房产投资N大坑——法拍房法拍房，馅饼还是陷阱

克而瑞陕西

近2月未有新房价格公示，住宅存量去化周期—再下降，从备案数据看1-4月市场整体显现出供不应求的态势，买房信贷难，摇号更难。

于是小众市场的法拍房进入购房者视线，新房价8折，究竟值不值得买？让我们一探究竟。

什么是法拍房

法拍房是指被法院強制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。常见涉及法拍产生纠纷的有4种类型。

商业贷款：购房人向银行贷款购房，不能按期还贷款，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人拍卖该房屋变现来偿还贷款。

民间借贷：张三向李四借钱，将房产抵押给李四，最后还不上。根据《担保法》规定，李四向法院申请查封张三的房子，将法拍所得用于归还欠款。

司法没收：比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

无主财产：即无人认领的房产，也可以进行拍卖，但现实生活此类很少发生。

实际数据分析，法拍房中，因为民间借贷出现问题被法拍的房屋占到7成。

法拍房的优与劣

1、法拍房之优——价格低廉

现阶段全国正规的法拍平台有7家：淘宝网、京东网、工行融e购、公拍网、中拍网、北京产交所和诉讼资产网。

其中阿里和京东两家的份额占到80%以上。从阿里平台统计，目前法拍房挂牌数量8369。首次拍卖价格基本为市场价的7-8折，低廉的价格看似大幅降低了买房门槛，充满了诱惑力。

让法拍房有一定价格优势是法拍的制度决定的。

一拍：第一次拍卖，拍价不得低于评估价或者市价的70%。

二拍：第一拍流拍后，在原有平台上进入第二次拍卖，原价基础上最大降价幅度可达50%。

变卖：两次均流拍，进入变卖阶段，起拍价定为变卖起拍价，最低不少于评估价5折。变卖房子绝大多数不支持贷款，需全款支付。

可以看出伴随拍卖次数增加，房屋价格持续下探，最低可到市场价的5折。

2、法拍房之优——不限购

目前西安市主城区、临潼以及西咸的沣东区域均限购。落户后交纳社保满1年，外地户口交纳社保满5年，方可购买新房及二手房。

此外，在“330”政策后，对刚需家庭的定义调整为，购房前48个月无住房转让记录的家庭。

主城区新房供应有限，摇号难，资格审核又严格，若想在区域配套完善地段购房，不限购的法拍房成为了一个良好选择。

3、法拍房之劣——隐性风险

看似低价的情形下，法拍房往往有很多风险导致费用增加，无法交房，主要表现在以下几点。

1）房屋被占用

债务人亲属或者因债务纠纷，将房子抢占，让老人住在房屋内，虽然法院会协助腾退，但是腾退的时间无法确定。

债务人在法院查封前恶意长期出租，租期长达20年，租赁人提出明显不合理的赔偿要求，不搬离出租屋。虽拍卖成交，但是购房者长期不能真正使用。

2）未知的高昂费用

法拍房税费计算复杂，除一般买卖二手房需缴纳的契税、个人所得税外，可能需缴纳增值税和土地增值税。

原房东拖欠的物业费、水电燃气费、宽带费等，买受人在办理水、电、燃气等更名时，需先交清欠费。

3）多次抵押

债务人房屋因债务纠纷被多地法院查封，或者债务人在多个银行抵押贷款，会发生拍到房屋刚解封，被另一家银行查封的情况。

4）无法过户

房子的产权不明晰，有2个以上的实际拥有者，双方意见不一致，无法过户。

5）无法贷款

参加竞拍后，一旦成交，很多银行不能办理按揭贷款，或放贷时间较长。而竞买人通常需要在15-30天内一次性交齐全部款项，未及时交纳余款则被视为悔拍，保证金不予退回。

6）房屋隐形瑕疵

房屋存在违建、不合规改造，又被部分拆除的风险，曾有刑事涉案或凶宅。

7）总结

虽有限购、限贷各种政策，但跟难以调查清楚背景的法拍房相比，风险还是小了许多，低价下的法拍房并不是“刚需”购房者的良好选择。如无必要，不建议购买。

法拍房之变

5月初有部分网友在住建局留言板中提出将法拍房纳入限购范围，原因是法拍市场火爆。

我们统计了1-5月阿里拍卖上的法拍数据，可以发现1-5月除1月挂牌数量超过300套，其它月份供应量基本持平。

供应房源成交率70%左右，30%份额的房源流拍。整体市场依然供大于求。

参拍人数超过10人的房源占成交房源的5%-20%，均值为14.8%。

此类房源最终成交价约为起拍价的1.5倍，主要集中于经开、曲江、高新，通常产权明晰，无房屋侵占现象。

数据表明法拍市场用“火爆”形容，是以偏概全。地段优质，带有学区、学位的房源属于少数，不具备普适性特征。

从全国范围看，一线城市中上海于3月发布限购政策是最后一个将法拍房纳入限购范围的一线城市，二线城市长沙、成都于今年3、4月跟进。

长沙在法拍政策方面不同于成都的“一刀切”，设有限购名录精准打击热点楼盘，截止于目前纳入51个项目，严控学区、学位房炒作。