不动产登记与地籍调查

杨候勇

摘要：新的社会形势下，随着市场经济的不断发展以及工程建筑的不断建设，不动产登记作为登记机关的行政行为，而地籍调查是地区土地登记的重要内容之一，两者存在相辅相成的关系。吕梁市不动产登记与地籍调查工作的进行直接关系当地的房地发展，从而关系到吕梁市人民的自身利益。基于此，本文对不动产登记与地籍调查进行分析，从而采取科学合理的措施，正确处理二者的关系，从而加强不动登记与地籍调查的工作管理。

关键词： 不动产登记;地籍调查;管理工作

随着中国经济的迅速发展，房地产行业更是突飞猛进，自《不动产登记暂行条例》出台以来，不动产登记工作才能进一步有条不紊的进行。基于此，吕梁市需展开相应的审计与调查主要状况工作。在此过程中，相关人员需要了解不动产登记以及地籍调查工作的相关知识以及现状，从而为完成相关工作打下坚实的基础。

一、不动产登记与地籍调查的基本概念

（一）不动产登记

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

（二）地籍调查

国家为满足土地登记的要求，依照法定程序，通过权属调查和地籍测量的方法，查清每一宗土地的基本情况，并以图、簿表示，为土地登记、核发证书提供依据的调查工作。

二、不动产权籍与地籍调查工作的状况分析

（一）抵押权、地役权等权益的首次登记情况

不动产权籍是对不动产登记权利的概括。在一些主要权利的首次登记之前，相应机构不需要登记不动产的各种信息，需要当事人通过权籍调查提供相应材料。与此同时，抵押权、地役权等权利的首次登记不需要不动产权籍调查。这些权利的登记是要以主要权利登记为前提条件。主要权利进行登记时，不动产的相关信息在登记档案上有相应记录，因此在办理抵押权、地役权等权利的登记时。相关机构应根据权利合同在登记档案上加上抵押权、地役权等权利的相关信息即可，不需要进行权籍调查。

（二）不动产首次登记后的不动产地籍调查情况

在不动产首次登记之后，相关档案已记录相关信息。因此，若界址为发生变化时不需在进行地籍调查。对此，相关文件规定：“申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化时，原有的调查文件继续有效。”有地区表示，不开展地籍调查，无法查明界址有无发生变化。还有地区表示，登记过程中，可能存在界址测量不精确的问题，造成错误现象。笔者认为，对于不动产登记的结果都是经过当事人反复确认。如果在地籍调查中出现问题时，当事人会产生异议并重新进行地籍检查，不会任由不动产登记存在错误现象。因此，不动产进行首次登记后不需要不动产地籍调查。

（三）权属工作、测量工作、审核工作的分配情况

对于不动产登记事宜以及地籍调查工作，权属工作以及測量工作应由当事人亲自完成，之后，再有相应机构进行审核工作。针对此类工作的完成情况，很多工作人员并不清楚。对于此类问题的解决应从当事人以及相关机构的共同权利出发。地籍调查是土地登记工作的必要程序，同时也是由国土资源部门完成。因此，相关工作的分配也都是根据《土地登记规则》、《不动产暂行条例实施细则》等国家针对不动产登记与地籍调查的相关政策实施的。因此，可以保证分配工作的合理性。

三、不动产登记与地籍调查的工作建议

（一）提高工作人员的自身素质

工作人员自身素质的具备是完成不动产登记与地籍调查工作的首要条件。基于此，相关管理部门在录用工作人员时，对其多方面进行考察，并开展相应的培训课程。之后，可根据工作人员的具体表现安排表现俱佳的工作人员外出进修，从而为提升工作人员的自身素质打下坚实的基础。

在录用工作人员时，要从学历、最终成绩、专业理论知识、实践操作以及工作水平等多方面进行考察。在入职前，要求其做到对不动产登记以及地籍调查工作的基础知识的学习，相关管理部门做好一定的培训工作。在进行工作培训期间，首先要求工作人员学习并掌握相关的理论知识。基于此，还需要运用典型的地籍调查案例对相关人员进行实践操作的练习，从而在提升理论知识的同时，加强专业素养。与此同时，工作人员之间也应相互分享自己的实践经验，从而取长补短，不断提升自身的工作能力。必要时，还需要聘请专业技术人员开展主题讲座，从而加强工作人员队伍建设，提高工作人员的整体素质。

（二）根据地区发展状况进行地籍调查工作

在不动产登记与管理过程中涉及相应的地籍调查工作，在工作人员开展地籍调查时应根据我市地区发展状况。随着我市建筑规模的不断扩大，原有的地籍图件已无法满足地籍工作的需要，因此，工作人员需要实行新的地籍调查与测量。我市吕梁山脉由北向南纵观全境。基于此特点，在进行地籍调查工作时，应核实当地宗地界址的实地位置，并掌握人民的土地利用情况，从而做好地籍调查工作。

总结：

综上所述，不动产登记与地籍调查工作相辅相成。工作的开展需要以国家相应政策为基准，对吕梁市的土地资源管理工作进行进一步完善。在此过程中，管理人员以及工作人员需要提升自身的素质以及对工作的重视程度，从而提高工作效率，推动不动产登记与地接调查工作的可持续发展。

参考文献：

[1] 王跃磊. 浅议不动产权籍调查与地籍调查的关系[J]. 智能城市， 2018， 004（022）：35-36.