房地产评估存在的常规问题简析

高玉强

【摘  要】随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产建设项目不断增多，建筑业得到了长足的发展，与此同时也带动了与建筑业相关的其他产业的崛起，其中就包括房地产评估业。在进行房地产交易、投资等的过程中，需要对相应的财产价值做出真实、客观的评估，一般来说是由第三方专门的房地产评估机构来执行相关的工作。但是由于我国房地产评估工作的起步和发展比较晚，在评估工作执行的过程中存在一些常规的问题，一定程度上影响和制约了房地产业的健康和稳定发展。因此，论文就针对这些常规问题加以分析，基于问题提出应对之策，以供参考。

【Abstract】With the development of China's social economy and the acceleration of urbanization， the number of real estate construction projects is increasing， and the construction industry has been greatly developed. At the same time， it also drives the rise of other industries related to the construction industry， including the real estate appraisal industry. In the process of real estate transaction and investment， it is necessary to make a real and objective evaluation of the corresponding property value. Generally speaking， the relevant work is carried out by a third-party special real estate evaluation agency. However， due to the late start and development of China's real estate evaluation， there are some conventional problems in the implementation of the evaluation， which affect and restrict the healthy and stable development of the real estate industry to a certain extent. Therefore， this paper analyzes these conventional problems and puts forward some countermeasures， for reference.

【关键词】房地产评估;常规问题;解决措施

【Keywords】real estate appraisal; conventional problems; solutions

【中图分类号】F293.3                                              【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）08-0074-02

1 引言

房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，隨之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。

2 房地产评估存在的常规问题

2.1 房地产评估法律法规不够健全

目前，我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行，但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位，没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性，尚未形成行业标准和道德规范，使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下，房地产评估师缺乏独立性，可能与房地产开发商沆瀣一气，导致评估结果失真。

2.2 房地产评估方式单一

在进行房地产评估的过程中，存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估，很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法，根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估，从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等，否则会严重影响评估的科学性和有效性。

2.3 房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升

随着房地产评估行业的快速发展，更要重视行业人才的建设，提高从业人员的专业能力和综合素质，以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看，现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识，没有从业资格证书，要么理论知识丰富但实践经验不足。可见，房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时，评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理，导致其缺乏工作的积极性和主动性，影响评估工作的质量和效率。

2.4 房地产评估市场环境不规范

随着市场经济体制的日益完善，市场的开放化、自由化程度越来越高，房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争，为获取更多的客户资源，有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争，使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐，缺乏必要的风险管理意识，都会影响评估效果。因此，要实现房地产评估工作质量和水平的提升，就有必要进一步强化市场监管，优化市场环境。

3 针对房地产评估常规问题的应对之策

3.1 健全和完善房地产评估的法律体系

健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。

首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。

其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。

最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。

3.2 优化和改进房地产评估的方式方法

在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。

3.3 提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质

要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范[5]。

其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。

3.4 加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境

要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。

首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理[6]。

其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。

4 结语

房地产评估中的常规问题无外乎法律法规、市场环境、人员素质这几个方面，针对评估工作中存在的问题，要从制度建设、环境建设、人才建设入手，完善房地产评估工作体系，促进行业健康发展。

【参考文献】

【1】王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材，2021（01）：145-146.

【2】童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化，2021（03）：104-105.

【3】張丽娟.房地产评估中的风险与控制对策[J].大众投资指南，2021（01）：55-56.

【4】刘降斌，刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济，2020（12）：167-168.

【5】李珏，李炜娟，邓敏慧.产教融合视角下房地产评估课程教学改革研究[J].现代商贸工业，2021，42（02）：136-138.

【6】罗海浩.试论房地产评估行业的现状问题与对策[J].中国市场，2020（30）：78-79.