房地产住宅项目设计管理要点分析

李莉莉

摘 要：房地产住宅项目是一项较为复杂的工程，且工程量巨大，其中包含各种各样的内容。我国房地产事业在发展之初，各个方面都不够成熟，管理也存在一定的问题，没有最大化地利用资源，造成资源浪费，进而延误工期，造成一定的经济损失。因此，加强对房地产住宅项目设计的科学管理，促进工程建设顺利推进，推动我国房地产事业的稳步发展。

关键词：房地产;住宅项目;设计管理

中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2021）04-068-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.034

科学有效的管理不仅有利于企业的快速发展，而且有助于稳定社会秩序。房地产项目设计管理尤为关键，其管理对象既包括与房地产交易有关的机构，也包括相关活动等。就管理本质来看，其与政府行政管理密切相关，虽然其在某些方面是相互独立的，但是在某些方面又具有密切联系。

从住房地产住宅项目本身来看，其涉及的投资金额较大，而且具有较长的工期，因此，科学地分析设计管理是十分必要的，并应采取有针对性的措施对其进行处理，有效引导整个过程的顺利进行，既保证工程进度，也使工程质量得到提升，进而推动现代房地产事业的发展[1]。

1 房地产住宅项目设计管理内容

房地产住宅项目设计管理是房地产各个环节工作开展的基础，在项目建设管理中发挥着十分重要的作用，对房地产工作具有极大的影响。在房地产住宅项目建设过程中，项目设计管理工作包含的内容较多，既有施工图的设计，也有操作规范等。为了更加有效地控制的设计工作，对管理工作进行优化是必要的，由此，可以使房地产住宅项目建设质量有所提升，保证工程项目如期完成，进而更好地控制建设成本，并加快房地产销售。

在房地产住宅项目建设过程中，项目设计是十分重要，也属于前期准备工作。只有将设计方案落到实处，才能有效提升项目建设质量，使项目进度进一步符合预期。因此，在房地产建设中，房地产住宅项目设计具有承上启下的作用，不容忽视。

房地产住宅项目设计管理工作的开展主要是指负责人合理地安排每一个环节，及时发现并解决设计中存在的一系列问题，加强部门之间的沟通与交流，在设计工作中得到相关部门的支持，尽可能地避免部门与部门之间出现矛盾，进而达到高效沟通的目的。在房地产建设中，项目设计属于前期准备工作，其对后期各项工作的开展具有极大的影响，不仅对房地产的销售具有促进作用，而且有利于其更快、更好地实现整体建设目标[2]。

2 房地产住宅项目设计管理要点分析

2.1 明确项目设计要求

房地产设计主要是指把住宅项目的策划通过图纸的方式呈现出来。在设计方案过程中要关注多方需求，不仅要体现甲方的设计思路和需求，设计部门还要对资源进行整合，编制任务书，确定设计方向，进而使项目设计管理质量有所保障。

在设计住宅建筑项目之前，设计管理部门要做好准备工作，综合分析用地指标、环境条件等方面的内容。项目设计管理人员应当地市场进行调研，了解当地的产品竞争力、客户购房意向等市场行情。设计住宅项目方案时，为了使任务书编制得更加科学合理，一定要充分考虑成本控制要求、地产公司对产品总体定位等方面的内容。

目前，住宅项目设计主要分为三个阶段。第一，方案的设计阶段。在前端设计管理中，方案设计是十分重要的，包括成本控制、产品定位等内容。第二，初步设计阶段。初步设计主要是指方案设计的进一步发展，其中包括工程造价预算书、设备选型等。第三，施工图设计阶段。这一阶段主要包括各类专项设计、节能计算等，就其具体内容来看，其在后端施工阶段发挥着重要的作用，对成本控制甚至设计变更量都具有一定的影响[3]。

2.2 选择合适的伙伴

设计方案尤为关键，不仅与实际成本具有一定的关联，而且与房地产住宅项目的价值有着密切的联系。在房地产住宅项目的设计过程中，由于其所涉及的内容较为复杂，为了保证设计方案更加科学合理，首先需要咨询设计单位，让其根据房地产住宅项目的具体情况，有针对性地提出建议，然后再基于整体角度规划设计方案，选择有用的建议，创新设计方案的内容。虽然此阶段的成本可能会有所增加，但是对整个建设工程大有益处。

在开展工作的过程中，应选择最合适的合作伙伴，要在探讨设计思路的基础上确定方案，有利于在实际施工中基于实际需求得到最优的设计方案。在项目设计阶段，市场调查十分必要，相关部门应充分了解市场的具体需求，分析研究调查结果，基于市场发展需求对项目进行設计。

同时，在不同的设计阶段，应根据实际情况采用不同的设计方案，相关人员要有效协调各个部门之间的关系，提高工作人员的积极性，全面提升建筑质量，推动房地产住宅项目工作的良好运营[4]。

2.3 设计全过程控制管理

设计过程中，设计管理部门要高度重视设计全过程，对每一个设计环节都给予关注，而对于一些复杂的技术问题，应采取会议等方式对其进行解决。如果问题特别复杂，要加强协商交流，安排管理人员与设计人员直接交流，共同开展设计工作。对于设计过程中出现的一系列问题，设计管理工作人员应发现问题及时上报，通过召开研讨会等形式，让建筑企业负责人第一时间掌握设计工作进展，并对其中的关键问题进行讨论、分析、研究，提出解决意见和措施。

设计管理过程中审核尤为关键，应基于设计进度，对不同阶段的成果采取不同的审核方式，加大对设计项目关键点的监督力度。关键节点发挥着至关重要的作用，需要设计管理部门对其进行监督检查。对于一些关键环节，可以让多部门参与其中，共同探讨。对于一些不确定的问题，应收集各个部门的意见，做到早发现、早处理、早解决。

在房地产住宅项目设计管理中，设计结果审核是最后的环节，其主要是指通过图纸将设置意图呈现出来，对工程签证等都具有直接影响。在评审设计结果之前，应将设计方案发给评审部门，使评审人员能够提前了解设计方案，有助于提升评审工作效率。在评审过程中，应提高各个部门的参与度，同时邀请相关专家参与其中，保证评审机制的有效性[5]。

2.4 加强部门之间的交流与沟通

文件设计报批不仅对批准具有决定性作用，而且涉及经济、时间问题，相关人员要认识其重要性，并充分了解设计文件报批的主要内容。这一过程中，政府管理部门发挥着重要的作用，其可以确定项目的合法性，推动各项工作顺利开展。设计管理工作人员应加强和其他部门的沟通，实时跟踪监控，基于市场经济对技术指标进行合理调整。

2.5 注重设计的整合管理

对于房地产住宅项目设计管理，政府管理部门应高度重视住宅项目设计管理工作，加大政策支持和资金投入。随着科学技术的进一步发展，房地产企业应对当地市场展开调研，详细分析企业实际发展情况，明确市场定位和建设目标。房地產企业应加大住宅项目设计管理力度，其中既包括人员管理，也包括资金管理等，可以让相关人员了解到住宅项目设计管理工作的重要性，进而对住宅项目设计管理工作给予高度重视。设计管理应该与时俱进，使用新工艺、新技术，使住宅项目设计方案符合住户的需求，提升其整体质量，进而使其市场竞争力有所提升，推动建筑行业的进一步发展。

与此同时，房地产企业建立完善相应的管理机制，高效且合理地安排住宅项目设计方案，注重打造管理团队，做好人力资源调配，并对其定期开展相关培训，通过建立激励机制，提升工作人员的积极性推动各项工作的顺利开展。

3 结语

设计阶段的管理对建筑建设质量有极大的影响，房地产住宅项目设计管理中，要高度重视设计阶段的管理工作，有利于推动建筑的后续建设，提高住宅项目的质量，推动房地产行业的进一步发展。

参考文献

[1] 李忠富，张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].土木工程与管理学报，2019，30（2）：74-79.

[2] 王严.关于房地产项目的规划设计要点与管理研究[J].建筑设计管理，2019，30（6）：41-43.

[3] 刘小平.浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性[J].市场周刊（理论研究），2010（12）：24-25.

[4] 董小林，陈美玲，薛文婕.浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性[J].建筑施工，2019，33（8）：760-761.

[5] 吴友祥.初探房地产开发项目设计管理要点[J].新经济，2015（17）：63-64.