人和地产高新区地块项目策划与规划策划研究

谢芮

摘要：旧城区的建筑改造伴随着城市进程发展的脚步被提上了新的日程，迫在眉睫。那么，如何打造一个既满足经济发展又符合当地人民的生活需求，同时还能符合未来城市进程的策划。便是本文所研究的重点。

关键词：城区保护与更新 策划研究

现阶段，城市更新在全国范围内正在如火如荼的推进，国家发改委提出，加快推进城市更新，是新型城乡发展的重要任务。人和集团在我国西南地区已深耕多年，开发过例如人和莱茵湖畔、莱茵鹭湖、公园溪府等优质楼盘，本项目受业主委托，做一个概念性策划和规划，去投标区域地块城市更新的前期合伙人，最终以项目中标暂时告一段落。

项目概况简介：项目地址位于南宁高新区最主要干道高新大道的北侧，占地680亩，现状是新圩村和德村等城中村，从近年来高新区的发展来看，这些城中村严重阻碍了城市的发展，许多条道路到此就成了断头路。所以，借着城市更新大趋势的兴起，政府下定决心，要对这些城中村有计划，有规划，有步骤的进行更新。

项目难点分析：那么，项目难点也由此浮出水面：第一，如何满足政府对于经济发展，城市发展，政府政绩的硬性要求？第二，如何满足原著居民对于新的生活栖息地的要求？第三，如何满足业主对于未来开发效益最大化的要求？

解决问题方案研究：首先，针对政府的需求，我们对整个高新区，乃至南宁市的发展进行了一个深入的剖析。我们发现高新区的经济发展，长期处于不温不火的状态，除了大部分的科技和工业等企业之外，商业发展一直处于落后的情况，除了有一个安吉万达片区发展还算可以，基本上没有什么可圈可点的热点项目能够给人们留下深刻的印象，中关村的欧洲风情小镇也因为不再对外开放失去了热度。

纵观整个高新区，高新大道位置和地位及其重要，所有规划沿高新大道左右展开，本地块又位于高新大道的中心位置，所以，我们提出了一个高新CPU的概念，意思是能够成为激活高新区新一轮发展的核心驱动力，我们希望打造一个以智慧为依托的新的高新生活居住地。

整个地块由三个组团构成（由CPU三个字母拆分而成），分别为云端里（cloud）智享汇（pro+）和理想城（utopia），各个组团下又由不同的小的组团和及其丰富的业态构成，通过规划自然形成了有规律且通达的道路，彻底打通地块和周边地区的任督二脉，带动周边经济的快速增长。同时，通过项目定位，为高新区留住新一代人才，进而，真正的为政府经济发展赋能。

第二，针对原著居民对于新生活的要求，项目组对地块进行深入的走访调研，挖掘出了机具历史和生活意义的大夫第宅院，黄氏宗祠，滕氏宗祠，古榕树等建筑和场所，通过对这些建筑和场所的保护和修建，为人们留下美好的历史和生活记忆。我们也由此提出了项目的第二个重要规划定位和思路，那就是新旧融合，知古鉴今，规划上通过一条主要的村庄历史脉络将这些重点保护和修建的内容串联起来，形成整个项目开发的骨干，再由此散发生长出新生活的枝芽，构成项目不同组团的皮肉，进而形成一个既有新智慧，又有历史记忆的有温度的新社区，从而让原著居民愿意支持城市更新的推进，也更愿意留下來继续以后美好的新生活。

第三，如何满足业主对于未来开发效益最大化的需求？解决这个矛盾才是本项目的立足的根本。在解决问题之前，我们先回到上位规划，从规划上来看，除去商业，公建等用地，剩下的70%的居住用地才是实现利益最大化的重要依托，其中还要有一大部分是安置房，为了达到目的，我们采取了两个重要的策略：那就是合理选取安置区的位置和打造项目差异化。紧邻高新大道我们作为主要的商品房开发选址，安置区选择到沿街靠里面一侧，既能保证与保留建筑充分融合，又不占用溢价空间高的居住地块。打造项目差异化主要从建筑风貌下手，采用高新区运用比较少的新中式建筑外立面和商业街，从经济投入和外观效果都能取得较为理想的效果。这样我们也解决了开发商的需求。

项目策划改革亮点：亮点一，整个地块沿高新大道长向展开，并且沿街规划的城市绿化带，利用此优势，结合规划的商业街打造了一个居民休闲漫道系统，功能类似于国际流行的高线公园，解决了高密度城市环境下居民对于绿地和体育运动的双重需求。亮点二，在地块中心位置还设计了一个以高科技灯光打造的网红打卡雕塑，取名智慧芯，既能给路人留下深刻的印象，又能吸引客流，带活规划设计的商业街区，甚至可以带动周边城市地块和市场的经济增长。

项目规划是一个项目的实施指引，而项目策划则是为项目开发提供准确的定位和思路，更好的引导项目规划的实施性和落地性，也是对我们规划设计过程的归纳和总结，从提出问题，到解决问题，到如何更好的解决问题，策划是一个项目重要的根基，本项目中，解决问题的思路，项目定位的梳理以及最终保证多方利益的策略正式策划和规划的灵魂所在，如果在后期具体开发中再结合投资与收益测算，那就会形成策划、规划与经济测算的完美闭环。

参考文献

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[5]刘鸿鹏·融合城市设计与项目策划的控制性详细规划编制研究·城市建筑·2020（01）

[6]刘颖婕·房地产开发前期策划与规划设计的结合探究·住宅与房地产大众文艺·2019（09）