可持续运营的澳门历史建筑活化利用策略研究

郑亮 陈以乐

摘 要：历史建筑的活化是长期运营的过程，需要将历史建筑融入现代城市与大众的生活中，避免建筑修复后出现无人问津的现象。以澳门氹仔旧城区中的仙女巷16号为例，分析其历史背景和现状，提出历史建筑材料修复的策略和活化利用中可持续运营的建议，从价值提取到主题定位、从业态分析到属性规划，利用品牌打造和可持续运营的策略对历史建筑进行活化利用的研究。

关键词：历史建筑;活化利用;可持续运营;澳门

澳门特别行政区拥有丰富的历史文化遗产，在澳门特区政府的引导和市民的呼吁下，20世纪中期就率先制定颁发了历史文化遗产保护的相关法律，同时，其也重视历史文化遗产的发掘。随着不断地丰富和补充文化遗产保护的相关内容，澳门历史城区在2005年正式成为联合国世界文化遗产。随后，澳门掀起了文化遗产保护的热潮，不仅成立和设置专门的保护部门和评定流程，同时深度挖掘和提取澳门物质和非物质文化遗产价值，不仅服务于周边居民的生活需要，也为澳门旅游业发展增添了丰富的旅游资源，使澳门逐步轉变为活力充沛的国际历史古迹旅游城市。

目前，在澳门特区政府的积极领导下，澳门积极参与文化遗产的评定。除了被评定为具有文物价值的历史建筑外，澳门还存在许多历史建筑由于产权或其他问题仍然处于待开发的闲置状态，而历史建筑的保护不能全盘依赖政府的扶持，即政府不计成本和回报地对历史建筑进行修复及活化。基于此，民间如何在遵守文化遗产保护相关法律的前提下，及时对历史建筑进行合理的修复，同时在活化利用后使其具备一定的经济性和社会性，使自发性的历史建筑修复及保护利用可以积极进行，提高澳门文化遗产开发的效率，同时减轻澳门特区政府对历史建筑修复及维护的人员和财政压力，是目前无数专家学者和相关从业人员着眼的问题之一[1]。

一、项目概况

（一）历史及场地概要

历史建筑的环境是促进历史建筑群落形成的自然背景和人文背景，积淀了历史建筑群落的历史信息[2]。澳门氹仔仙女巷16号位于澳门氹仔旧城区内，周边被商圈包围，历史建筑丰富，城市文化氛围浓厚，澳门氹仔发展历程如表1所示。氹仔旧城区汇聚中华文化与葡萄牙文化，建筑大多为1—3层的低矮建筑，建筑色彩丰富，充满怀旧情调。氹仔旧城区中有绿色、蓝色和黄色色调外墙的民居建筑，以及西式教堂、博物馆和中式庙宇，铺装为葡式碎石和彩色阶砖，步行道和巷道较窄，街道设施和家具多为古典样式，充满异国风情，彰显了中西文化交融的独特景致（图1）。

（二）项目现状

澳门氹仔仙女巷16号建于1894年，双层的民居建筑与东侧建筑相连，具有葡式传统民居建筑的特点。民居建筑为双坡屋顶，灰瓦灰筒，屋檐挑出较小;立面为砖墙，表层为黄色批荡，有开裂、发霉、脱落和长苔藓的现象，需要进行清洁及修补;窗为现代玻璃窗，首层及二层的西面和南面各两扇平开窗，南面为落地玻璃窗，开窗较大;门为双平开木门，上板有纹饰栅格，中板和下板有装饰，门框外套有推拉式闸门（图2）。

建筑室内空间较为狭小，总面积约为50m2，一楼层高约为2.2m，二楼层高约为2.5m。建筑结构为硬山搁檩结构，檩条和楼板刷有白色乳胶漆，内墙覆盖白色松板。一楼铺装为彩色阶砖，二楼为拼接木板（图3）。室内功能方面，一楼有客厅、厨房和厕所，二楼主要作为卧室使用。建筑没有阳台，衣物晾晒安排在二楼的室内阴晒，空气较为潮湿。

二、历史建筑材料修复

（一）修复计划

历史建筑修复工作开始前需要制定明确的修复目标，根据澳门氹仔仙女巷16号的特点和业主的需求，制定的修复目标为：保护、呈现及提升历史建筑的历史价值和文化价值;延长历史建筑的寿命;提升历史建筑能效，增强建筑使用舒适度。

修复原则为不改变历史建筑的特征要素和具有重要价值的部位，设计不影响其特征要素，尊重历史建筑的原真性[3]。历史建筑修复流程如图4所示，根据以上目标勘察、检测历史建筑材料和建筑现状，通过实际情况制定设计草案，同时通过试验检验方案的可行性，最终敲定方案开始招标施工。修复完成后进行周期性维护，在建筑老化或出现新的问题后，再展开新一轮的修复工作[4]。

（二）修复策略

1.建筑立面清洁

建筑立面清洁可采用的清洁方法分别为物理清洁法和化学清洁法。物理清洁法有清扫法，即采用软硬不同的刷子等工具清扫立面尘埃、脱落物和污染物等;有激光清洁法，即利用高功率、高重复率的脉冲激光冲击波对立面进行清洁，达到清除表面污垢的目的。化学清洁法有中性清洁剂清洗法，即采用中性的表面活性类清洁材料结合水清洁立面;有贴敷清洁法，即将糊状清洁剂贴敷到表面，将污垢、水溶性盐等吸附出来。

2.外墙批荡修补

外墙批荡修补优先使用传统材料和传统工艺展开，因为新材料会影响历史建筑的整体性和真实性，所以应避免大面积使用。同时，替代材料不应影响历史建筑材料的持久性。本次修复工程需要用到的材料有纸筋灰，由石灰和稻草等泡制而成，具有一定的透气性;有石灰批荡，在石灰中添加麻、草、砂土等材料，具备防水隔热、保护墙体的作用[5]。

3.墙体雨水浸泡防治措施

建筑墙体发霉及长苔藓的主要原因是雨水对墙体的冲刷及渗透导致墙体湿润，又因为场地的光照被周边建筑遮挡，长期处于阴面，从而导致真菌繁衍。修复的措施主要有：第一，单筒单瓦改为双筒双瓦。双筒双瓦不仅具备隔热降温的作用，同时可以利用第二层瓦面调整坡屋顶的倾斜角度，促使雨水沿瓦面抛射出去，减少直流墙体的情况。第二，增加屋檐的出檐面积。延长现有的出檐瓦，使雨水下落时远离墙体。第三，迁移或改良墙体外挂设备。空调外机设备具有一定的集雨作用，会使雨水从空调外机的机顶反射到墙体或沿外机支架导流到墙体，加重墙体浸泡的问题，因此需要迁移空调外机到合适的位置或为空调外机安装挡雨板。

4.其他修复

室内之所以存在潮湿的问题，经过观察与经验判断发现是因为墙体使用了吸水的松板做饰面，且墙体覆盖有不透气的乳胶漆，使得墙体内的潮气无法排出，进而使空气一直保持湿润的状态，容易滋生真菌，降低空气质量。因此，需要去除室内的松板和墙体面层的乳胶漆，改用透气的传统材料，如草筋灰或灰砂等，利用墙体自然透气提高空气品质，延长墙体的寿命。此外，考虑到墙体已经出现开裂的问题，需要采用金属框架加固承重结构，以减轻硬山搁檩结构中墙体承重负担，延长建筑寿命。

三、活化利用与可持续运营

（一）功能定位

仙女巷16号周边业态主要为餐饮服务和购物服务（图5）。通过业态密度分析发现，官也街一带密度最高，且距离场地较近（图6）。此外，通过核密度分析发现，场地周边的商圈主要为官也街和地堡街，而仙女巷16号正处于二者中间（图7）。通过以上分析可知，场地内商业氛围浓厚，同时已经形成了稳定的商圈，而仙女巷16号处于商圈外，吸引力和地段优势较弱。但正因为处于两个商圈之间，其可以作为连接两个商圈的“桥梁”，把握活化利用的机遇。

根据以上思路，将其活化利用的功能定位为特色多媒体放映室，起名为仙女放映室。主要功能有：第一，场地可作为商家互相交流、演讲和学习的空间，促进产业互补、产品搭配，营造和谐共赢的商业人文环境;第二，营造澳门美食文化宣传和展示的舞台，为周边商家提供宣传和传播的场所;第三，作为定期举办澳门本土美食评选和发布会的场所，营造舒适的美食文化体验空间。

（二）品牌运营

品牌运营是可持续运营中重要的组成部分，如罗希特·巴尔加瓦在《匿名的香蕉为什么不热销》中所述：“具有个性的公司可以让用户更加爱戴。”因此，需要完善功能定位后，对场地进行品牌设计和形象包装。

第一，发掘品牌文化，打造仙女放映室品牌符号。通过价值挖掘，找到仙女巷16号与生俱来的戏剧性。其中文与葡文含义具有反差，仙女巷的葡文名为Travessa das Bruxas，翻译为女巫巷。于是，找寻既是仙女又是女巫的正面形象，例如宫崎骏电影《魔女宅急便》中的主角，其具备了女巫的主要特征，有飞行的扫帚和女巫袍，同时乐于行善，具有仙女的特点。此外，该形象积极正面，视觉上具有标示性和友好度（图8）。

第二，制造话题性，打造传播口号。除了图形符号传播，在日常交流中，文字语言传播同样具有重要的作用。因此，需要打造合适的传播口号。因为面向的群体多样，涉及不同年龄段和知识水平的游客，因此传播口号需要简单易懂，容易记忆。在本设计方案中，传播口号设计成三个字一组，并不断重复品牌名中的“仙女”二字，加强记忆的同时一目了然。此外，文字简洁，容易发散联想，增加品牌话题性和口口相传的概率，有利于提高品牌的知名度。

第三，场景体验营造。仙女巷16号西面入口位置较为狭窄，同时考虑到历史建筑保护的需要，在不破坏历史建筑立面的前提下，在门框周边设置对历史建筑干预较小的标识和灯光装置，同时摆放临时性的盆景，利用绿植缓解狭窄空间的压抑氛围（图9）。南立面空间较为宽裕，可以摆放品牌衍生品，具有品牌形象的街道长椅不仅可以让游客休息使用，具备一定的实用性，同时清晰地标识了场地位置，引导游客入场。另外，独特的造型也具有吸引游客摄影留念和传播的作用（图10）。

在室内设计中，还原檩条和楼板的原木色，避免使用不透气的白色乳胶漆，在提升材料质感的同时，还可以还原建筑的历史氛围，延长材料的寿命。一楼部分由于空间狭窄，家具摆放主要靠内墙，腾出中部空间为游客通行及停留所用，避免家具造成空间拥挤;灯光设计部分统一采用淡黄色网罩的吊灯，造型近似植物花朵，具有良好的视觉效果;室内装饰品主要由艺术挂画和盆栽植物组成（图11）。艺术挂画可以装饰墙体，同时对墙体的影响较小，具备传播氹仔旧城区历史文化的作用。盆栽植物除了有美化空间的作用，同时还可以缓解人的视觉疲劳，部分植物还具有疗愈作用，例如茉莉、栀子等花香植物，具有舒缓情绪、减轻压力等作用。二楼为放映室，灯光及装饰与一楼保持一致，既节省了经费，也保持了风格的统一。家具设计中，座椅采用了圆木桩，配合软质坐垫，既为环保材料，同时也可以带来体验上的新鲜感，并节省空间，便于容纳更多的人员（图12）。

四、结语

随着时代的进步及大众对历史建筑保护意识的提升，历史建筑活化利用的需求将逐渐增加。历史建筑保护涉及的学科较多，从建筑修复阶段涉及的建筑材料学到可持续运营阶段涉及的金融学等，并且历史建筑的项目大小不一，并非都具备召集每个学科专家进行商讨的条件和能力，因此需要从事历史建筑活化利用的学者具备多学科的知识，权衡活化利用各个阶段的利弊，提出综合的设计方案。本文将历史建筑修复后的可持续运营概念融入历史建筑活化利用方案设计阶段中，避免了建筑修复与运营的脱节，对于充分发挥历史建筑的价值，进行全生命周期的设计具有积极作用。

參考文献：

[1]黄惠谊.东莞历史建筑活化利用研究：以邓氏民居、善馀堂为例[J].城市观察，2019（5）：77-83.

[2]肖洪未.关联性视角历史建筑群落的活化研究：以香港湾仔文物径为例[J].建筑与文化，2020（3）：87-89.

[3]邵波，钱升华.近现代文物建筑活化利用的理念与实践研究：以天津市为例[J].中国文物科学研究，2021（1）：14-22.

[4]戴仕炳，张鹏.历史建筑材料修复技术导则[M].上海：同济大学出版社，2014：105.

[5]叶健雄.传统材料在澳门文物修复中的应用[J].文化杂志，2015（95）：129-140.

作者单位：澳门科技大学人文艺术学院