TOD模式下的城市多元化发展探析

刘宽

（上海市佩里·克拉克·佩里建筑事务所）

1 TOD模式释义

第二次世界大战后，婴儿潮促使美国住房需求的急剧增长，人们为了逃避城市中心恶劣的生活环境，大规模地搬迁到郊区居住。从城市发展的角度称之为“城市蔓延”现象。即指郊区城市化过程中，人口大幅向城市外缘扩张，侵占周边的乡郊地区，出行对汽车高度依赖，所形成的低密度、功能单一、住宅与商业远离现有公共服务和基础设施的模式。这种未经控制的城市蔓延导致了许多环境、经济和社会问题。基于对这些问题的反思，新传统主义规划运动在美国流行起来，后来逐渐演变为新都市主义。其城市规划及设计理论主张建立社区意识和生态实践，建设紧凑型城市，改善环境，倡导以人为本，强调步行性、连通性、多样性。新都市主义顺应可持续发展理念，得到了社会广泛关注，实践也颇为成功，成为近年来美国城市设计领域的主流思想。

彼得·卡尔索普（Peter Calthorpe）作为著名建筑师和城市规划师，以及新都市主义发起人之一，一直致力于可持续性城市发展模式的研究与探索。他指出城市蔓延现象带来一系列新问题：

①建筑千篇一律，削弱社区归属感；

②郊区公园、农田、动物栖息地和自然空间被占用，烟尘、污水和废物破坏生态环境；

③城市扩张造成通勤距离和时间大幅增加，交通拥堵严重；

④城市与郊区发展失衡，城市税源减少，财政入不敷出，继而产生经济衰退、犯罪率上升、种族隔离等社会问题。

彼得·卡尔索普在其著作中提出：用“公共交通导向型城市发展”理念来替代城市蔓延的发展模式。这一理念普遍定义为以交通站点为中心的10min步行范围或者800m半径内的土地开发(见图1)，它还包括沿公交车站、BRT系统以及水上交通的开发，综合办公、商业、酒店、住宅、市政服务、基础设施配套等多功能、多用途混合的发展模式[1]

。

2 应用TOD发展模式

彼得·卡尔普索认为，大都市、郊区和自然环境之间是相互关联的，必须以宏观视角，从区域层面制定整体性的发展策略，整合公共交通与土地使用模式的关系，才能解决城市和环境问题。“小街区，密路网”基于土地集约原则，强调高效、功能多样和适宜步行的街区，最终实现以步行、自行车与公交系统为中心的城市。这将会改变传统的城市设计理念，关注社会影响、经济可持续性、政治影响和环境限制等一系列实际问题中，形成新的场所美学。

TOD（Transit-Oriented Development）公共交通导向型发展与常规发展模式不同，避免了城市蔓延带来的各种问题，其有利影响可以延伸到环境、生活和经济等各方面。通过减少汽车的使用量来改善空气环境、提高公民的健康状况、提升生活质量。TOD模式使雇主愿意将办公室选址在公共交通枢纽附近，在周边创造更多的就业机会。开发商围绕公共交通站点，规划设计多样的住宅公寓和经济适用房方案，以及相应配套设施，为市民置业提供更多的价位梯段选择。高密度的TOD项目鼓励精心设计的建筑和公共空间，为该区域赋予个性和活力。

TOD公共交通导向型发展既是一个成功的理念，又是一个巨大的挑战。根据国内外众多项目案例经验，减缓和阻碍TOD项目发展的因素往往不是缺乏市场需求，而是缺少合理的全过程规划设计。成功的TOD项目讲求的是从区域规划到单体建筑设计的整体过程，以实现可持续性和宜居性。在项目前期需要建立包含当地政府、运输机构、公共机构、开发团队和社区组织在内的规划团队。不同部门之间开展密切有效的协作，形成共同的社会愿景。项目研究期间考虑增加建筑密度、多用途混合、不同的住房类型与市场定位，明确TOD模式如何在物质、经济、社会和文化上融入社区。同时，还需要提高公众的参与度，来反映TOD模式在塑造未来社区中的作用。

3 以美国旧金山环湾新区为例

美国旧金山的环湾新区再开发计划是一项极具启发性和前瞻性的TOD公共交通导向型发展项目，也是促进交通、环境和经济发展的综合投资。该项目从设计到建成历时十一年，通过在充满活力的新金融区建造一座多式联运枢纽中心和地标建筑，有机串联区域交通系统。为环湾新区创造出更高的地产价值，扩大经济输出，提供更多就业机会和更好的生活质量，重塑旧金山市区的形象。

最初的旧金山环湾客运中心于1939年开放，但伴随着战后汽油配给制度解禁和美国汽车工业的兴起，轨道交通服务因为亏损而终止，之后又因结构不满足抗震要求而废弃。客运中心破旧的状况根本无法满足这座大城市的发展需要。新世纪的旧金山迫切需要通过创建世界一流的新型智能多式联运输系统，为未来的城市竞争力、可持续性和生活质量奠定基础[2]。

新的旧金山环湾综合交通枢纽中心于2018年向公众开放使用(见图2)，目标是打造成为西部的中央车站。乘客通过这座重量级的城市交通枢纽，可以在加州范围内无缝畅行，并连接到全美交通出行网络。佩里·克拉克·佩里建筑事务所作为设计单位，还在枢纽中心的屋顶为旧金山打造了一个面积为2.2hm2的空中城市花园，以及一座326m的地标塔楼。该项目已成为了旧金山新的城市名片，象征着走向世界的创新力，体现并加强环湾新区在全球经济中的地位。

图2 环湾综合交通枢纽中心

旧金山环湾新区再开发计划既带来城市面貌的更新，又在刺激经济发展上起到重要作用。围绕交通枢纽将刺激超过90亿美元的新项目开发，包含超过56万m2的办公建筑、1万m2的商业用地、6400套公寓、1000间酒店客房等，从区域规划到建筑单体整体构建未来都市生活（见图3）。经济研究表明，公共开放空间的创造使附近物业增值3%～15%不等[3]。由于综合交通枢纽高效便捷的特点，大量知识服务领域的公司入驻环湾新区，租用邻近的办公楼来帮助节省通勤开销和时间成本，并且允许员工不一定是坐在传统办公室里上班，而是选择在效率最高的场所工作。高密度集约的城市环境有助于推动各行业交互协作、共享信息、促进商业创新和提高竞争力。环湾新区的集聚效应也使得消费者愿意投资在城市公园和开放空间周边的房产，最大化利用城市公共资源提升生活质量，为旧金山市区房地产提供长期稳定的经济效益。

图3 环湾新区周边开发

作为以公共交通为导向的TOD发展模式，环湾新区再开发计划旨在建立行人友好的市中心社区，提倡公民绿色出行。该计划不仅在提升空气质量、降低能源利用和促进健康生活方式方面有推进作用，还在社会认同感与社会平等性方面影响着人们生活。通过鼓励不同阶级、不同年龄段、不同种族的人使用公共交通，能减少社会层面的割裂。社会的包容性将会促进城市的多元发展与进化。

旧金山环湾新区现已成为世界上最具有吸引力和影响力的城市社区之一，不仅在基础设施、人文经济和生活方式影响着城市，还能针对社会问题做潜移默化的改变，充分展示了TOD发展模式与多元化可持续宜居城市的和谐统一。

4 TOD模式对中国城市多元化发展的启示

中国目前城市化速度非常快，各地都在持续地开发建设、发展经济，政府也针对公共交通系统的发展升级采取了积极措施。很多城市都有向旧金山、纽约、东京等世界级大都市的建设学习，立足城市交通网，连接多个区域板块，构建站点生活中心，营造集约、高效、绿色的生活空间。希望利用TOD发展模式为中国城市建设带来变革。从城市发展规律角度看，这无疑是先进的规划策略。开发商也经常将TOD发展模式和低碳宜居社区理念相结合作为推广，但如果过度宣扬和照搬国外的开发模式，反而无法达到预期效果。因此，TOD项目在执行时应该深入研究中国本土城市化所遇到的问题，因地制宜，做出灵活变通的调整。实践中平衡政府、企业、公众之间的关系，大胆畅享，共赢互利，发挥TOD发展模式在城市进化中的巨大作用。

TOD模式强调区域的全过程规划统筹发展，以点带面，整体打造。然而现在不少所谓的TOD的项目仅停留在建筑如何与交通系统相连接的单一问题上，缺乏以宏观的角度看待公共交通为导向型的项目开发对整体社区发展的影响，忽视了交通沿线和相邻土地的价值。另外，不少项目因团队缺乏商业开发和运营经验，难以将TOD项目作为核心，带动周边形成优质宜居的区域环境。TOD项目实际上是一套完整的系统，它要求项目团队具备综合开发多种业态的能力，同时还需优化产业布局，依托交通枢纽的位置，整合和平衡有利资源，打破现有的格局，进一步提升区域经济影响力。

发展以公共交通为导向型的项目也离不开政府战略层面的推动。一些国外的成功案例都有专门针对TOD项目的规划导则和政策扶持。尽管中国现在有很多设计师对城市规划发展有着前瞻性的思考和想法，但由于TOD项目开发普遍体量大、周期长、涉及面广，容易受到现有的体制框架不灵活、职能机构分散、管理层更迭不连续的限制。为了处理好项目设计中的各种挑战，当地政府应该为TOD项目提供保障机制，设立包容和透明的监管机构，甚至可以通过专项条例，从始至终参与并确保项目开发的执行力。

在规划设计TOD项目的时候，还要考虑到当下科技发展趋势与未来城市空间的组织模式。依托信息技术的发展，大数据、物联网、智慧城市的广泛应用，集约的城市环境与数字化相结合，使社会资源的配置变得更智能化，多元的业态会产生强大协同效应。公共交通站点、写字楼、购物中心、城市花园、住宅等城市生活的要素将以新的空间秩序呈现，改变区域功能结构布局，提倡城市空间与建筑空间交叉叠合。

随着基础建设的高速推进，中国城市化的进程中充满机遇和挑战，如何有效的在城市规划设计上落实TOD发展模式，并为城市创造可持续价值是不可回避的问题。政府、开发商、设计师应该更多地学习和掌握TOD发展模式的理论思想。从理念、技术、决策上做突破，大胆探索和尝试符合中国国情的实践方式，完善TOD项目投资融资、规划设计、管理运营的体系，利用交通网络和城市生活的联动关系，创造从水平到垂直的立体城市生活空间。不同角度、不同层面对TOD发展模式的实践探究，不仅能提升人居城市生活品质，还是对当今城市地域性、人性化、前瞻性发展的思考，承载着人们对未来城市的期望。