为。假设经营主体是民宿业主，他对农房进行升级改造，以经营或出租方式取得收益。宅基地使用权人保有宅基地的使用权，不会突破现行法律关于宅基地不得出让给农民集体经济组织之外的成员的规定。宅基地所有权、使用权和居住权的“三权分置”模式，兼顾了保留农民集体经济组织财产、保护宅基地使用权人权益、保障投资人投资回报的功能。居住权制度的应用，无须大动干戈地改造现行的法律体系，制度成本和社会认知成本较低，可以在法律允许的范围内扩大宅基地上房屋的利用范围，释放出农村基本经营制度的活力，能推动乡村振兴。

诚然，当前《民法典》中的居住权制度存在条款过于简单、权利设置不合理、绝对化倾向等不足，但是其深远意义显而易见。因此，我们有必要先明确居住权制度的价值所在，以此为基上再去分析和完善它。如此才能更好地适应现实生活的需要，更好地促进社会良性发展。

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[5]石晨谊.遗嘱设立的居住权如何登记[J].中国不动产，2021 （4）：13-17.

作者简介：

柳闻莺，出生年月：1985年9月，性别：女，籍贯：浙江省诸暨市，现在职称：中级经济师，学历：大学本科，研究方向：高级经济师、建筑与房地产专业、不动产登记方向。