从住宅的功能论“房住不炒”的保障措施

李韧

【摘要】近年来，各地房价的快速上涨引发了广大刚需群众住房难的问题。中央领导层也多次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，说明了我国对“房住不炒”坚持调控的决心。本文深入分析了住宅的5种功能属性，通过对住宅功能属性的特点分析其对房价发挥影响的内在关联，最后提出了让住宅回归其“居住”功能需限制流通、限制贷款、增加持有成本以及加快住宅供应体系等保障措施。

【关键词】房住不炒;功能属性;保障措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.010

1、“房子是用来住的”的政策背景

2016年12月16日中央经济工作会议召开，第一次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2017年全国人代会、2018年政府工作报告、2019年政府工作报告以及2020年5月第十三届全国人民代表大会等多次强调房住不炒平稳发展的思路。

从这些年的国家政策导向来看，“房住不炒”、让住宅回归到居住的功能属性，坚定不移的走房地产健康发展道路，让城市更宜居宜业，是我国重要经济发展战略方针。

2、住宅的功能属性

住宅，其本义应该是以“住”为前提的“宅子”，但住宅作为一种商品，其基本属性特征是使用价值和价值，其中使用价值就是以能够满足人们某种需要的属性为前提的。在房地产价值持续攀升以及商品经济快速发展的时代，人们对住宅的功能属性也随着市场经济的发展变化不断演变，从简单的居住功能逐步洐生出学位功能、生活配套功能、社会生活圈粉分层功能和金融属性功能。

2.1居住功能

住宅最基本的功能是“居住”，是人们“起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习”场所，是“家”之所在。早在民国时期，孙中山提出的“耕者有其田，居者有其屋”的民生思想，千千万万的中国人民终极一生努力追求的也就是想要一个舒适的居住场所、一个遮风避雨的“家”，所以住宅最重要的最基本的应该是其“住和家”的功能。

2.2学位功能

除了“住家”，在很多城市中，住宅与学位或学区挂勾。优质教育资源集中的区域其房价居高不下，究其原因，最重的是住宅的“学位功能”在发挥作用。子女想要入读该区域的学校家长必须通过购买该区域的房子达到某些入学条件，很多家长为了让子女“不输在起跑线上”，从孩子刚出生就要开始筹划购买学区房，从优质幼儿园、优质小学、优质初中一步步规划，乐此不彼。小学六年一轮回和初中三年一轮回的学位房交易，一波又一波的推動着学位房价格的持续上涨，也就造成了一些“老破小”的房子价格居高不下现象。

2.3生活配套功能

很多人在购买房子的时候，除了想要满足前面所说的居住和学位功能，更多的是要考虑房子的地段，好地段的房子意味的有完善的生活配套功能，可能在地铁交通、医院超市、景观资源上能够满足购房的各种需求。交通便利、景观资源丰富、生活配套齐全的房子必然是要比生活配套功能落后的房子更受购房者青睐。

2.4圈粉分层功能

早期上海人民说 “宁要浦西一张床，不要浦东一间房” ;北京人民说“东城富西城贵，北城穷南城贱”，这种区域阶层及购房心理实际是对生活圈的选择。古代有“孟母三迁”，通过不断迁徒、择邻而居，为子女创造良好的居住环境。可以说，中国人对居住区域的选择，在古代是对生活环境的选择，在现代是对“朋友圈”的选择。通过选择合适的住房进入某个人文氛围比较好的居住区域，从而进入某些被人们潜意识中象征身份地位的社会阶层圈子，“谈笑有鸿儒，往来无白丁”，说到底，这是住宅的“圈粉分层”功能在对住房的选择发挥影响作用。

2.5金融属性功能

住宅具有金融属性的功能，可以用来融资以及资产证明。首先，住宅是一种与权益密切相关的商品，它的确权是通过办理产权登记实现的，一旦确权，则房产证可以说是权利人的资产证明文件。其次，时代的发展，金融信贷的推广普及另外又赋予了房子投融资的功能。当人们需要进行投资或急需用钱时，可以通过房子进行抵押贷款以解决资金困难。更为重要的是一些投机者利用住宅的金融属性，通过不断的低买高卖、低首付高杠杆等操作谋取暴利，严重扰乱了房地产市场健康发展。

3、让住宅回归其“居住”功能的保障措施

住宅最主要的功能是居住，其次才是学位及生活配套等功能需求，但是房地产市场在这些年的发展中，其金融属性功能被投机者操作和利用，炒作致使房价脱离刚需自住者的购买能力。为了抑制房地产市场过快上涨，坚定不移的贯彻“房住不炒”的基本方针，各地政府采取了一系列的措施，因城施策。如何让住宅重新回归最基本的“居住”功能，可以从这几方面着手：

3.1限制流通

住宅投机行为主要是利用商品住宅流通环节的便利性，炒房者通过短炒快速套现实现其投资获利和资金快还回笼。针对这一现象，限制流通是最为有效的方法措施。普通商品住宅通过“三年限售”、“五年限售”，而人才房、安居房则采取长期限售的政策。通过限售可以一方面可以限制炒房者在短期内获利，另一方面可以维护长效健康的市场机制，防止投机者在市场内制造恐慌信息，影响市场供需格局进而扰乱短期内房地产交易价格。

3.2限制贷款

住宅不同于一般的商品，其价值量大的特点决定了其对银行资金的需求和依赖。通过房地产金融政策的调整，切断银行资金向投机者的输出供给端，同时增加贷款首付比率和房贷利率，严控消费信贷在房地产领域的使用，让投机者失去通过贷款增加杠杆的能力，从而有效防止房地产泡沫的产生。通过降低贷款杠杆，实现控制房地产价格过快上涨的目的。一方面使投机者成本增加，另一方面控制房价过快上涨，一旦没有了上涨空间，再加上资金成本增加，可以使一部分投机者退出炒房行列，从而起到稳定房地产市场的作用。

3.3增加成本

增加成本主要是从两方面着手，一方面是增加房产持有者的成本，另一方面是增加交易环节的成本。

3.3.1增加房地产持有者成本

目前很多城市都有限购政策，一户家庭限购2-3套住宅，如果制定一种制度让持有超额房产的人在持有环节的成本增加，比如每年或每月需缴纳一定金额的资源使用税、土地使用税或额外的房屋管理基金等，而且每年房产的持有成本远远大于房产的增值收益，那么可以预见大家就不会再去想方设法购买或持有过多的房产了。

3.3.2增加交易环节成本

目前我国个人住宅交易环节的（下转34页）（上接32页）税费主要有契税、增值税、印花税、城建税、个人所得税、教育费附加、地方教育费附加等这几项。这几年房地产税的呼声较高，如果房地产税开始实施征收，将会使房产持有或交易成本增加。2020年的人口普查令人关注的一点是“查房又查人”，在不动产全面登记和住房信息全国联网的背景下，“查房又查人”引发了广泛的关注，房地产税已经进入立法阶段，试点和开征估计为期不远。

3.4加快推进住房保障和供应体系建设

加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。

3.4.1从源头上加快推进保障房建设

推进保障房建设着先要处理好政府利益和群众利益关系，构建以政府为主提供基本保障、以市场为辅满足多层次需求的住房供应体系。保障房开发着先要解决土地供应不足的问题，这几年房地产行业的持续上涨激发了某些地方政府对“土地财政”的依赖，高地价严重阻碍了人才保障房的开发建设，人才保障房开发利润微薄也从另一个层面打击了开发商参加保障房建设的积极性。只有建立科学合理的保障房土地供给政策、坚持民生优先、群众利益为主导的政策导向，才能充分调动和吸引开发企业参与到保障房的建设中来，将政府指导职能与社会资金紧密结合，共同推动保障房的开发建设。

3.4.2建立多层次的保障房供应体系

一方面，由于家庭收入差距的存在，存在购买能力的差异;另一方面，由于城市发展和人才引进的需要，需要结合城市发展战略和群众住房需求建立多层次的保障房供应体系。如廉租房、公共租赁房、人才安居房、安居型商品房、共有产权房等，既保障各种收入家庭的住宅需求，也为城市发展吸引人才提供保障措施。

3.4.3建立公平公正、公开透明的保障房供应体系制度

建立公开透明的保障房供应制度，首先针对不同层次的家庭和群体设置科学合理的申购标准。其次，要将房源信息、申购人数、排位顺序、积分情况等进行公示，让广大群众随时了解相关信息，保证信息公开透明，维护制度的公平性。再者，要实现科学管理持续经营的长效机制。随着保障性安居工程的持续推进，保障性住房的存量会越来越大，如何管理好、运营好这些住宅，是一个需要重视的问题。要积极探索委托管理、购买服务和政府监管相结合的社会化经营方式，降低管理成本、提高管理效益，使保障性住房长期保持良好的运营状态。

结语：

居者有其屋，是老百姓的梦想。炒房使得房价虚高，击碎很多人拥有住房的梦想，破坏了起码的社会公平制度，更为可怕的是它助长了全社会的投机心理，拉大了社会的贫富差距，积聚了金融风险。

只有堅持“房住不炒”的理念，让住宅回归理性，发挥“住”的功能属性，弱化其投融资的金融功能属性，才能使房地产行业真正走上平稳健康发展的道路。

参考文献：

[1]陈莉，张晨，赵培.主体供给、多渠道保障的城市住房保障体系建设研究[J].中国房地产业，2020.02

[2]吴亦明.完善保障房供应的当务之急[J].群众.2013