浅议物业服务合同

我国物业行业随着城镇化的快速推进，一直在不断发展。但与此同时，物业行业管理不规范，物业服务良莠不齐，物业服务人与业主之间的矛盾冲突频发，都不利于社会安定和谐。在此基础上，为进一步缓和物业服务人与业主之间的各方面冲突，有必要明确物业服务合同中的问题，并对减少物业服务合同纠纷提出建议，使业主或者物业服务人在权益受到侵害时能够利用法律武器来维护自身权益。[1]

1.我国物业服务合同的现状

我国近年来一直在完善物业服务的相关规定，2020年通过的《民法典》正式将物业服务合同纳入合同编分则，使得物业服务合同在主体、双方的权利和义务、合同的订立、履行和解除等方面有了个性化的具体规定。本文从民法典的相关规定出发，与司法实践相联系，以期正确理解与适用民法典合同编关于物业服务合同的相关规定。[2]

2.关于物业服务合同相关问题的探讨

2.1 前期物业服务合同

物业服务合同包括普通物业服务合同和前期物业服务合同。前期物业服务合同是建设单位在业主大会还未成立时与物业服务人签订的合同。[3]

然而，现实中由于各方利益争夺，建设单位往往利用其有利地位签订损害业主权益的前期物业合同。建设单位选定的物业服务人通常是与其有密切关系的关联企业，因此双方极易签订不利于业主权利的合同。

对此法律规定了业主委员会或业主可以通过签订新的物业服务合同来中止前期物業合同的效力。但是立法没有考虑到，有些关系到业主财产的前期物业服务合同依然需要继续履行。这些长期合同，业主没有作为合同的当事人对合同内容进行评估考量，而却要承担合同产生的义务，这并不符合业主的利益。

就此问题，国外立法例提出如下解决方式：其一，业主有权解除这些长期合同，且不承担违约责任;其二，如合同在业主组织取得管理控制权后的履行期限超过一年，则除业主投票同意续订该合同，否则该合同不得约束业主。[4]

由此可见，《民法典》的规定并不能解决前期物业服务合同的所有问题，可以在实践后通过司法解释做出规定。

2.2物业服务合同中的任意解除权

在物业服务合同签订生效后，难免会出现一些订立合同时无法预见的变化，可能导致合同无法履行。

《民法典》中规定，双方可以通过协商来解除合同。同时，业主享有任意解除权。但在实践中，对于业主的任意解除权尚且存在争论。[5]根据《民法典》规定业主和物业服务人都可以解除合同，只要法定期限内向对方书面通知。物业服务合同作为合同编的有名合同，对于《民法典》规定了的合同的协商、约定、法定解除权，业主当然可以依法享有以上解除权。[6]

3.减少物业服务合同纠纷的建议

根据官方调查报告显示，由于我国现在的物业服务水平不高，导致物业服务公司与业主之间经常产生摩擦。为此，提出以下建议，以求改善各方关系、减少物业服务纠纷。

3.1组建外部协调监督组织

在实际生活中，业主委员会的设立往往是个难题。即使成功设立，也存在难以召开等问题。究其原因还是在于，住宅小区的住户间并不熟悉，日常也很少往来。因此，想要通过业主委员会来将业主们聚到一起并做出决策并不容易。

这时就需要组建外部的协调监督组织，一方面有利于促进业主们为了维护自身利益达成合作，另一方面也有助于监督业主委员会和物业服务人的工作活动。但作为一个协调各方的组织，不应授予过多的权利，以防从组织内部腐坏，造成适得其反的效果。仍然应该将具体权利和诉权交到业主和业委会手中，以实现权利的保障。[2]介入无利益牵连、不参与纠纷的外部组织，可以更客观公正地看清局势，有助于缓解业委会、业主与物业服务人之间的矛盾，达到息讼、定分止争的目的。

3.2构建完善的权利义务关系

业主在实践中往往不能清晰地认识到自身的义务，具体包括不缴纳物业费、不关心不参与不履行业主委员会的决定等。而在法律赋予的权利受到侵害时，业主也不能合法维权。这反映了物业服务人与业主之间缺少沟通与信任的情况，业委会和业主大会此时就可以起到连接两方的重要作用，成为双方关系的润滑剂。

为了加强业主与物业服务人的互知互信，可以采取以下措施：沟通与交流业委会应联合物业管理公司向业主普及相关法律知识，帮助业主了解到自身的权利义务。业委会也可以联合业主监督物业服务人的工作，帮助物业服务公司提高服务水平。当然，业主与物业服务人对于个别问题也可以当面交换意见，以达到减少诉讼解决争端的目的。只有通过不断地沟通互信，才能使各方明确自身的权利义务，从根源减少纠纷的发生，构建起和谐完善的权利义务关系。[2]

4.结语

物业服务合同作为一种涉及业主、业委会、物业服务人多方利益的合同，将其规定在《民法典》中，是物业服务走向规范的第一步。总而言之，好的物业服务，可以使得居民生活更加舒适。接下来可以通过法律规定逐步完善物业服务，保证物业服务合同的签订履行合理、合法，让人民不再因物业服务问题而困扰。[5]

除了通过立法以外，也需要缓和物业服务人、业主和业委会的三方关系，多方共同努力促进物业服务质量提升、督促业主义务及时履行。只有这样，才能避免纠纷的发生，共同构建美好的居住环境。

参考文献

[1]梁延龙. 物业服务合同性质及效力认定探讨[J]. 法制博览，2021（5）：136-137. DOI：10.3969/j.issn.2095-4379.2021.05.062.

[2] 戴君茹. 《民法典》对物业服务合同纠纷的回应与争议解决[J]. 广西质量监督导报，2021（1）：262-263. DOI：10.3969/j.issn.1009-6310.2021.01.121.

[3] 杨立新. 物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变[J]. 现代法学，2020，42（4）：69-82. DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2020.04.05.

[4]薛源. 民法典新增物业服务合同效力探讨[J]. 学术界，2020（10）：152-160. DOI：10.3969/j.issn.1002-1698.2020.10.016.

[5]邓冬梅.基于《民法典》视角下业主委员会签订物业服务合同的思考与探索[J].法制与社会，2021，{4}（09）：119-120.

[6]朱虎.物业服务合同作为集体合同：以《民法典》规范为中心[J].暨南学报（哲学社会科学版），2020，42（11）：46-61.

作者简介：赵宁宁（出生年 1996.3--至今），性别女，民族汉族，籍贯：辽宁省台安县，硕士在读学历，法律硕士专业。