农村宅基地有偿退出补偿标准研究

孙云云

摘要：现如今社会，农村宅基地除了保障农民的居住权外，其经济价值也不容小觑。然而当前农村中闲置宅基地比比皆是，据统计，已占到了宅基地总数的百分之二十五。我国在2015年通过《深化农村改革综合性实施方案》明确规定建立宅基地有偿退出制度，2019年最新通过的《土地管理法》中进一步明确：允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。虽然法律对宅基地退出进行了规定，但规定的远远不够，关于补偿标准方面仍是空白，各地补偿标准不一致严重降低了农民退出宅基地的热情。因此，宅基地退出补偿标准必须尽快出台。

关键词：宅基地;有偿退出

一、宅基地退出原因

（一）提高土地资源利用率。古往今来，农民的生存发展就与土地息息相关，保障农民的居住权一直是我国坚持的大政方针。随着城镇化的快速发展，截止到2020年，仅因农民工进城发展等原因，全国的农村宅基地闲置，就达到了16亿多平方米，"空心村"持续增多，宅基地闲置问题日益严重，作为农村重要的经济资源的宅基地被严重浪费。实施宅基地退出制度，盘活宅基地对于促进宅基地的高效利用意义重大。

（二）推动城镇化进程。2020年我国城镇化率已接近百分之七十，正是全面转型的关键期，目前，两栖占地现象严重，产生原因有一方面就是宅基地退出补偿标准存在问题。为推动我国城市化进程，加快农民向城镇安居乐业，需要削减两栖占地的规模，退出闲置宅基地是时代发展的必然要求。所以，从推动城乡一体化发展、推动城镇化进程等角度，必须制定科学的宅基地退出补偿标准。

二、各地农村宅基地退出补偿标准

统一合理的退出补偿标准是促进宅基地有序退出的关键一环，对改革的顺利实施起决定性作用。2015年起我国开始宅基地退出的探索，各地区出台了各具特色的补偿政策，我们重点探讨以下几种。

（一）以宅基地地段为标准。2017年，平罗县作为宅基地改革试验区，出台了《农民宅基地、房屋、承包地收储参考价格暂行办法》，平罗县人为的将宅基地划分成了不同的區域，根据区位的差异性制定了不一样的收储价格标准，其中城关镇作为一类区域宅基地收储价格为10000元;以高庄乡、头闸镇为代表的六个乡镇是二类区域宅基地，价格为为9000元;三类区域宅基地则包括了陶乐镇、通伏乡等六个乡镇，是价格最低的区域，规定的收储价格为8000元。宅基地标准面积为267平方米，高出部分宅基地，依照庭院经济用地价格实施收储。此外，对于房屋的补偿还参考了其他因素，例如所有权证、建造年限及结构、装修程度等。

（二）以宅基地的占用类型为准绳。余江县将宅基地分为五类，分别为一户一宅（标准面积）、一户一宅（超面积）、一户多宅符合规划的多宅部分、一户多宅不符合规划的多宅部分、本集体经济组织以外人员占用宅基地等。占用类型决定了补偿方式：一户一宅自愿主动退出的农民，给予进城购买指定商品房的优惠;一户一宅超面积的，责令拆除超出面积，拒绝拆除的，必须向集体支付有偿使用费;一户多宅的鼓励无偿退出或支付宅基地使用费;本集体经济组织以外人员占用宅基地，原则上退出给予补偿，不退出的，按照使用面积有偿使用。余江县主要采取了货币补偿，但并没有提供固定的补偿标准，仅仅规定补偿金额的上下限。

（三）房屋和宅基地分别补偿。金寨县将房屋和宅基地相分离，按照不同标准分别补偿。地上房屋按照结构不同设定了每平方米600元、430元、350元、250元四级补偿标准。而宅基地的补偿也根据是否确权、是否超面积等情形规定了不同的补偿标准：其中宅基地已登记确权且符合规定面积的，按照每平方米70元的价格给予补偿;超出标准的，则是每平方米35元的价格。如果未确权登记发证，那么补偿面积不得超过160平方米。

我们可以看到，不同地区相同面积的宅基地退出补偿标准有很大差别，甚至相同地区不同乡镇之间也存在不小的差异。这些差异的使得同地不同价，很大程度上影响了农民参与宅基地退的热情，宅基地改革举步维艰。

三、宅基地退出标准的完善

（一）统一宅基地退出补偿标准。虽然出台了若干宅基地退出的政策，但缺乏具体的配套设施。当前施行的《土地管理法》仅初步规定宅基地可以退出，原则是自愿有偿，规定过于笼统，针对宅基地的补偿标准未作明确规定。而地方关于宅基地退出的政策又千差万别，多种多样，关于宅基地的补偿首要问题是房、地补偿问题，宅基地退出是仅补偿房还是连地一起补。补偿房是只包括住房还是同时包括附属设施。另外各地政策未上升到法律高度，难以推广实施，甚至可能存在与上位法相抵触的规定。因此，统一的宅基地退出补偿标准需尽快制定。建议以试点地区实践经验为根基，制定广泛适用的宅基地退出补偿标准，弥补当前法律空白。

（二）发挥农民主体身份，充分尊重农民意愿。政府在当前宅基地退出政策制定过程中发挥主导作用，农民未能充分参与进来。然而宅基地是农民生存根基，农民是宅基地的使用权人，是参与宅基地退出的主要人员，要充分调动农民的积极性，畅通农民表达意愿的渠道，及时反馈出现的问题，听取其关于补偿标准的意见，增强农民在宅基地退出制度中的参与感。

（三）聘请专业的宅基地价格评估机构进行评估。宅基地情况各异，退出补偿标准的确定，应充分考虑区域经济发展水平、退出土地用途、增值潜力、当地供求关系等因素。为确保补偿标准确定的科学性、公平性，应引入专业的评估单位，确立多元化的退出补偿标准，最终补偿标准的确定要以评估结果和基本的补偿标准为依据。

农村宅基地问题是治国安邦的重中之重，事关数亿农民的切身利益，宅基地退出补偿更是农民关注度非常高的问题。充分听取农民意愿，建立科学统一的补偿标准，才能顺利推进宅基地退出政策的高效实施，最大程度发挥土地潜在价值。

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