房地产发展对经济增长的影响研究

刘晓婉?岳芹?李晓然

在2018年，中央多次重申必须坚持对房地产的调控目标不动摇力度不放松，于此同时，各地政府积极采取各种措施进行调控，达到“稳地价、稳房价、稳预期”，当前房地产发展整体趋于平稳。房地产的发展与经济增长有着极其紧密的联系，产地产的发展直接关系到人民的居住，房地产发展在我国的经济增长中起着重要作用。房地产行业现与很多行业息息相关，房地产建设中会推动相关行业的发展，例如建材等;房地产的销售中能解决资金流动性问题;房地产中的物业板块可以带动国家经济的发展，特别可以间接增加银行的收入;并且房地产的发展进步拉动国家相关企业的进步。

一、房地产发展的价值

（一）促进经济增长

目前，中国房地产经济的发展也离不开其经济的迅猛发展，两者相辅相成，房地产的增长吸引了很多中外投资的加入，为房地产发展提供了有效的经济支撑，促进了房地产市场的增长，同时促进了社会整体经济的可持续化发展。正是这樣的良性循环，随着国家经济状况的发展，国家在房地产也投入了大量的人力物力和财力，房地产发展需要密切的与国家的政策法规紧密的联系在一起，符合国家的战略发展规划，促进经济的不断增长（见图1）。房地产在我国的经济占有重要地位，房地产的良性发展有助于拉动经济水平的增长，推动发展建设走向现代化国家。

（二）改善民生居住水平

目前，中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循，全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外，尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障，都还离不开房地产。可以确信，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业.是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。

在2018年，房地产产业作为保障和改善民生的重点领域，中央多次重申必须坚持从严调控，地方政府也积极响应落实贯彻“房住不炒”，随后房地产的发展趋于平稳，金融风险得到有效控制和防范。中央指出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”，从而在国家政策下房地产市场经过不断的发展，为人们提供了更美的居住空间，大大提升了人们的幸福指数。

二、 2019年房地产发展面临的新形势

（一） 房地产市场健康发展机制需加快建立

2019年政府完善住房市场体系和住房保障体系。政府需要根据产业转移和人口流动趋势，制定相关的政策或实行部分调控，实现住房供给与需求的空间匹配，加强房地产市场供需的双向调节，并且限制性政策需要部分微调，强化舆论引导和预期管理。同时，降低人口流入较大热点城市的保障性住房准入门槛，加强公租房、共有产权房等保障性住房的管理。适时推进棚户区改造，因地制宜实施棚改原地回迁安置，解决城市中低收入人员的住房困难的问题。

一是从偏重需求侧转向注重供给侧。从开发资质上，建议取消房地产开发的专属权力。在土地供给上，应以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，推进市场化跨省换地，优化土地在地区之间、城市之间的供应。在需求端，要保持房地产金融政策的连续性和稳定性，不再把房地产作为短期刺激经济的手段。坚持差异化的住房信贷政策，支持刚需和改善群体购房自住，控制投资性购房;避免住房金融政策调整过快过急，导致市场短期内剧烈波动，引发处置风险的风险。

二是根据不同功能划分住房市场。建议将纳入规划的住宅用地按照用途分为四类：第一类是保障房，应占规划土地面积的30%，达到节约土地，降低造价的目的。第二类是本市居民首套不可转让的基本住宅，应占规划土地面积的50%。第三类是改善性自住房用地，其产品仅限于第二套房，在5年内不能转让，可占10%。第四类才是没有任何购买和交易限制的商品房，只能占到规划土地面积的10%。

三是推进租购并举的协调发展。建议大力发展住房租赁市场，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。培育多元化的市场供应主体，加大力度鼓励住房租赁消费，继续完善住房租赁支持政策。对个人和企业出租住房给予税收优惠，鼓励金融机构在有效风控前提下对住房租赁企业提供融资服务，支持住房租赁企业在风险可控基础上进行直接融资，鼓励地方政府多渠道增加低成本租赁住房用地供应。

四是推进政府涉地收入从以开发环节为主到持有环节为主。房地产税改革可健全地方税体系，推动“土地财政”在完成城镇化的阶段使命后成功转型。房地产税改革方向是将现有房产税和城镇土地使用税二税合一，房地产税的出台也需要考虑时机，需要在经济平稳时出台。

（二）国际形势对中国房地产经济的挑战

2020年初疫情发生以来，美联储先后通过降息至零利率、无限量化宽松（QE）等手段缓冲疫情冲击。考虑到美国2021年疫情严峻、经济低迷，预计2021年仍将维持低利率货币宽松环境。2020年全球范围内经济下行压力增加，2020年美国经济衰退风险增加，英国脱欧协议未通过，德国进入“后默克尔时代”，在经济全球化趋势受阻和流动性收紧的背景下，全球经济风险增加。国际经济发展局势对中国房地产市场保持平稳健康发展提出了挑战。因此，整个房地产发展需要稳房价稳地价稳预期、保持房地产市场的健康发展，从而保证国内经济稳健的增长。房地产是周期之母，房地产短期看金融。2020年在低利率和货币宽松的推动下，房地产市场的复苏对3月以来的这一轮经济复苏周期贡献明显。但是，随着5-6月以来货币政策回归正常化、边际收紧，，但考虑到2020年拿地较多、2021年长租房发力，预计房地产投资韧性较强。房地产长期看人口，区域分化将是未来的主流。