不同诉讼路径下不动产登记的撤销

摘要：不动产登记撤销的诉讼路径分为“单一的行政诉讼”和“民事诉讼优先，行政诉讼后置”两种模式。不同的诉讼路径对不动产登记撤销会产生不一样的结果。在《民法典》施行、不动产登记类赔偿诉讼突出的背景下，融合行政审判要素和民事审判要素成为大势所趋。

关键词：不动产登记;诉讼路径;撤销;过程有责性;结果违法性

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）01-0037-41 收稿日期：2021-01-01

作者简介：史意，南京市不动产登记中心。

1 不动产登记撤销的不同诉讼路径——以三个案件为例

申请人寻求司法救济撤销不动产登记时，可以直接就行政行为本身提起行政诉讼，也可以对登记行为所依赖的民事原因文件先行提起诉讼，而后再提起行政诉讼。两种不同的诉讼路径对不动产登记撤销会产生不一样的结果，下文即以三个案件为例展现不同诉讼路径下不动产登记的撤销。

1.1 单一的行政诉讼

案例一：A、B系夫妻，涉案不动产登记在双方名下。A诉称，B在其不知情的情况下找人冒充A办理了涉案不动产抵押登记，故要求撤销抵押登记。庭审过程中，B向法院说明，其找了一名女子假装夫妻办理登记，抵押权人C对此并不知情。A提交的鉴定报告亦显示：“A”的签名和指纹均不是A所签所留。法院向A释明：对作为房屋登记行为基础的抵押合同效力有异议，应当先行解决民事争议。A表示，C已就与A、B之间的民间借贷纠纷提起了民事诉讼，故不再另行提起。

经审理，法院认为，登记机构留存的关于A的照片显示，冒充A的女子与A在年龄、样貌上相仿，且其持有A的身份证件，登记机构在依法审查的范围内已经尽到了审查义务。在抵押合同、借款合同有效，没有证据证明C取得抵押权属于非善意取得的情况下，要求撤销抵押登记依据不足，故驳回诉讼请求[参见江苏省南京铁路运输法院（2017）苏8602行初999号]。

1.2 民事诉讼优先，行政诉讼后置

案例二：涉案不动产原所有权人为A，B系A之女，C系A之孙。A将涉案不动产出卖给C并办理了转移登记。B得知此情况后，申请认定A为无民事行为能力人，法院予以支持。据此，B起诉要求认定《买卖合同》无效并撤销登记行为，法院支持该诉求，并要求C协助A将涉案不动产恢复登记至A名下。后A去世，B向法院申请强制执行过户。执行过程中，C向法院提出：A及其配偶已于多年前办理遗嘱公证，将涉案不动产遗留给C个人所有，法院据此驳回了C的申请。

随后，B起诉要求撤销转移登记及抵押登记。一审判决认为，登记机构已经尽到了合理的形式审查义务，故驳回诉讼请求。二审法院认为，民事诉讼案件的审理结果应作为行政诉讼案件的审理依据，在合同已被确认无效的情况下，房屋转移登记行为所确认的不动产物权转让行为失去了民事权利基础，故对房屋转移登记行为的违法性予以确认，但因抵押权人的抵押权构成善意取得，故确认转移登记行为违法[参见江苏省南京铁路运输法院（2018）苏8602行初1147号、江苏省南京市中级人民法院（2020）苏01行终272号]。

案例三：A、B系夫妻，涉案不动产登记在双方名下。A因向C借款，将涉案不动产抵押给C并办理了登记。B得知后提起民事诉讼，要求确认借款合同、抵押合同无效。法院查明，B未与A、C共同至登记机构办理抵押登记，合同中B的签名和摁手印系他人所为，故抵押合同无效。在另案中，法院亦认定，他人冒用B的名义签字并办理抵押登记，C未尽到审查义务，自身有过错，主张善意取得的理由不能成立。

随后，B起诉登记机构要求撤销抵押登记。法院判决认为：根据民事判决查明的事实，登记机构未对B是否到场进行审查，未充分履行法定职责。抵押登记基于的主要证据已被法院确认无效，合法性基础已不存在，而C的抵押权亦不构成善意取得，故抵押登记应予撤销[参见江苏省南京铁路运输法院（2018）苏8602行初190号]。

2 不同诉讼路径下不动产登记撤销的标准——“结果违法性”与“过程有责性”

2.1 “过程有责性”标准

“單一的行政诉讼”路径采取的是“过程有责性”标准。即以行政机关提供证据的合法性为视角，着眼于登记机构受理、审核、登簿的过程，审查登记机构是否尽到了合理审慎审查的审查义务，如登记机构能够证明已经尽责，则予以维持;反之，则对登记行为作出否定性评价，而无论登记过程中其他不能归责于登记机构的明显致错因素。

如案例一中，即使能够明确有人冒充真实权利人办理登记，但是在民事基础行为未被确认无效之前，法院仍从登记机构的角度，以常理化标准为要求判定其是否尽到应有的审慎审查义务。

2.2 “结果违法性”标准

“民事诉讼优先，行政诉讼后置”路径则采取的是“结果违法性”标准。即以民事行为的有效性为前提来评判行政行为的合法性，一旦作为原因文件的民事行为无效，即认定登记结果有误，并对登记行为作出否定性评价。至于登记机构是否尽到合理审慎审查的义务的问题，有的法院置之高阁、不予评价，有的则以民事行为的失效直接断定登记机构未尽审查义务。

如在案例二中，一审法院即坚持“过程有责性”标准，而二审法院则坚持“结果违法性”标准，以登记行为所依赖的民事行为基础丧失为由，对登记行为作出否定性评价。在案例三中，法院甚至没有对登记机构的审查义务作具体分析，而是直接以民事行为的违法性否定登记行为的合法性，并认定登记机构未尽合理审慎的审查义务。

3 不同诉讼路径导致不同审判标准的内在机理

“结果违法性”与“过程有责性”标准在一定范围内存在直观上的冲突，但仔细探究其内在机理，不同的审判标准彰显了不同诉讼模式的特征以及登记行为的特殊法律地位。

3.1 行政诉讼的审判模式决定了“过程有责性”标准

在行政程序中，一方是拥有强大行政管理职权的行政机关，另一方是势单力薄的行政相对人。正是由于行政程序的不平等性导致行政审判模式的刻意“矫正”：由法院对行政行为的合法性进行审查，并由行政机关对其作出的具体行政行为的合法性负举证责任，简单地说就是“审被告”。这意味着，在交织民事、刑事、行政等法律关系的案件中，法院解决的只能是行政纠纷，而民事、刑事纠纷恰恰要留待另外的程序解决。

在不动产登记撤销案件中，法院与登记机关的审辩关系居于主导地位，其更多的是以登记程序是否履行为出发点，审查登记机构是否尽到合理审慎审查义务，而不论登记材料本身是否真实有效。

3.2 “矫正”行政诉讼模式的局限性为“结果违法性”标准创设条件

以合法性审查为核心的诉讼模式，在一定程度上存在“就案论案”的弊端，与公众的理解和期盼存在落差，使得行政诉讼仍然没法像医生处理一个身患多种疾病的病人一样，让纠纷得以彻底解决。上述“过程有责性”标准将关注点聚焦于登记机构是否尽到合理审慎的审查义务，容易造成登记程序合法性与结果正确性之间的错位，与普通大众关于“合法即正确”的直感相冲突。

正是为了回应行政诉讼模式的弊端，《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条确定了民事争议有限前置的规则、原《最高院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第1条承认法院自由裁量限度内民行一并审理原则。由此可见，无论是分开审理还是合并审理，在审判内里上，均确定了“先民后行”的雏形，使得行政审判吸收参照民事审判结果，从形式正义转向实质正义功能主义，由“过程有责性”转向“结果违法性”标准。

3.3 债权形式主义下的不动产登记具有复合性

从各国的规定来看，物权变动的立法模式主要有意思主义、物权形式主义和债权形式主义。

我国不承认物权无因性理论，而采取债权形式主义。根据《民法典》的相关规定，不动产物权需要“变动原因行为”与“登记”相结合，才能发生物权的效力。一旦原因行为无效，物权变动即丧失了合法性基础。

当事人提起不动产登记撤销诉讼，其实质往往是对引起物权变动原因行为的效力存有异议。因此，在民事诉讼解决了物权变动原因行为效力的情形下，行政诉讼即采用“结果违法性”标准。反之，则以“过程有责性”标准直接审理登记机构是否尽到合理审慎审查义务。

3.4 登记行为兼容公、私法性质

对于登记行为的性质，理论界众说纷纭。有民事行为、行政确认行为、行政事实行为、公私性质混合之说等等。无论如何界定，都不能免除不動产登记公、私混合的特征。一方面，《民法典》第209条关注的重心在于确立物权变动效果和公示方式之间的一般规则，不动产登记是作为特定法律事实对物权状态所产生的效果而存在的。不动产在法律上的效力取决于物权得丧变更的基础民事法律关系。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不动产登记的主要目的是为了规范登记机构的登记行为。

正是因为公、私法兼容的特性，使得不动产登记撤销之诉中，“单一的行政诉讼”模式可以运用行政法监督登记行为的合法性;而“民事优先，行政后置”模式可以吸收民事行为的效果并对登记行为进行干预。

4 不同诉讼路径下撤销登记类案件审理模式再思考

虽然原《最高院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》显现出原因行为与登记行为“一并审理”的法律图景，但是在司法实践中却呈现散化特征，其中有民行独立审理互不影响式、行政附带民事式、民事附带行政式等等。而这既无法应对《民法典》的要求，也无法与既有理论实践相融合。

4.1 《民法典》对撤销登记类诉讼路径带来新挑战

《民法典》第153条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。基于此，衍生出效力性强制性规定和管理型强制性规定的概念区分。

具体到不动产登记案件中，因无权处分而引起的原因文件效力纠纷，不属于效力性强制性规定的范畴，并不会被法院直接认定无效。在“比例原则”的指引下，法院可以在承认合同有效的前提下，认定转让方不具有物权转让的资格，从而否定物权转移的效力。但是，此种不发生物权转移效力的认定究竟在哪一种诉讼模式下进行，《民法典》并未明确。也就是说，法院可能在民事诉讼中认定民事基础行为有效，但对是否发生物权转移的效力不予评价。这就为以往“民事先行”模式下的不动产登记撤销案件带来了巨大挑战，更加凸显出中民行交叉一并审理的迫切性。

4.2 抵押登记撤销中的善意取得制度已然勾渗透民事审理要素

在本登记及抵押登记撤销同时诉诸法院，而本登记行为已被作出违法性评价时，根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题》第11条的规定，法院需对抵押权人是否善意取得作出相应的评价。虽然“善意取得”制度属于民事规范的内容，但法律并未强制当事人通过民事诉讼对抵押权人加以评价，而是在行政诉讼中一并审查。此时，行政诉讼已不单单是吸收而是渗透了民事审判要素。

如在案例一中，法院以“没有证据证明抵押权属于非善意取得”对善意取得问题作出反向推断;而在案例二中，直接适用原《物权法》第106条的规定，从“善意”“合理价款”“登记”三方面对抵押登记行为作出正向的、充分的评议，最终维持了抵押登记。

4.3 行政赔偿案件亟需法院对登记行为的过错及结果作出回应

根据《国家赔偿法》第2条的规定，国家赔偿确立了“违法原则为主，无过错原则为辅”或者“违法原则为主，结果原则为辅”的归责原则体系。

在单一的行政诉讼模式下，“过错有责性”标准明确了登记机构是否存在主观过错，但却使登记结果处于相对不稳定的状态，因为即使行政行为被维持，当事人仍然可以通过民事诉讼再行提起撤销之诉。同样，在先民后行的诉讼模式下，“结果违法性”标准虽然固定了行政行为的结果违法性，但却忽视了对主观过错的回应或者简单以原因行为的无效认定过错的存在。此种差异并不利于后续不动产登记类行政赔偿的确定与解决。因此，一方面，在先民后行模式下，登记机构迫切希望法院对登记行为是否存在过错予以客观审查和评价;另一方面，重新审视单一行政诉讼模式的局限性，从节约司法资源，回归诉讼纠纷解决功能本位出发，给予登记结果一次性终极评价，成为回应行政登记类赔偿案件的迫切要求。

5 小结

在不动产登记撤销诉讼中，不同的诉讼路径形成了不同的撤销结果。国家机关应当回应实践需要，融合不同模式下的审判标准，如此才能回应《民法典》的时代要求，真正做到“案结、事了”。

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