物业化管理提升社区消防安全之浅见

孙焰

摘要：在城市化进程中，由于房地产所有权的多元化，社区被重新获得了其社会意义，城市综合管理是社会的基本单位。如何提高社区安全对消防工作同样重要。社区作为社会管理的基本单位，是许多活动的基础。社区有其独特的政治、经济和社会文化特点，如何更好地认识社区，调动资源，改进社区消防工作，具有十分重要的意义。

关键词：社区 消防工作 物业管理

一、社区基本类型

40年来，我国一直致力于建设社会主义市场经济，主要是通过建立以公有制为基础的市场经济体制。根据社会经济特点，社区分为三类：

（一）单位制社区

一是计划经济时代成立的社区，由政府机关、社区组织、国有企业控制，曾经属于国有建筑，有权根据人口个性分配住房，然后，改革实施时，基本上改为私有制，其次是社区所有制，在政策允许的范围内，由政府机关和国有企业按照往年自建或商业发展模式建立，社区土地权属于单位，或者社区完全属于业主，但其居民仍然是物业单位。这种社区管理形式较为复杂，主要有三种情况，是由于房屋的破产、重组或变更社区对其单位负有完全责任，在物质、管理和资金方面有坚实的基础;一些社区完全商业化。一旦建立，它们将在市场上全面运作，这相当于商品房。

（二）“村改居”社区

“村改居”社区常被称为联合居住社区，主要是在城市化进程中，它地处城市附近，通过收购国有土地进行商业开发，这时农民基本成为城市居民，然而，村民委员会变成了居民委员会，有些村民即使保留住所也没有土地，实际上是“城市户口”。国家征用土地时，通常会划拨一定数量的土地给农民建设集体住房，农民自建或合并房屋，建立人居环境，改变以往分散居住的方式，这些建筑大多是违法建设的，往往被用作改造公共建筑的“私房”。这种社区管理比较困难，因为在公共事务管理上，有村委会或居民委员会，然而，由于公益性事业单位经费不足，公共事务管理往往比较混乱。

（三）商品房社区

主要是由房地产开发商建设的住宅区。具有一定规模，为城市居民提供了相对发达的综合设施，其形成和发展极大地促进了城市生活的进步和改善。一般来说，这种一般的社区管理标准规定业主委员会的自治，包括通过物业管理公司等方式来保障公共健康。从资金来源管理的角度看，综合体的维护可以通过维修资金实现，日常管理可以依法向业主收取物业管理费。

二、社区消防安全现状

（一）社区消防现状及火灾危险

新社区布局的规模和复杂性增加了火灾风险，增加了火灾管理的难度。目前，城市社区建设的规模越来越大，社区的结构和功能也越来越复杂，其面积达数万平方米，此外，为满足群众需求，开发商提供多功能服务建设了商场、市场、学校、幼儿园、酒店、医院、文化娱乐中心、网吧、燃气控制站等多功能服务，使消防安全管理更加困难。二是消防设施不完善，管理混乱，扑灭火灾难度较大。部分社区，特别是老社区，由于历史原因缺乏消防器材，没有室外消防管网，消火栓数量不足，消防吊车布置不合理，水管少，低压和长时间的维护通常会导致消防栓被泵入和堵塞。一些社区采用“封闭式”控制系统，许多消防通道被取消、堵塞或设置路障，消防车无法快速到达火灾现场。影响极其严重，主要是防火、抗火水平低，防火距离不够，消防通道不畅，加剧了灭火救援的難度。缺乏消防控制。目前，消防部门等重点单位重点监管火灾隐患。此外，虽然在《消防检查条例》和《机关、团体消防安全条例》中，企事业单位对公安派出所和管理单位开展社区消防监督作出了明确规定，由于基层派出所和物资管理单位工作量大，社区消防管理存在一些不足，消防活动难以控制。

（二）防火对策及建议

要严格规划、检查、验收，认真贯彻“预防为主、预防结合防火”的原则。在社区方面，城市规划建设部根据相关消防安全规定，会同消防局、消防用水、消防通信、消防通道等部门，以及规划和具体建设规划，如电力、供暖、民用燃气等，并纳入城市建设总体规划;设计单位应考虑不同建筑的消防性能，遵守《消防安全规范》消防建设消防工程方案，与城市规划建设、建设、设计等部门密切配合，在工程设计中，采用先进的消防技术，积极预防火灾的发生和蔓延，严格控制施工，满足消防安全设计要求，检查并采取消防措施实施施工项目，不批准、接受不符合消防安全技术要求的项目，做到“防危不可避免”极大地改善消防设施和管理。政府应将社区消防纳入社区综合管理过程，加大对社区消防设施特别是老年社区消防设施的投入，改善社区消防设施的运行。，在居民区、应急照明、消防安全标志等消防手段上，安装消防设备箱、灭火器、水管、消防斧、救生索，并实行专项管理，定期检查和维护，确保安全高效。加强派出所、社区物业管理局的监督作用。公安部门要加强派出所建设，加强派出所消防培训。根据《消防检查条例》的要求，派出所要加强对社区消防安全的日常检查和对社区消防人员的专业指导。各区办、要将社区消防管理融入社区综合管理。

三、物业化管理是实现社区消防安全可持续发展可能之路

（一）物业管理企业具有专业化特征

物业管理公司在提供社区消防安全服务时，最大的优势是管理人员的专业化。物业管理公司是依法设立的法人企业，只有在下列情况下才能取得资格：符合一定的财务和人力标准。当然，一些物业管理公司没有充分发挥社区消防安全潜力

（二）健全机制促进物业消防管理良性发展

主要方向是实现物业管理企业提供消防安全服务的明晰化，消防是物业管理企业进入市场和评级的基本条件，提高消防人员的专业素质和数量，明确物业服务企业在物业管理中的责任，确定消防设备维修费用的来源，确定物业维修资金作为消防设备维修资金的来源，严格审批使用顺序，并明确将日常消防管理费用纳入物业管理费用;为物业管理公司提供消防安全服务，创造良好的外部环境。

结束语：

综上所述，提高物业部门的经济效益、社会效益和生态效益，为居民创造安全舒适的工作条件，物业服务企业要加强消防安全管理，逐步建立专业化、社会化、综合化的管理体系、管理规范和法律制度。

参考文献

[1] 柯城区住建局. 柯城：强化物业小区消防安全管理[J]. 浙江房地产， 2018， 000（003）：P.55-55.

[2] 康兵. 小区物业服务公司消防安全管理现状及对策[C]// 中国消防协会. 中国消防协会， 2016.

浦东新区消防救援支队外高桥大队 上海201206