登记机构应当查验合同是否生效

摘要：合同是不动产登记的重要申请材料之一，登记机构应当在力所能及的范围内，对作为登记申请材料的以设立、变更、转移、消灭不动产物权为目的合同生效与否作查验。

关键词：不动产登记;合同;查验

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）01-0044-46 收稿日期：2021-01-01

作者简介：刘守君，北京城市学院众城智库中国不动产（自然资源）登记研究院。

在因合同产生的不动产登记中，对作为登记申请材料的以设立、变更、转移、消灭不动产物权为目的合同，登记机构是否对其生效与否作查验？《民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》均没有作明确规定。

有观点认为，任何一个用于办理不动产登记的申请材料都不应尚未生效，因为不动产登记记载物权变动的结果正是基于申请材料。申请材料如果无效，登记结果也无效。合同属于申请材料，因此，登记机构应当审查合同是否生效。

也有观点认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，其他任何部门都无权对合同效力进行审查。在不动产登记中采用的很多合同，被人民法院裁定为无效，在合同无明显瑕疵的情况下，并未因此让登记机构承担过错责任，可见对合同效力的审查不属于不动产登记部门的权限范畴。只要成立的合同，登记机构就可以用作办理不动产登记的证据材料。

笔者认为，登记机构应当在力所能及的范围内，对作为登记申请材料的以设立、变更、转移、消灭不动产物权为目的合同生效与否作查验。

1 合同的成立与生效

按《民法典》第158条规定，一般情形下，民事法律行为可以附条件，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。按该法第160条规定，一般情形下，民事法律行为可以附期限，附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。该法第502条规定。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此可知，作为民事法律行为的合同，其成立与生效是二个不同的概念，即合同成立不等于合同生效，合同成立是合同生效的前提。一般情形下，依法成立的合同，自成立时生效，但法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，当事人须依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续后合同方生效。当事人约定有生效期限或生效条件的，约定的生效期限届至或生效条件具备时，合同方生效。在不动產登记实务中，用作登记申请材料的仅仅是成立的合同，还是生效的合同？

2 用作登记申请材料的应当是生效的合同

《民法典》第211条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。按该法第212条第1款第1项和第3项规定，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，如实、及时登记有关事项是登记机构的职责。据此可知，对申请人提交的权属证明和不动产界址、面积等登记申请材料作查验并按登记申请材料上载明的相关信息在登记簿上如实、及时登记是登记机构的职责。

《民法典》第216条第1款规定， 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。质言之，不动产物权的权利主体和权利内容，以不动产登记簿上的记载为准。换言之，不动产登记簿上记载的内容是有公信力的，但公信力的支撑是登记簿上记载的内容必须合法、真实、有效。如前所述，登记簿上记载的内容来自于登记申请材料上的相关信息，因此，登记申请材料也应当合法、真实、有效，否则，有损登记簿的公信力。如甲、乙于2020年8月1日向登记机构申请一般抵押权登记，但提交的借款合同约定该合同于2020年11月1日生效，即自2020年11月1日合同生效时起债权才产生，换言之，甲、乙申请登记的一般抵押权保全的债权还不存在。但是，《民法典》第394条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。据此可知，债权的存在是设立抵押权的前提。因此，登记机构如果将甲、乙申请的抵押权记载在登记簿上，明显违反《民法典》第394条规定，有损登记簿的公信力。所谓公信力，即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。

因此，在不动产登记实务中，作为登记申请材料的以设立、变更、转移、消灭不动产物权为目的合同应当是生效的合同，登记机构应当对其是否生效作查验。

3 登记机构应当在力所能及的范围内查验合同是否生效

在司法实务中，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第12条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。质言之，登记机构对申请人提交的虚假申请材料，没有尽到合理审慎的查验职责致使登记错误的，应当承担不利后果。申言之，登记机构对申请人提交的登记申请材料的真实性、合法性和有效性的查验，应当履行的是合理审慎的查验职责。所谓合理审慎的查验职责，是指登记机构在现有的设备、设施条件下，以一般社会人的认知标准，对申请人提交的登记申请材料的合法性、真实性和有效性尽到力所能及的查验职责。

按《民法典》第144条、第145条、第146条、第153条、第154条和第155条规定，下列民事法律行为无效：（一）无民事行为能力人实施的民事法律行为;（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事法律行为;（三）行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为;（四）违反法律、行政法规关于效力性强制性规定的民事法律行为和违背公序良俗的民事法律行为;（五）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为。此规定系当事人或相关利害关系人就作为民事法律行为之合同的效力性问题产生争执时，申请仲裁或提起民事诉讼后，仲裁员或法官根据庭审举证、质证情况及其他途径掌握的材料、信息进行综合分析、判定后据以认定合同效力的依据，属于应当以专业的认知标准履行查验职责的仲裁员、法官把握的依据。

按《民法典》第490第1款规定。当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在不动产登记实务中，按《不动产登记操作规范（试行）》1.8.2.2条规定，申请材料应当为纸质介质，其他形式的材料应当转化为纸质介质后方可用作登记收件。据此可知，作为不动产登记申请材料的合同应当是合同书。因此，登记机构在力所能及的范围内查验作为登记申请材料的合同是否生效的标准为：合同书上双方当事人签字或者盖章的前提下，一是当事人没有约定该合同生效期限或生效条件的，合同已经生效。否则，须在生效期限届至或生效条件具备时，合同方生效;二是法律、行政法规没有规定应当办理批准、登记等手续生效的，合同已经生效。否则，当事人须依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续后合同方生效。