多元供给主体保障租购并举住房制度研究

范文帅

摘要：加快培育与发展租房租赁市场，形成“租购并举”的住房市场体系，是新时代我国房地产市场发展的重中之重。党的十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”本文以国家住房制度改革目标为指引，通过发现现行住房租购并举存在的问题，推动形成多元供给主体保障租购并举住房健康发展的长效机制，满足人民群众多样化住房需求。

关键词：多元供给主体;租购并举;可持续发展

一、引言

党的十九大报告提出，”加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，彰显住房回归“居住属性”的改革导向，明确了住房制度的改革目标。建立“租购并举”的住房制度，有利于保持房地产市场平稳健康发展，是实现住有所居的有效途径。“购”的一端火热，“租”的一端薄弱，长期“重售轻租”不利于市场稳定健康，可见补齐住房体系中“租”这个短板的重要性。

二、“租购并举”制度的现状

（一）购房市场火热

1.内部原因

土地资源具有稀缺性;房子供应是有限的，而人们的需求不断增加，导致房价上涨。其次，房地产具有资本品与消费品的双重属性，但人们将住房视作投机炒作与谋利的工具。从图1看出，2010年-2019年我国房地产投资总体上呈上升趋势，较于2010年，2019年投资额为132194.26亿元，比2010年48259.4亿元提高了27倍，上升趋势明显。

2.外部原因

经济快速增长，城市化加速，人口加快集聚等因素也会导致房价上涨。我国经济增长良好，城区范围不断扩大。而且，由于我国省份较多，各地区差别较大，房地产呈差异化发展态势，市场分化明显，人们大多往大城市集聚，导致当地房价上涨。受人口老龄化影响，二孩全面放开，三孩提上议程，刺激人口增长，购房需求加大。

（二）租房市场薄弱

首先，供应量短缺。租赁市场供给短缺，在一些人口集中涌入的大中城市，租赁住房供应显著不足。其次，租赁市场层次化不足，市场租赁房源“老龄化”。最后，住房租賃管理法规体系不健全，部分法规脱离租赁市场实际。

三、“租购并举”制度各供给主体协同合作的问题分析

（一）政府角色定位不清，职责履行缺失

从购房端来看，房地产投资的过热与失衡，有些地方政府为片面追求经济快速发展，人为地将其他资源全部用于房地产的开发建设中;部分地方官员为了提高个人政绩，利用土地资源招商引资，大搞政绩与形象工程。从租房端来看，有些项目将保障性住房的“经济”、“适用”原则抛在一边，出现保障性住房规划建造标准过高，面积超大等现象，导致住房困难家庭难以承受租售压力。

（二）社会化租赁机构不成熟，供需矛盾突出

一方面，租赁机构遭遇发展瓶颈。经营模式固化，租赁机构高价吸收房源，低价出租给租客，以抢占市场份额，但并没有成熟的融资模式和稳定的资金链。盈利模式不成熟。住房租赁机构装修、物业、人力等支出大，造成租赁市场的亏损状态，经营难以长期维持。服务能力有待提升，住房租赁机构规模不断扩大，但其服务质量和管理水平却被忽视，对于租房的年轻人造成一定的心理落差。

（三）个人投资住房带来“炒房热”，对出租住房排斥

从购房端来看，投资房地产收益高。相对于房价涨幅而言，银行存款利率等利润率小，股市等投资风险较大，投资者更愿意把钱更多地放在投资房地产上，积极参与炒房。从租房端来看，大城市外来务工人员越来越多，而租赁期限的长短不固定;闲置的房子可能是学区房，或者具有指定用途，导致出租人不愿对外租赁。

四、协同推进“租购并举”制度各供给主体的解决路径

（一）明确政府角色定位，履行政府职责

从购房端来看，政府应合理调控住房需求，遏制过度投资、投机，控制当前过旺的住房需求。必须落实和完善有区别的税收、信贷政策;对违规转让住房的房地产开发企业、中介服务机构依法查处;控制房屋拆迁规模，加强拆迁计划管理;加大结构调整力度。从租房端来看。明确落实政府主体责任;制定保障住房政策及法律法规制定，出台一些优惠政策;实现土地资源合理配置。

（二）社会租赁机构专业化发展，解决供需矛盾

社会化的租赁机构要转变开发模式，保证开发商利润的前提下更多的满足人们的住房需求。其次，借助互联网平台。研发更便利的租赁平台，方便租客，提升服务品质，并实现对租客与房屋的有效管理，推动行业从同质化竞争向差异化竞争转变，向机构化、品牌化、市场化方向发展。最后，企业要进行金融创新，盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给。

（三）缩小收入差距，承租人转变思想观念

从购房端来看，造成“炒房”热度居高不下的原因在于收入分配差距的扩大，房价过快增长会造成中低收入者生活水平的下降，拉大贫富差距，因此缩小收入差距可以使房地产市场趋于正常化。从租房端来看，住房租赁首先应该明确住房租赁行为规范。一方面订立合同，形成契约关系。另一方面，加强住房租赁登记备案管理。其次，国家政策应该由出租人向承租人倾斜，保障承租人的利益。

五、结语

近年来，我国房地产价格水平偏高，居民住房可支付能力不断下降，住房市场的供需矛盾突出。住宅的双重属性决定了我国住宅市场租购并举的供给制度。必须加快培育和发展住房租赁市场，形成“租购并举”的住房市场模式。通过构建政府、市场与个人协同合作的供给方式，研究商品房与保障性住房两类供给并存的内在机理，保障供给多样性，进而形成住房市场平稳健康发展的长效机制。

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