2021上半年冷库租赁市场情况分析

来源/中物联冷链委&链库

一、2021上半年冷链仓储政策汇总

2021上半年，国家部委和地方政府出台一系列扶持政策，为冷链物流营造出良好发展环境，相关政策梳理如下：

1月19日，市场监管总局发布《关于进一步落实食用农产品批发市场食品安全查验要求的通知》，要求各地市场监管部门要强化对第三方冷库的备案管理，将相关备案信息全部载入进口冷链食品追溯管理省级平台，同时加强监督检查，对采购、经营无法提供“三证”或“三证”不全的进口冷冻冷藏肉类等违法违规行为要严厉查处，并及时向所在地新冠肺炎疫情联防联控机制报告。

1月29日，福建省农业农村厅发布《关于落实省委和省政府2021年农业农村重点工作部署的实施意见》，提出促进农业一二三产融合，新建改造农产品产地初加工中心250个以上，发挥农产品产销联盟、供应链协会等作用，加快建设一批农产品仓储、保鲜、冷藏等冷链物流设施，持续开展网络直播带货活动，大力发展农村电商。

2月21日，中共中央、国务院发布《关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》，即2021年“中央一号”文件，提出加快实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，推进田头小型仓储保鲜冷链设施、产地低温直销配送中心、国家骨干冷链物流基地建设。

4月19日，农业农村部办公厅、 财政部办公厅联合发布《关于全面推进农产品产地冷藏保鲜设施建设的通知》，提出为加快建设现代农产品流通体系，提升农产品产地仓储保鲜冷链物流能力，有序推动农产品产地冷藏保鲜整县推进试点县建设，包括建设农产品产地冷藏保鲜基础设施；培育农产品产地冷藏保鲜设施运营主体；建立农产品产地冷藏保鲜营销体系；增强农产品产地冷藏保鲜支撑能力。

5月10日，国家发改委发布《关于做好2021年降成本重点工作的通知》

，提出完善交通物流基础设施，推进国家骨干冷链物流基地建设。完善国家综合立体交通网，缓解综合运输大通道“堵点”，提高通道运行效率。推进国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地、综合货运枢纽（物流园区）建设，完善港站枢纽集疏运体系。

6月11日，中央农办、国家发展改革委、市场监管总局等17部委发布《关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见》，提出加快补齐冷链设施短板。实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，支持新型农业经营主体建设规模适度的产地冷藏保鲜设施，加强移动式冷库应用，发展产地低温直销配送中心。加强农产品批发市场冷链设施建设。引导生鲜电商、邮政、快递企业建设前置仓、分拨仓，配备冷藏和低温配送设备。

6月12日，广西壮族自治区人民政府办公厅发布《关于加快现代服务业提升发展若干政策措施》，提出重点培育冷链物流、零担货运、城市配送、网络货运等物流龙头示范企业，对当年新创建的5A、4A、3A级企业，分别给予200万元、100万元、50万元的一次性奖补资金，用于物流项目建设。

二、2021上半年冷库供需数据分析

1.2021上半年冷库求租情况分析

据中物联冷链委&链库网需求数据显示，2021上半年全国冷库求租面积超过86.6万平方米，同比2020上半年总求租量增长41.46%，目前冷库需求主要集中在北上两广、江浙等地区的一二线及沿海城市，中西部冷库需求主要集中在四川、甘肃等地，当前冷库需求仍然呈现东西发展不平衡格局，但随着中西部地区冷链物流的迅速发展，这种不平衡格局将得到极大缓解。

从全国部分地区冷库求租情况来看，上海市为88770平方米，北京市为50425平方米，广州市为26750平方米，武汉市为12230平方米，四川省为53112平方米，黑龙江省为30000平方米。

图2 不同需求方冷库求租面积占比

参照图1～图3，从地域分布来看，华东、华南、华北地区冷库求租面积较大，总占比达到了69.41%。

图1 各区域冷库求租面积占比

图3 冷库求租面积大小企业数量占比

从不同需求方来看，生鲜电商发展迅速，成为新消费主战场，以美团、盒马、多多买菜、钱大妈等企业，市场需求以资质证照合规、多温区（冷冻为主，配套干仓、冷藏、恒温库、加工车间）为找库前提，其次是三方物流。

从需求方求租量来看，求租面积小于100平方米的租赁方数量占比10.22%，个体经销商对冷库需求旺盛，主要用于存放已包装好的半成品等冻品，其业务类型以to C业务为主，订单呈碎片化趋势，租期短，对冷库的弹性化操作能力要求较高，租赁方式较为灵活。未来随着食品冷链发展，小批量订单将会呈现爆发式增长趋势。

2.2021上半年冷库出租情况分析

据中物联冷链委&链库网需求数据显示，2021上半年全国冷库出租总面积超过237.82万平方米，同比2020上半年总出租量增长65.35%，冷库出租量主要集中在河北、山东和广东，呈现相对均衡发展趋势。

从全国部分地区冷库出租情况来看，上海市为156300平方米，北京市为101800平方米，广东省为430500平方米，河北省为453000平方米，四川省为72000平方米。

参照图4和图5，从区域分布来看，华东、华北、华南地区冷库出租面积占比超过60%，尤其是河北、广东、山东、上海等地区冷库出租面积较多，也说明目前我国的冷库资源主要集中在东部和中部地区，一方面是这些地区冷链需求量大，带动冷库的需求量大，另一方面基础设施较为完善，冷库资源较多。西部地区冷库资源相对较少，未来随着国内冷链基础设施的完善，这种局面将会得到改善。

图4 不同地区冷库出租总面积（单位：平方米）

图5 冷库出租面积较多部分省份排名（面积：平方米）

3.2021上半年冷库供需格局

（1）在疫情防控常态化局面下，冷库市场面临激烈的市场竞争，冷库建设和市场需求激增，冷库标准要求随之提高。

（2）冷库资源与需求量仍呈现出东部地区较为集中态势，冷库供需空间分布不均等问题仍然存在。

（3）冷库求租地区相对集中在产地端，冷库出租地区更靠近消费端，冷库供需呈现产销两端分离格局，随着国家加强产地端冷链基础设施建设力度，未来这一产销分离情况将会得到极大缓解。

4.2021上半年主要城市冷库仓储价格行情参考

据中物联冷链委&链库网调研数据显示，深圳、东莞、海口等地的冷库仓储价格较高，其次是北京、武汉、上海、沈阳等地区，冷库租金高于5元/托/天，总体东部地区冷库资源相对紧缺，冷库价格相对较高；从冷库仓储低价地区来看，郑州、济南等城市冷库仓储租金都有不同程度的增长，合规冷库的需求不断增加，价格也会随之上涨；深圳、郑州、西安、昆明等城市的冷库价格波动较大。

5.冷库安全事故频发，防范重要性凸显

根据链库网不完全统计，截至2021年6月底已陆续发生冷库大小事故达8起，累计造成5人死亡90多人受伤，包括：济南银座圣洋物流副产品批发市场冷库、菲律宾大岷冷库、葫芦岛高桥万屯冷库、郫都海霸王西部食品冷库等。此类安全事故多是由于违规电焊、液氨泄露、常年失检失修等原因造成，这也体现出部分企业在冷库安全防范方面意识淡薄。

因此，冷库的建设施工必须符合相关安全规范要求，政企合力加大监督力度，落实安全责任制度，提高安全意识，加强日常监督管理，完善消防设施器材，切实提高冷库安全能力。

6.2021上半年部分在建或投产冷库项目（表1）

表1 2021上半年部分在建或投产冷库项目

据中物联冷链委&链库网不完全统计，2021上半年新建/改建冷库容量已超过354.17万吨，折合885.43万立方米。作为冷链物流行业的基础设施，冷库对平衡市场波峰波谷、调节产品流通、减少货物损耗、推动上下游乃至整个产业链建设具有举足轻重的作用。尤其受新冠肺炎疫情影响，新的消费习惯催生出新的业态模式与业务需求，同时冷库的建设也得到了国家大力支持，成为投资热点。

亚冷、万纬冷链、美库、万鑫冷链、普冷国际、天环冷链等相对成熟的物流地产和仓储企业依然在加速布局全国冷库网络，开始全国范围内拿地建设/改建高标多温区仓。在疫情常态化和国家监管政策趋严的大背景下，高标准冷库需求量激增，兼具多温区、集约化、共享式特点的2.0版冷链园区和冷库将成为客户的首选目标。

其中，万纬冷链物流的新项目主要包括天津东疆港冷链中心项目、上海松江新桥冷链园区、新浜冷链园区、嘉兴平湖、西安高新、济南高新区二期等冷链园区；亚冷新增全温区高标冷库，上海嘉定区、上海松江区、广州黄埔区、郑州经开区、长沙雨花区等多地冷链园区；万鑫冷链在太原平安物流园、合肥普洛斯物流园、西安瀚溥智慧冷链园区布局高标多温区仓；郑明物流新增张家港、昆山玉山、重庆远郑等多家温控供应链产业园。

三、冷库市场行业变化及趋势

1.国家有关部门对冷库市场进行监管，有序优化市场环境。

全国各地市场监督管理局陆续发布《关于对非食品生产经营者从事冷藏冷冻食品贮存业务进行备案的通告》，通告指出：从事冷藏冷冻食品贮存服务提供者应当向其营业执照所在地备案机关进行备案；不再从事冷藏冷冻食品贮存服务的要注销备案信息；未按照规定备案的冷库由相关部门责令改正，给予警告，对拒不改正和情节严重的处以高额罚款。

2.进口冷链食品集中监管仓成为冷链食品疫情常态化防控的“主战场”。

在疫情防控常态化背景下，市场监管部门加大进口冷链食品检查力度，依法查处违法违规进口冷链食品，强化对食品生产经营企业进口冷链食品的追溯管理。市场监管总局正全面推进进口冷链食品追溯管理平台建设，实现全国90%以上进口冷链食品可追溯。对进口冷链食品犯罪行为严厉打击，多方合力，共同维护园区进口冷链食品安全。随着消费者对进口冷链冻品需求越来越大，跨境冷链发展迅速，保税型冷库需求将会快速增加。

3.多方需求升级，科技驱动转型发展。

（1）强监管下，冷库资质证照成为品牌客户寻找库源的首要条件，高标准建设多温区仓，配套恒温、恒湿仓储，同时为客户提供个性化 、多元化的服务，已逐渐成为冷链产业园区未来发展的重要趋势。

（2）果蔬类等农产品需求量及仓储标准要求越来越高，在政策引导下，各地将进一步加强农产品产地冷链物流基础设施建设，不断加快冷链物流网络的布局与下沉。

（3）随着消费升级，生鲜电商市场不断扩大，批发市场、餐饮企业、连锁零售、新零售等对冷链物流的需求持续增加。其中冷库需求涵盖产地仓、中心仓、区域分拨仓、城市配送仓、网格仓等。

（4）冷链物流行业深化高技术的应用，在人工智能、物联网+和大数据的赋能下，冷库数据可视化、智能化、数字化将是大势所趋。

总的来说，冷库建设作为重产投资，且回报周期长，投资决策还需谨慎。面对冷链行业越来越激烈的竞争环境，冷库建设必须提前做好规划设计，寻求差异化、专业化的运营手段。建立自身核心竞争力，才是企业实现可持续性发展的重要途径。