房产抵押价值对企业融资能力及劳动力需求的影响

肖亚毅

【摘要】针对目前我国市场经济飞速发展的社会现象，企业必须及时扩大自身规模才能保证其经营项目的与时俱进，从而达到稳定运行的良好状态。基于此，提出了房产抵押价值对企业融资能力及劳动力需求的影响。首先分析了房产抵押价值对企业融资能力的影响，其影响内容分为两个方面：其一由于融资不足限制了企业的正常运行，而导致企业经济效益的大幅度滑落;另外则是由于融资过量增大了企业运作的困难度，而导致企业投资危险性急剧上升。其次将房产抵押价值对于企业劳动力需求影响程度，进行了准确的数值计算，从而为企业合理利用房产抵押金额提供了指导方向。

【关键词】房产抵押价值;融资能力;劳动力需求;经济效益

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

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所谓房产价值，是指建筑物以及其占用土地的价值;而房产抵押价值则是当房屋产权所有者以房契作为抵押时，能够得到的贷款金额。自2003年以来，我国房屋的价值大幅度提升，为广大青年人带来巨大购房压力的同时，也成为评价我国个人以及公司资产水平的重要指标[1]。目前，拥有一套房产对我国个人以及企业来说，不仅是提供了一个稳定的生活或者工作基地，同时也是一种可以获得大量流动资金的有效借贷抵押物[2]。当下许多企业为了扩大自身规模，利用企业法人的房产证作为抵押，获得大量企业融资，从而让企业得到迅猛发展[3]。所谓企业融资能力，是指一个企业可长期稳定获得资金的数量;同时也是决定企业稳定发展的重要因素之一[4]。所谓劳动力需求，则是指保证企业穩定运行所需的人力资源总数[5]。企业法人的房产抵押价值对其企业融资能力以及劳动力需求具有极其重大的影响;下文为针对这两种影响的具体分析内容。

1、房产抵押价值对企业融资能力的影响

众所周知，企业能够以房产抵押方式达到融资的需要，从而缓解资金紧张的现状。但在实际应用中，由于公司所持有的房地产价值波动范围较大，造成了借贷过程双方超出预计的财产损失[6]。导致这种问题的原因有两个：第一种由于房地产价值抵押值过低，降低了企业的融资能力。由于企业的融资量不足，使其在运行过程中由于运行资金流缺乏，而无法充分利用融资金额，导致企业预计的经济效益无法达成。最终使企业管理人员不得不放弃净现值为正的项目，而去尽快还清贷款内容。此现象长期发展下去，会严重影响参与房产借贷企业的稳定发展。第二种是房地产价值抵押值过高，使企业拥有超出预计的融资金额，因此不仅提高了借贷公司所承担的投资风险性，同时也提高了企业资金运作的难度系数。公司所持有的房产抵押价值上升，外部融资约束缓解，但自由现金流增多时存在代理问题，公司过度投资倾向明显。基于经营者和股东利益冲突的自由现金流量假说，在委托代理理论基础上，抵押品降低了代理成本，公司获取的自由现金流增多，当上市公司拥有较多自由现金时，公司需要临时改变发展路线，从而增大了其运行不合理项目出现的可能性。公司经营者在仓促的情况下制定的公司发展路线，往往会倾向于构建自己的公司帝国，使公司自由现金投资凌驾于扩大公司规模的项目之上，使资金运用面临较大的风险。同时，职业经理人可在规模较大的投资项目中获取丰厚的收益，却不一定能够承担投资风险所造成的损失，因此即使投资项目投资收益很低，职业经理人往往出现过度投资倾向，导致公司投资效率显著降低。其中尤其对于上市公司而言，由于存在经营代理人问题而导致其公司投资效率的下降更为明显。此现象，长期下去会造成其最终无力偿还房产债务，且其房地产抵押价值已大于其房屋自身价值，导致其借贷公司利益也随着严重损失。通过数据分析可知，出现融资过度现象的公司，主要原因为其管理人员根据主观臆断决定企业的投资方向，往往会因为其具有偏差的判断，最终导致其所在企业得到较低的融资回报率。发现在现金持有水平较高的情况下，若公司融资约束程度降低，其过度投资的可能性较大。因此，借贷公司必须对企业参与房产抵押的建筑物进行严格的审查，从而避免融资过度事件的发生。

2、房产抵押价值对劳动力需求的影响

计算房产抵押价值对企业劳动力需求影响程度的具体数值，第一步计算在不考虑投资风险性以及负债水平情况下，由于房产抵押值的融合，提供了大量资金支持，可在合理范围内扩大公司的规模，因此公司针对劳动力需求的影响，随着房产抵押值的增加而呈指数上涨的趋势。所用的运算公式，如下所示：

L0=tR-v                      （1）

Dt=dt+M                     （2）

L=L0-αt-εt-Dt        （3）

式中：L0表示为理想条件下企业劳动力的需求金额;R表示为企业每年的盈利额;t表示为房产抵押贷款的总年限;v表示为企业在t年内的运营成本;Dt为t年内所需偿还的本息和;d表示为房产抵押贷款情况下每年的利息（假设不考虑复利）;M表示抵押贷款金额（抵押贷款金额等于房产抵押价值乘以抵押率）;L表示为实际情况下企业劳动力的需求金额;αt表示为t年内公司上税金额;εt表示为t年内公司内部合理损失金额。

考虑到企业的负债水平，需要专业化的核算人员，精确计算如今公司预运行项目的盈利情况与当前所需偿还债务中间的关系，从而对其劳动力需要进行合理化安排。在考虑到其房产抵押年限的情况下，计算借贷利息与公司劳动力需求之间的具体关系。此过程需要借助之前计算出的劳动力需求的理想金额、负债内容、企业每年的税款内容、贷款年限中企业的经济效益以及贷款年限中企业内部的合理损失金额，进而计算出房产抵押价值对企业劳动力需求金额影响程度的具体数值。计算出企业劳动力需求金额后，再结合当地劳动力平均工资水平即可计算出企业t年内的劳动力需求。

结语：

本文通过分析房产抵押价值对企业融资能力以及劳动力需求的具体影响内容，为企业如何正确使用房产抵押资金，提供了理论支持。近20年来，我国的房产价值平均来说上涨了10倍以上。在此过程中，尽管我国政府为维护广大公民的基本利益，一直在尽最大努力的调控房地产市场总体的供需平衡，但我国房产价值的持续上涨仍旧是一件不可避免的事件。因此，很多90后的父母以及广大年轻人为了购买一套可居住的房子，而不得不背负极大的房屋贷款。由此可见，过高的房产价值在很大程度上降低了我国公民的整体社会福利，但与此同时，由于我国市场经济的高速发展，也为我国公民创业或发展企业规模提供了基本条件。基于如今的经济背景下，应该号召广大居民借助房产抵押这一贷款途径，为自身创造发展的机会，从而通过个人的努力而得到更好的生活条件。

参考文献：

[1]王雪方，孙莲珂，靳庆鲁，等.房产限购政策有助于实体企业“脱虚返实”吗——基于双重差分研究设计[J].南开管理评论，2019，22（04）：20-31.