住宅小区地下室渗漏水成因分析及治理措施

张日升 （新华联控股有限公司，北京 100000）

1 引言

城市发展迅速，住宅小区与日俱增，漏水问题集中爆发，尤其是在2018年雨水比较充分的时候，个别小区地下室全是水雾笼罩，顶面结露，地面积水，有的严重到风管及消防管道全部锈蚀，不仅对地下室的人员造成安全威胁，还对住宅小区的正常使用和耐久性带来巨大的危害。

2 工程实例概况

北京平谷某高层住宅小区项目占地面积为57040.40m2，总建筑面积123645.48 m2，地上部分建筑面积863553.25 m2，地下部分建筑面积37290.23 m2，其中单建车库面积为12129.08 m2，共计33栋单体楼，主体为33层的剪力墙结构，檐高16.8m，外立面干挂石材，交付使用4年。

3 地下室渗漏原因

通过对该建筑地下室漏水原因的梳理总结发现，凡是漏水比较严重的地下室，都有个共性的问题，就是漏水的部位多数都是地下室顶板高低差处、外墙与顶板结合处、外墙导墙处及结构形状复杂处，这些部位由于设计考虑不足、防水材料选用不合理、施工管理不到位，无下限地压缩工期，造成了近几年地下室渗漏率居高不下，详细原因分析如下。

3.1 设计原因

①施工图纸中的结构设计说明、建筑设计说明，通常都是套用模板，未能根据本建筑结构参数合理选择混凝土强度等级、抗渗等级、预留洞口等问题，其实地下室混凝土应当根据工程埋置深度合理选择抗渗等级，工程埋置深度与抗渗等级关系[2]如表1所示。

高层建筑混凝土强度等级参考《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ 3－2010），宜采用高强高性能混凝土，各类结构用混凝土的强度等级均不应低于C20，强度过高或过低都将造成成本浪费和质量隐患。

②设计单位的水平和人员也参差不齐，有的设计单位对地下室的防水工程重视程度不够，防水设计未能很好结合工程特点，对于容易渗漏的部位没有详细节点，一味地节省设计费，草率出图，造成地下室防水设计处理过于简单。例如：外墙石材正负零以下的龙骨安装，需在卷材上打孔，图纸无设计节点，从而造成漏水隐患。

3.2 材料原因

①结构外墙按设计要求通常都是采用防水混凝土，而且作为高层地下室的混凝土强度等级选用较高，容易造成单位体积内因水泥用量多内部产生高热量，在人为干预降温过程中，会导致混凝温差过大，出现结构裂缝。

②地下室防水混凝土材料选用上不规范，出现过外加剂随意添加或者以次充好，水泥过期但还按原有标号使用，粗细骨料粒径不符合规范要求，含泥量超标。

③防水材质选用不当，如多数车库顶板需要绿化种植，最外层卷材按规范要求必须是耐穿刺卷材，但施工单位为降低成本，选用同批次同材质普通卷材，这就容易导致局部损坏。高分子合成卷材选用时，胶粘剂不匹配或者劣质胶。

3.3 施工原因

3.3.1 回填土质量差

地下室基础肥槽回填时，如管控不严回填土中常伴有碎石、砖块、钢筋头等建筑垃圾，若在冬季回填时还会出现许多冻土块，基础外墙防水保护层目前使用的都是成本较低的低强度泡沫板，再加上回填都是机械施工，所以在回填过程中对泡沫板破坏严重，可以说很大一部分防水层墙面都失去了保护层的作用，为后期雨季来临埋下了地下室渗漏水的隐患。

3.3.2 回填土不规范

地下室的防水部位按施工顺序分为底板、侧墙和顶板，底板和顶板防水层完工时，会采用细石混凝土进行保护，而侧墙的肥槽回填由于多数施工单位未能按照相关规范要求进行“分层回填、分层夯实”，往往都是机械回填从下至上一次回填至设计标高。后期回填土沉降，对侧墙防水非常不利。

3.3.3 工期紧张

为加快施工进度，压缩防水施工时间，比如：地下室顶板混凝土未充分干燥，就开始防水施工，因全封闭水蒸气得不到释放，造成局部鼓包破损漏水。

4 治理方法

4.1 面层法

①地下室外墙、底板及顶板渗漏时，通常情况下，很难在迎水面进行处理，多数都是在室内漏水处采取措施，所以在大面积防水层维修前，先进行渗漏水集中导流，防止维修后的防水层被有压水冲破而失去防水作用，根据对渗漏水日常巡视的情况，把所有漏水集中的部位先标注在图纸上，按照就近原则划分区域，现场按区域钻孔埋导流管，其次也可根据渗水量的大小，可集中一点或多点埋管引水，引水的主要目的就是提供干燥的施工工作面，原理类似于地基与基础的施工降水。

②插管引水导流一段时间，加上日常的通风，大部分潮湿区域出现干燥状态，此时将基层灰尘、油污清理干净，验收合格后，即可施工RG聚合物防水材料[3]，一布四涂大面积刮涂施工，防水层厚度不低于采用2mm，注意每道工序干燥时间以不少于5小时为宜，若室内为潮湿环境，应延长防水涂料固化时间。

③防水层完成干燥后撤引流管堵孔，选用市场上非常普遍的无机速凝止水材料涂快速抹在混凝土表面，戴橡胶手套反复抹压，直至看不到水渗出为止，后期为美观可以局部剔凿装修处理。

4.2 注浆法

①案例工程竣工交付使用后，发现地下室出现了较为严重的渗漏现象，如果不及时制定针对性的处理方案，不仅影响建筑物的使用功能，而且还会对混凝土结构耐久性产生潜在影响，其次园区绿化完成，业主也已入住，结构基础埋深较深，开挖找漏点维修难度比较大，也影响公司的声誉，所以通过全面的分析，决定在地下室室内漏水面进行处理。

②快速而有效的施工措施就是采用水溶性聚氨酯灌浆料进行注浆堵漏[4]，该材料的性质是潮湿面就可施工，遇水立刻化学聚合反应，初始膨胀率快速达到100%，当注浆液遇到混凝土裂缝中的水分时迅速分散、膨胀、乳化、固结，严丝合缝的弹性体，固结后充满混凝土内部缝隙，将水流阻断，达到止水目的。

③施工时，对地下室漏水面的渗漏点、线凿缝清理，精准定位埋设灌浆嘴，最后利用机械高压动力注浆，充分填充混凝土裂缝、疏松等的漏水部位，将渗漏部位从“大漏变小漏，缝漏变点漏”，最大限度地达到止水效果，根据地下室渗漏水情况在结构漏水面布置成一字形、三角形、梅花形或的注浆孔，然后实施注浆处理，让其在结构内部形成封闭式止水帷幕。

4.3 开挖修补法

①当采用注浆法在背水面维修3次以上还不能解决渗漏问题，或者采用面层法费用难以接受时，可以考虑在迎水面进行开挖维修，简单直接，该方法的重点在于根据渗漏水部位、水量的大小以及是否为穿墙管封堵不严等情况确定室外开挖位置，否则开挖后有可能找不到防水损坏点，而导致前功尽弃开挖失败，其次在开挖前也要认真查看图纸、施工过程资料以及室外管网布置情况，否则因场地已经全部绿化，动用小型机械很容易破坏地下管道和结构，所以在条件允许的情况下，尽量采用人工挖土，同时在绿地上铺设彩条布堆放土方，做好施工安全警戒。

②防水卷材破损部位，按照防水卷材节点规范修复[5]。管根损坏修补：管根防水卷材放射性划开，剔除四周凹凸不平的混凝土，剔入深度50mm并清理干净，用C25细石混凝土封堵，待达到相应的强度，在管根四周均匀抹压一遍堵漏材料，之后恢复防水卷材，再按规范每边宽度不小于200mm满贴一层，确保收口严密。卷材局部破损修补：卷材面清理干净，按照防水卷材施工工艺在上方附加一道卷材，搭接宽度不小于200mm，确保粘贴密实。以上两种破损部位防水层修复完成后，都要做12小时闭水试验，确保没有渗漏分层回填。

5 结语

本文只是从地下室渗漏水治理展开了讨论，其实在整个建筑中，发生渗漏水的部位还有很多，比如屋面、外墙及卫生间等都是发生漏水的高频部位，所以希望通过对地下室渗漏水的分析和治理经验能够给其他漏水部位提供参考经验，能让管理者快速判断出漏水原因，其次能针对性地制定修复方案，消除施工企业造成的负面影响；另外，好的治理方案也能够保证建筑物的耐久性、可靠性。