论民法典新设居住权的意义

杨嬿宁

摘  要：民法典新设居住权制度迎合民生国策，符合人口老龄化的社会现实，有利于保障弱势群体的居住利益，能够作为我国住房保障制度的补充，利于遏制房价高涨的趋势，而且还能够扩大房屋的利用价值，对于司法实践具有积极意义。本文着重分析民法典新设居住权的意义，不仅可以深刻理解国家制定这一制度的初衷，还可以为今后更好地建立居住权制度研究奠定理论基础，符合现代社会对居住制度的时代要求。

关键词：居住权;弱势群体;物权;民法典

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-9052（2021）08-00-02

《中华人民共和国民法典》是我国第一部以“法典”命名的法律，自2021年1月1日起实施。从1986年的民法通则到现在的民法典历经35年的时间，民法典在中华民族法律历史文化的基础上，借鉴全世界各国民法典建设的精髓，将建国以来经过70多年法律实践形成的民事法律及规范进行整合，开创了我国编纂法典的歷史先河。民法典从现实意义上说，是体现我国平等保护生命健康、财产安全、公平交易、维护人民的幸福生活和人格尊严等方面权利的一部法律典籍。从深入意义上看，是一部为人民利益和愿望谋福祉、顺应时代发展要求，充分体现具有中国特色社会主义性质的民法典籍。本次民法典的亮点之一就是新设“居住权”。这一创举符合国家近年来对于保障性住房供给，满足不同层次、多样化的居住需求，多主体供给、多渠道保障以及租购并举，妥善解决住房问题的民生政策，具有重大的现实意义。

一、居住权符合人口老龄化的社会现状，实现以房养老

依照国际惯例，一个地区进入老龄化的标准是65岁以上老人的数量占人口总数的7%。据国家统计局发布的统计数据显示，截至2018年末，我国总人口的11.9%的是65岁以上的老年人，预计到2050年中国老龄人口数量将占总人口的34.9%。老龄化的困局带来的就是如何养老的问题，以房养老一度成为社会热点问题。“子女在取得父母房产后，非但不履行赡养义务，反而还将老人赶走”“以房养老‘套路贷’等此类社会新闻频发。新实施的民法典将居住权写入第二编第十四章，居住权法律地位的确立填补了房屋所有权与租赁权之间的空白地带，妥善解决了部分老人老有所依、住有所居的问题。按照民法典规定，老人可以在将房屋所有权转让给子女的同时，通过合同约定的方式保留居住权，这样即使老人将自己名下的房屋所有权转让给子女，子女在取得房产后也有继续赡养老人的义务，避免了因房产纠纷而影响亲情的现象。这样既缓解了老人养老的经济压力又解除了“无家可归”的后顾之忧。

二、居住权制度能够保障弱势群体的房屋居住权

第一，民法典规定，婚姻双方共同房在离婚房产分割后，无房方在未完成取得有方补偿款之前享有分割房产的居住权，有效保护了无房方的合法权益，避免了有房方拒不支付补偿款问题。在离婚诉讼案件中，财产纠纷主要集中在共有住房的分割上。在离婚后，通常放弃房屋所有权的一方会面临居住困难问题。很多男性离婚后就算法院判决房屋归属孩子所有，离婚女性享有居住权，但是现实中又面临着执行难的问题。对方转移财产也造成执行难的困局。民法典新设居住权制度后保障离婚后弱势一方的居住权，也有利于解决离婚案件判决后执行难的问题。

第二，居住权制度与房屋所有权制度并不冲突。房屋所有权人通过法定方式赋予特定关系人居住权，不仅保障其权利还有效承担自己供养和抚养的义务。比如，赋予特定关系人（包括亲属甚至保姆）居住权，让其不再颠沛流离，能够居有定所。居住权还能够保障房屋所有权人将居住权转让后仍保留房屋的分配权利，因此转让居住权并不会对自身拥有的所有权产生影响。此制度兼顾了各方的利益，既可将房产的所有权留给继承人，又保障特定关系人享有居住权，实现了住房使用价值的最大化。

三、居住权制度是我国住房保障制度的有效补充

在打赢全面脱贫攻坚战的前提下，我国住房保障制度进入以“多主体供给、多渠道保障为主，租房与购房并行”为总体建设思路的全面住房保障阶段。居住权制度提供了一种房屋新的利用方式，是国家对房地产市场宏观调控的新思路。近20年来我国房地产市场一直处于高位运行状态，背离了住房的主要居住功能。我国相继出台廉租房政策、公租房政策、经济适用房政策等以满足城市居民的住房需求。刚出台的限制房贷的措施更是有效打压了炒房赚钱的态势，可谓是多措并举，以满足我国低收入群体的住房需求。但是这些住房举措仍然存在不可避免的缺陷。公租房、廉租房都是基于国家保障性的住房政策，以租赁的形式取得房屋的短期居住权。当租赁合同时效期满或租赁关系解除后，居住权也随即解除，该政策保障是使用人短期的债权性的而不是房屋的所有权，从保障的期限以及稳定性来看是有限的。而居住权法律地位的确立，明确了房屋居住权的物权性，其权力长期性和稳定性受法律保护。相比廉租房和公租房，经济适用房虽然也是政策性住房，但房屋所有人享有30%的部分产权。即使在满5年后按房价差的70%补交土地收益和按市场价购买可以取得完全产权，但需要在一定的约束条件下进行。对此很多炒房客和投机者利用这一政策为了低价取得房屋用尽心机，钻政策空子攫取高额利润。民法典新设居住权可以根治这一问题。本次民法典通过确立居住权既保留了房屋所有权，又可把居住权转让给迫切需要住房的群体。从法律上解决了需房群体的住房需求，同时限制了投机炒房行为，保障了我国住房保障政策行远致稳。居住权法律地位的确定为解决我国贫困人员住房问题提供了新的法律途径，弥补了住房保障制度的不足和缺陷[1]，是切实解决民生问题、全面实施小康社会的新举措。

四、居住权长期稳定性有利于遏制房价高涨的趋势

从2004年开始我国房价一路上涨。自古以来中华民族对土地的就有深厚的情感，进入新时代后，中国人仍秉承了这一传统，将房产投资作为规避风险的法宝，致使我国房地产市价格居高不下，而高昂的房价让住房刚需群体望而却步。国家出台各种政策遏制房价的高涨收效甚微。民法典明确了居住权的法律地位，将有利于稳定我国房地产市场价格实现平稳回落。居住权是一种他物权，即物权范围内的用益物权。居住权人可以在规定期限内享有他人所有权房屋实际使用权，在通常情况下不得将居住权转让，也不可以随意改变房屋用途。相对于房屋租赁使用权，居住权具有长期性，其权力存续时间以合同明确约定的期限或者居住权人的生存期限为时限。通常情况下，人们是以购买的方式获得房屋的所有权，或以租赁方式取得租赁房屋的使用权。居住权相对于取得房屋所有权来说所承担的经济压力更低，性价比更高。一般来说，设立居住权的房屋的交易价格远低出所有权房屋的市场价格，而保留了所有权只出让居住权的房屋价格就更低。对于有住房需求的人群来说，这无疑是以最低投入满足住房需求的最佳途径。在没有居住权制度存在的情况下对于刚需人群来说买不起房子只能去租赁。租赁住房是不可能满足人们稳定、长期居住的愿望。居住权的物权性质相对于租赁这种债权来说更具有长期稳定性，符合人们的住房需求。总之，在房价居高不下的情况下，民法典新设居住权一方面对于所有权来说性价比更高，能够降低刚需人群买房的压力，另一方面相对于租赁这一债权来说更具有长期稳定性。这一制度的设立为满足人们的住房需求提供了新的模式，对于稳定房价也具有积极意义。

五、居住权对于司法实践意义

在民法典颁布实施前，我国已经在相关的司法解释和司法实践中明确了对于需要设立居住权制度的苗头。最高人民法院关于婚姻法适用的司法解释（一）27条第3款，以及高院关于审理离婚案件财产分割意见第14条等司法解释中对于离婚后无住所的弱势群体方居住权保障的规定。从1990年起，法院在审理离婚案件的司法实践中，开始注重离婚后无住所方的居住权保障问题，在一定程度上保护了弱势群体合法权益。在司法网站上搜索关键词“居住权”，以民事案由和裁判文书达5万多至6万份，其中婚姻家庭和继承纠纷达1万多份。由此可见，居住权是用益物权的现实体现，有力保障了社会弱势群体应享有居住权的基本民事权利。在民法典出台之前，司法实践中对于“居住权”的界定只在债权的范畴，法官在法无明文规定的情况下对于“居住权”抵抗物权效力的审判更是小心谨慎。这种状况既不利于体现我国社会保障制度的特点，也不利于彰显我国法律的公平、正义，更不能有效维护弱势群体的合法权益。因此，民法典不仅明确了居住权的法律地位，还明确了居住权具有一般物权独立性要求、绝对性内容、排他性特点，具有优于所有权的效力和对抗第三人的效力。物权性质的居住权的存在有利于让法官有法可依，有利于实现法律公平正义的价值，更有利于维护当事人的合法权益，对于改善我国公民住房现状和规范司法裁判行为具有深远的意义。

六、结语

民法典新设居住权制度迎合了国家保障民生政策，符合社会生活的现实需求，也具有积极的司法实践价值。尽管很多学者对此褒贬不一，同时新设的居住权制度存在很多不足有待完善。本文总结分析民法典明确居住权法律地位的意义，以期为今后进一步完善居住权的相关司法解释提供参考。

参考文献：

[1]唐嘉珮.升我国公共租赁住房政策效果的对策研究[D].上海师范大学硕士论文，2013.

（责任编辑：董维）