对我国房产税改革的几点建议

蒋仕益 严金玉

摘要：近年来，我国房地产价格增长过快，泡沫严重，为了抑制房价过快增长，减少房地产投机行为，增加地方财政收入，完善地方税收体系建设，我国政府把上海、重庆作为房产税改革的试点城市，但改革效果并不显著。文章通过两个试点城市的改革现状分析，对完善我国房产税改革提出建议。

关键词：房产税;试点;现状;建议

我国房地产价格自20世纪末实行住房改革开始，呈现上涨趋势。从2010年起，房价呈现高速增长的态势，让许多家庭可望而不可及。为了抑制过快增长的房价，减少房地产投机行为，促进我国房地产市场的健康发展，提高资源配置效率，完善地方税收体系，增加地方财税收入，国务院于2010年5月公布了《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》等相关文件，把房产税改革列于我国财税改革目标。上海、重庆率先作为房产税改革的试点城市，于2011年1月28日开始正式对部分个人非经营性住房征收房产税。时至今日，房产税已经试点了9个多年头，此前媒体频繁宣扬的杭州、广州等几个大城市有望于2013年成为新的试点城市，至今都没有加入，很大程度上是由于沪渝两市房产税改革过程中遇到了一些问题没有得到有效解决，房产税改革的成效也并不显著：一方面，并没有对沪渝两市的房价起到抑制作用;另一方面，对两市地方税收的贡献也不显著。另外，2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》，业内人士认为，不动产实名制登记不仅可以保护不动产所有者的合法权益，而且也拉开了我国房产税全面开征的序幕。因此，在总结试点城市的经验基础上，对于房产税改革过程中存在的问题亟待完善，以保证我国房产税的顺利全面开征。

一、上海、重庆两市房产税试点改革现状分析

2011年1月27日，上海、重慶地方政府公布了各自的房产税征收暂行办法，在具体规定方面不尽相同。在试行的九年多时间里，房产税改革效果虽然不甚显著，但仍具有一定的积极意义。在抑制房价过快增长方面，通过观察2011～2018年上海、重庆两市的住宅商品房及别墅、高档公寓价格，发现两市住宅商品房及别墅、高档公寓价格房产均价呈现稳步上升趋势，上海2018年的住宅房产均价较2011年上涨了114%，别墅、高档公寓价格较2011年上涨了248%，重庆2018年的住宅房产均价较2011年上涨了82%，别墅、高档公寓价格较2011年上涨了27.6%，房价上涨带来的收益远大于缴纳房产税的成本，可见房价并没有因为征收房产税而得到有效遏制。在增加地方税收收入方面，通过观察2011～2019年沪渝两市的税收收入构成比例来看，房产税税收收入占税收收入的较低，以2019年为例，上海市房产税的税收收入占税收总收入的1.29%，重庆市房产税的税收收入占税收总收入的4.76%，可以发现重庆市的房产税改革试点成果相对好于上海市，但是在占税收收入中的比例也未超过5%，对地方税收收入的贡献有限。但是观察2011～2019年两市房产税税收收入占总收入的比重，可以发现其呈现稳步上升的趋势。积极意义主要体现在对地方税收体系的完善，对个人非经营性住房征收房产税，这在国外已经成为地方税收收入的重要来源，能够保证地方财政收入的稳定性，沪渝两市对个人住房征收房产税在我国税法的发展历程中迈出了里程碑意义的一步，对完善我国税收体系做出重大贡献。

二、对我国房产税改革提出建议

（一）加快房产税相关立法的出台

房产税立法在十八届三中全会上首次被提出，但至今我国尚未出台关于房产税征收的相关法律。沪、渝两市的房产税征收也仅是依据《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础，由两市政府出台制定的《个人房产税改革试点暂行办法》。对沪、渝两市部分个人非经营性住房征税，既没有明确的法律依据，在法律上又与我国现行税法规定相悖。房产税的征收关乎到每一个家庭的切身利益，为了推进我国房产税改革的进一步发展，不能仅依靠政府行政法规，还要依靠国家法律的强制力保证其实施，因此加快关于房产税相关立法就显得尤为重要。虽然2018年第十三届全国人大常委会将房产税纳入立法规划，但由于种种原因还没有完成立法。为了体现我国法律的严肃性，全国人民代表大会及其常务委员会应尽快制定房产税的相关法律，使其有法可依。作为西方国家地方税税收入稳定来源的房产税，其相关法律也应比较成熟，因此制定我国房产税相关立法可以借鉴西方国家已有的房产税的相关立法和经验，并结合我国实际情况，广泛听取和征求社会各界意见，使我国最终制定的房产税立法得到社会的广泛共识，只有立法得到公众广泛接受，才能有利于房产税立法在今后的征税过程中充分发挥应有的约束力。

（二）建立完善的房产税税基——房产价值的评估体系

科学合理的确定房产税税基是征收房产税的基础。对于房产税征收成熟的国家，大都依据房产的评估价值作为计税基础。我国房产税改革试点城市在房产税征收暂行办法的政策规定中，提到了由于目前条件技术的不成熟，以房产交易价格作为税基是暂时的，待成熟后再以房产评估价值作为税基依据。另外，房产税属于财产税的本质属性，也应该以房产评估价值作为征税税基。由此可见，在借鉴国外成功经验的基础上，建立一套符合中国国情的房产价值评估体系是我国房产税改革成败的前提和基础。

具体而言，首先，我国应建立一个专门对房产价值进行评估的第三方政府评估机构，该机构具有独立性，不以盈利为目的，以保证评估结果的客观性和公平性。其次，我国对房产评估的专业人才十分匮乏，“资产评估”作为一个新的专业方向，目前我国设置该专业方向的高校并不多，因此应该鼓励更多财经类院校设置资产评估专业，并细分出房产评估方向，以培养更多具有房产评估专业知识的人才，在借鉴国外成熟的房产价值评估方法基础上，探索一套适合我国房产评估的评估方法;为了建立一支高素质的房产价值评估团队，我国财政部等相关部门应该积极组织开展房产评估师从业资格考试，以壮大从事房产评估的专业团队。再次，由于受经济发展周期、供求关系、通货膨胀、国际经济发展形势以及自然灾害等不可抗力因素的影响，房产价值不是一成不变的，因此需要根据对房产价值进行再评估，在评估方法和技术不成熟的探索前期可以几年评估一次，由于经济发展不确定因素很大，待评估方法成熟后每年都要对房产价值进行再评估，以保证房产评估价值的真实准确。最后，也要考虑到房产价值评估过程中遇到的争议和纠纷，应该设置相关的争议处理机构和仲裁机构，以第三方中立态度合理公平解决矛盾纠纷，维护纳税人的合法权益。